DTZ Pamir Soyuer: A sınıfı ofis arzı 2 milyon metrekare!

DTZ Pamir&Soyuer firması tarafından Türkiye Gayrimenkul Pazarı hakkında hazırlanan Property Times Turkey 2011 Q3 - Türkiye Gayrimenkul Pazarı 2011 3. Çeyrek raporu açıklandı.

Araştırma raporu, Türkiye 2011 3.Çeyrek ofis kiralama hacminde kayda değer artışı gözler önüne serdi. İşte o rapor:

2011 üçüncü çeyrekte yurtiçi talep göstergeleri durağan bir görünüme işaret ediyor. Özellikle Türk Lirasında yaşanan değer kaybı ve altın fiyatlarındaki yükseliş bu dönemde enflasyondaki artışın en önemli belirleyicisi oldu. Artan enflasyon, dolaylı vergilerin artışı, yavaşlayan işgücü büyümesi, kullanılan kredilerdeki yavaşlamanın yarattığı baskı nedeniyle, yılsonu beklentileri yurtiçi talepteki durgunluğun devam edeceğini ve GSYİHnın aşağı yönlü revize edileceğini öngörüyor.

- Toplam A sınıfı ofis arzı, 2011 üçüncü çeyrekte Avrupa yakasında sınırlı kalırken, Asya yakasında hafif bir artış gözlendi. Talep açısından, Ümraniye bölgesi elverişli ofis alanlarının varlığı nedeniyle yeni kullanıcılariçin çekici oldu. Ancak, Avrupa yakasında arz eksikliği nedeniyle sınırlı kullanıcı aktivitesi gözlendi.

- 2011 üçüncü çeyrekte, Türkiye pazarına yaklaşık 300.000 m2 AVM alanı eklendi ve toplam AVM arzı 273 merkezde 7,3 milyon m2ye erişti. AVM yoğunluğu olarak toplam 1.000 kişiye düşen AVM alanı ise Türkiye ortalamasında 98 m2ye yükseldi.  Ankara  235 m2/1.000 kişi ile ilk sırada yer alırken, İstanbul 218 m2/1.000 kişi ile onu takip ediyor.

- Türk lojistik sektörünü otomotiv, tekstil ve perakende gibi büyüyen endüstriler ve bunların dağıtım/depolama ihtiyaçları ile artan dış ticaret ve lojistik operasyonlarının dış kaynak kullanımı yönlendirmektedir. Başlıca perakende ve, hipermarketzincirleri artan perakende/tüketici talebi nedeniyle başlıca depo kullanıcıları olmuştur.

Ekonomik Gelişmeler

GSYİH, 2011 üçüncü çeyrekte piyasa beklentisinin üzerinde %8,2 büyüdü. Öte yandan, üçüncü çeyrek yurtiçi talep göstergeleri bir durgunluğa işaret ediyor. Ağustos ve Eylül ayı enflasyon oranı beklentilerin üzerine çıkarak %6,15 oldu. Özellikle Türk Lirasında yaşanan değer kaybı ve altın fiyatlarındaki yükseliş bu dönemde enflasyondaki artışın en önemli belirleyicisi oldu.

Kısa dönem enflasyon beklentisi Türk Lirasının değer kaybı nedeniyle yukarı yönlü revize edildi. Yıl sonu beklentileri, iç talepteki durgunluğun devam edeceğini ve GSYİH büyüme oranının da aşağı yönlü revize edileceğini öngörüyor.

Artan enflasyon, dolaylı vergilerin artışı, yavaşlayan işgücü büyümesi, kredi artışının yavaşlaması nedeniyle tüketici harcamaları artışının 2011de %7,5tan 2012de %1,3e gerilemesi bekleniyor (Oxford Economics).

Avro bölgesinde ülke borçlarının yeniden yapılandırılması sorunlarına ilişkin yakın dönemde artan endişeler, küresel risk algısında bozulmalara neden olurken, öte yandan diğer gelişmekte olan ekonomilere paralel olarak Türkiyenin risk priminde de artışa yol açtı.

Ayrıca, acil bir çözüm üretilememesinden kaynaklanan risk algısının artışı nedeniyle, hem yatırımcı hem de tüketici güveninin bozulması orta vade büyüme beklentilerinin kötüye gitmesine neden oldu

İstanbul Ofis Pazarı

Arz

Ana ofis bölgelerinde toplam A sınıfı ofis arzı 2011 üçüncü çeyrekte sınırlı kaldı. Avrupa yakasında değişiklik olmamasına karşın, Asya yakasında sınırlı bir artış gözlendi. Toplam A sınıfı ofis arzı 2 milyon m2ye erişti.

İstanbul ofis pazarı talep açısından üçüncü çeyrekte de iyi bir performans gösterdi. Asya yakası, özellikle Ümraniye bölgesi elverişli ofis alanlarının varlığı nedeniyle yeni kullanıcılar tarafından tercih edildi. Ancak, Avrupa yakasında arz eksikliği nedeniyle kullanıcı aktiviteleri sınırlı kaldı. 2011 3. çeyrek, toplam kiralanan alan son beş yılın en yüksek seviyesi olan 150,000 m2ye erişti.

Gelecek Ofis Arzı

İnşası devam eden 530,000 m2 ve planlama aşamasında olan 560,000 m2 ofis projeleri dikkate alındığında, gelecek beş yıl içinde ana bölgelerde toplam A sınıfı ofis arzının 3 milyon m2yi aşacağı tahmin ediliyor. Özellikle devam eden büyük ölçekli projelerin tamamlanması ile Ümraniyenin 2015 yılında en büyük ana ofis bölgesi olması bekleniyor (Grafik 5)

Kiralar

Levent - Etiler bölgesinde istenen en yüksek kira 45 ABD$/m2/ay seviyesinde kalırken, boşluk oranı %1in altına indi. Maslak bölgesinde istenen en yüksek kira 30 ABD$/m2/ay düzeyinde iken boşluk oranı %11,3den %9,3e düştü.

Şişli Zincirlikuyu Beşiktaş bölgesinde istenen en yüksek kira 37 ABD$/m2/ay ve boşluk oranı %1 olan aynı seviyelerini korudu. Kozyatağı bölgesinde istenen en yüksek kira 25 ABD$/m2/ay düzeyine, boşluk oranı ise yeni arz girişi ile %20ye yükseldi. Ümraniye bölgesinde istenen en yüksek kira 22 ABD$/m2/ay düzeyine ve boşluk oranı hafif düşüş kaydederek %15e indi.

Beklentiler

Güçlü kullanıcı talebinin yılın son çeyreğinde de devam etmesi bekleniyor. Ancak özellikle MİA bölgesinde belli başlı inşa halindeki projelerin tamamlanması ile gelecek iki yıl içinde hem kira hem de boşluk oranlarının dengeleneceği tahmin ediliyor.

Perakende Pazarı

Talep

TUİK hanehalkı tüketim harcamaları verilerine göre, perakende harcamaları 2011 yılında artmaya devam etti. Geçen yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında, perakende harcamalarının 2011 üçüncü çeyreğinde %5,7 büyüdüğü tahmin ediliyor.

AYD 2011 3. çeyrek sonuçları perakende satışlarının artış eğilimini koruduğunu doğruluyor. AYD Perakende Endeksine göre, bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında 2011 3. çeyrekte perakende satışları %12, ziyaretçi sayısı ise %5 artış gösterdi.

Arz

2011 üçüncü çeyrek sonu itibariyle, toplam arz 273 alışveriş merkezinde 7,3 milyon m2ye erişti. Toplam arzın %65ini oluşturan bölgesel alışveriş merkezleri en büyük pazar payına sahip iken onu %18 pay ile outlet merkezler takip ediyor.

Toplam 1.000 kişiye düşen kiralanabilir AVM alanı Türkiye ortalaması 98 m2ye yükseldi. Ankara 235 m2/1.000 kişi ile ilk sırayı alırken, İstanbul 218 m2/1.000 kişi ile takip ediyor.

Yeni Arz

2011 üçüncü çeyreğinde yaklaşık 300,000 m2 yeni AVM alanı pazara girdi. Arena Park ve Akbatı (İstanbul), Atlantis Batıkent (Ankara), Diyarbakır Ninovapark, Bolu Highway Outlet ve Niğde Yaşam Park bu çeyrekte açılan belli başlı alışveriş merkezleri oldu.

Devam Eden Projeler

İnşası devam eden ve planlanan yeni projeler özellikle büyük metropoliten alanlarda yoğunlaşıyor. İstanbul hala en büyük en pazar olmaya devam ederken orta büyüklükteki Doğu Anadolu şehirleri, Diyarbakır, Elazığ, Kahramanmaraş ve Malatya, yeni projeler açısından çekim merkezleri haline geldi.

Beklentiler

Yurtiçi talep göstergeleri bir durağanlığa işaret etse de, perakende pazarının yıl sonuna kadar mevcut canlılığını devam ettirmesi öngörülüyor. 2012 yılsonuna kadar toplam AVM arzının 300 alış veriş merkezinde 8 milyon m2yi aşacağı tahmin ediliyor. Ayrıca planlama aşamasında olan 2 milyon m2 yeni projenin önümüzdeki beş yıl içinde toplam AVM arzına eklenmesi bekleniyor.

Tanımlar

AVM Alış veriş merkezi

AYD Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği

DHMİ Devlet Hava Meydanları İşletmesi

DPT Devlet Planlama Teşkilatı

GSYİH Gayri Safi Yurtiçi Hasıla

IMKB İstanbul Menkul Kıymetler Borsası

MİA Merkezi iş alanı

OSB Organize Sanayi Bölgesi

TCDD Türkiye Cumhuriyeti Devlet Demiryolları

TCMB Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası

TUIK Türkiye İstatistik Kurumu

UTIKAD Uluslararası Taşımacılık ve Lojistik Hizmet Üretenleri Derneği

Web: https://pamirsoyuer.com.tr/