Konut fiyatları yüzde 10,8 oranında yükselişe geçti!

Haziran 2012 emlak fiyatları Türkiye’de ortalama yüzde 10,8 yükselmiş durumda. İbreler emlak fiyatları için yukarıyı gösteriyor. Bu noktada yatırımcının tek alternatifi emlak almak olmadığını hatırlatmak gerek. Zira halka açık gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) şirketlerinin hisseleri de yatırımcıya portföy yapabilme imkanı sunuyor. Elbette GYO hisse yatırımının da incelikleri var. İlk bakışta konut fiyatlarındaki bu yükselişin borsada işlem gören GYO şirketlerinin performansına olumlu yansıyacağı yönünde bir algı oluşabilir. Çünkü konut segmentinde faaliyet gösteren şirketler GYO’ların toplam piyasa değerinin yüzde 54’ünü, toplam net aktif değerinse yüzde 48’ini oluşturuyor. Ancak oranlar yanıltıcı.Çünkü İMKB’de işlem gören 24 GYO’dan sadece üçü konut sektöründe faaliyet gösteriyor; Emlak Konut, Sinpaş ve İdealist. Kalan 21 şirketse portföylerinde ticari gayrimenku kmde, ofis, lojistik ve otel) sektöründen bir ya da daha varlığa sahip. Borsadaki konut - ticari gayrimenkul ağı: neredeyse yarı yarıya olmasının sebebiyse Emlak Konu yüklüğü. GYO’ların toplam piyasa değerinin yüzde 48’ başına Emlak Konut’un değeri (6,3 milyar lira) oluştur Net aktif değerleri toplamının (15,5 milyar lira) yüzde (5,6 milyar lira) yine Emlak Konut’a ait. Dolayısıyla ko yatlarındaki yükseliş İMKB’de işlem gören GYO’lar açı (üçü haricinde) çok belirleyici bir durum değil. Stratej; kul Değerler’den Burak Çetinçeker de buna vurgu yapı “Borsada işlem gören GYO’larm portföyleri ofis ve AV lıklı. Dolayısıyla konut fiyatlarındaki yükseliş onlar içir ifade etmiyor. Ancak Emlak Konut ve Sinpaş gibi şirke trendden olumlu etkilenecekler.”

Strateji Menkul Değerler’in hazırladığı 16 Ağustos tarihli tabloya göre borsada yer alan 24 GYO’dan 18’i iskontolu işlem görüyor. Özetle gerçek değerlerinin altında hisse fiyatına sahipler. Bu şirketlerden üçü (Pera, Martı ve Kiler) yüzde 70'in üzerinde iskontolu. Rekorsa yüzde 76 ile Kiler GYO’da değerinden (net aktif değerinin şirketin sermayesine bulaşılan birim pay fiyatından) yüzde 76 daha ucuz işlem gören Kiler, ilk bakışta yatırım yapılacak en iyi GYO olarak abilir. Burak Çetinçeker hisse seçimlerinde sadece iskonto prim oranlarını göz önünde bulundurmanın hata olacağı görüşünde. Hissenin neden iskontolu işlem gördüğünü analiz etmeden, sadece orana bakarak yatırım kararı almak yatırımcıyı zarara uğratabilir.

Kiler GYO’nun bu denli düşük bir fiyatla işlem gör sebebi, en büyük projesi olan Sapphire’de yaşadığı hay lığında gizli. Şirketin büyük umutlarla ve Avrupa’nın en yüksek binası sloganıyla hayata geçirdiği proje istenilen ticari başarıyla ulaşamadı. Ardı ardına kira indirimlerine gidildi ’ revizyonlardan geçmek zorunda kaldı. Bu durum Kiler yatırımcılarını da hayal kırıklığına uğrattığı için şirkette değer kaybı da büyüdü. Dolayısıyla sahip olduğu iskonto Kiler için daha çok negatif algılanan bir durum. Diğer yandan beş GYO (Saf, Nurol, Vakıf, İdealist ve Emlak Konut) hissesi de primli işlem görüyor. Nurol, Mart 2012’de gerçekleştirdiği yüzde 300 oranındaki bedelsiz sermaye artırımıyla yüzde 377 oranında primli işlem görüyor. Saf Gayrimenkul’ün yüzde 812’lik prim oranıyla işlem görmesi ise 2011 sonunda Sağlam GYO ile birleşmesinin etkisi olarak değerlendiriliyor. Primli GYO’lardan biri de Emlak Konut. Yüzde 12’yle de olsa primli işlem gören şirket birçok aracı kurum tarafından önerilen bir hisse. Şirketin elindeki devasa arazi.stoku, gelir paylaşımı modeliyle inşaat maliyetlerini üstlenmeden yürüttüğü projeler sayesinde karlılığının yüksek olması ve şirketin arkasındaki kamu gücü, Emlak Konut’u sektörün en güvenilir ve potansiyel taşıyan hissesi konuma getiriyor. Gedik Yatırım’m 15 Ağustos 2012 tarihli şirket raporunda Emlak Konut için yüzde 15 yükselme potansiyeli ile “Endeks Üzeri Getiri” notu var.

Bu noktada iskonto prim oranının yanında GYO’larm gelir yapılarını ve ellerindeki yeni projeleri inceleyerek yatırım kararı almakta fayca var. GYO’lann elde ettiği kira gelirlerine bakıldığında bazı şirketlerin stabil bir gelir akışı olduğu görülüyor. Akmerkez GYO buna iyi bir örnek. Şirket 201 l’de 63 milyon lira gelir elde etmişti. 2012’nin ilk altı ayındaki geliri ise 36 milyon lira olarak gerçekleşti. Yılsonunda bu rakamın 201 l’e göre çok fazla değişmeyeceği öngörüsünde bulunmak mümkün. Benzer şekilde İŞ GYO’nun 2012’nin ilk altı ayında elde ettiği 64 milyon liralık gelir de önceki yılın tamamında elde ettiği gelirin yarısı kadar -124 milyon lira. Burak Çetinçeker bu tip şirketlerin endekse paralel hareket edecekleri öngörüsünde bulunuyor. Maceraya atılmak istemeyen borsa yatırımcıları için iyi birer alternatif olabilirler. Çetinçeker, “Borsadaki yukarı yönlü hareketlerde özellikle mali hisselerle rekabet etmek ve yatırımcılar için alternatif haline gelebilmek şirketlerin yeni projeler üretmesinden geçer” diyor. Gedik Yatırım Araştırma Müdürü Onur Mutlu da bu konuda hem fikir.

Yeni proje konusunda en başarılı şirket olarak Emlak Konut GYO göze çarpıyor. Şirketin İnternet sitesinde devam eden 27 projenin duyurusu bulunuyor. Portföyünde bulundurduğu arazi stoku sayesinde gelir paylaşımı modeli ile hayata geçirdiği projelerin inşaatlarını ise aralarında Ağaoğlu İnşaat, Varyap İnşaat, Gap İnşaat, Dumankaya İnşaat ve Avrupa Konutlarının da bulunduğu farklı şirketler gerçekleştiriyor.

İstanbul Çağlayanda Nurol Tower projesini hayata geçirmeye hazırlanan Nurol GYO, Ocak 2012’de 127,5 milyon dolara satın aldığı Basın Ekspres Yolu’nda bulunan Hürriyet Towers arazisine de konut, ofis, sağlık merkezi ve turizm tesisinden oluşan karma bir proje planlıyor. Şirket, Seyrantepe’de Türk Telekom Arena’mn arkasında ofis ve rezidanslardan oluşan 200 metrelik bir kule inşa edecek. Nurol’un  Ankara  ve Bodrum’da projeleri var. Sektörün güçlü şirketlerinden İş GYO da Taksim’de ofis ve Tuzla’da planladığı konut projesinin 2013’te tamamlanacağı öngörülüyor. Yüzde 76 iskontolu işlem gören Kiler GYO’nun elinde de 2014’ten itibaren'bitirmeyi planladığı dört proje var.(Zonguldak’ta AVM, İstanbul Beylikdüzü’nde iki konut proiesi ve  İzmir  Seferihisar’da turistik tesis.)

Hisse yatırımcısı yükseliş trendlerinde banka hisselerinin başı çektiğini iyi bilir. Ancak GYO'lar iskonto oranı ve hisseye özel durumlar nedeniyle yüksek getiri potansiyeline sahip ayrıcalıklı sektörlerden biri. Her borsa yatırımında olduğu gibi burada da şirketin hikayesi olması önemli. Proje üreten GYO’lar yükseliş dönemlerinde yatırımcılarına kazandıracak.

Onur Mutlu / Gedik Ytırım Araştırma Müdürü

2012 içerisinde hayata geçirilen yabancı gayrimenkul satışı (mütekabiliyet), 2B arazileri ve kentsel dönüşüm düzenlemeleri sektördeki canlılığı fazlasıyla arttıracak. Etkilerini yılın ikinci yarısında hissettirmeye başlayacak olan düzenlemeler özellikle yapsatçı GYO'lar için avantaj sağlıyor. Bu şirketlerden en önemlisi elindeki arazi portföyüyle de dikkat çeken Emlak Konut. Hisse, son bir ayda İMKB endeksinin yüzde 7 üzerinde, son üç ayda yüzde 5 altında performans gösterdi. Emlak Konut için yüzde 15 yükselme potansiyeli önerimiz “Endeks Üzeri Getiri"dir. Portföylerinde büyük kentlerde düzenli gelir getiren değerli projeler barındıran Sinpaş, Torunlar GYO da takip edilmesi gereken şirketlerden.

 Atakule GYO ise gündemindeki büyümeyle dikkatimizi çekiyor. Atakule GYO’yada veren Ankara’daki Atakule’nin yenileme projesi önemli. (Atakule Alışveriş Merkezi’nirlenmesi konusunda merkezi Baltimore, Abulunan Development Design Group fim danışmanlık sözleşmesi imzalandı.) 2015'te tamamlanması planlanan proje uzun vadeli; yatırımlar için önemli bir potansiyel sunuyor.

Çimento Hisselerine Dikkat

TSKB GYO’nun portföyünde yer alan Pendorya AVM’nin bulunduğu Pendik'te fiyatların hızla yükselmesi de önemli. Peya’nın iskontolu değerlendiğini düşünüyoruz. Bu şirket de yatırımcılar için fırsat sunabilir.

 Kentsel dönüşüm ve 2B arazileri ile düzenlemeler GYO’lar kadar çimento şirketleri için de fırsat yaratıyor. Özellikle dönüşümden en büyük pastayı alacak olan İstanbul ve Marmara bölgesi yakınında çimento ya da hazır beton fabrikası bulunan şirketler çok daha avantajlı. Bolu, Bursa, Akçansa, Aslan ve Nuh Çimento şirketleri İstanbul’a yakalarıyla dikkat çekici.

Forbes