Ege Yapı'dan 2.5 milyar TL'lik 8 yeni proje!

Para dergisinden İdriz Çokal, Ege Yapı Yönetim Başkanı İnanç Kabadayı ile bir röportaj gerçekleştirdi. İşte o röportaj...

Türkiye onun adını ilk defa Batışehir projesiyle duydu. “Türkiye’nin en büyük konut projesi” olarak lansmanı yapılan Batışehir’in sahibini herkes merak etti. Bu kadar büyük projenin altından nasıl kalktı, bu sermaye nereden geldi, işin patronu kim gibi birçok soru soruldu. Türkiye’nin genç konut müteahhitlerinden Ege Yapı’nm patronu İnanç Kabadayı’dan bahsediyoruz. 1974 doğumlu Kabadayı, 1996’dan bu yana inşaat sektörünün içinde olan bir isim. Öncesinde birçok inşaatın müteahhitliğini yapmış. Yani başarısı tesadüf değil. Kabadayı, gelecek dört yılda 1 milyon metrekare daha inşaat yapmayı hedefliyor. Kabadayı ile Altunizade’deki ofisinde bir araya geldik. Bütün sorularımıza içtenlikle cevap veren Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkam İnanç Kabadayı ile sıfırdan zirveye başarı hikayesini konuştuk.

Öncelikle Hasan İnanç Kabadayı kimdir?

1974 İstanbul doğumluyum. Orta ve liseyi Kadıköy’de bitirdim. Kadıköy Anadolu Lisesi mezunuyum. 1996 yılında İstanbul Teknik Üniversitesi İnşaat Fakültesi’ni bitirdim. Atlas İnşaat’ta 10 yıl profesyonel olarak çalıştım. Saha mühendisliğinden başladım, şirket koordinatörlüğüne kadar yükseldim. Üniversite birinci sınıftan itibaren çalıştım. Okurken partime, yaz döneminde tam zamanlı hep aynı firmada çalıştım.

Profesyonellikten patronluğa geçiş ne zaman oldu?

İlk şirketimi 2006’da kurdum. İlk taahhüt işleri yapmaya başladım, yurtiçinde ve yurtdışmda işler aldım. Üst yapı, ofis, iş merkezi, sanayi tesisleri inşa ettim. Markalı konut işine girmeden birçok projenin müteahhitliğini yaptım. Bugüne kadar Shangri-La Bosphorus İstanbul, Sheraton Samsun Oteli, Abdi İbrahim Genel Müdürlük Binası, Olive Plaza, İz Tower, Jureyik Alışveriş Merkezi ve Rezidans, Valide Sultan Rezidans ve Restorasyonu, Orion Park Rezidans ve Konutları, Şifasuyu Konakları, Sev İlkokul Kampüsü, Desen Apartmanı,  Ankara  Dedeman Hotel Renovasyonu gibi birçok projeyi gerçekleştirdik. Kartopu gibi büyüdük. Asıl olarak Batışehir projesiyle kamuoyu bizi tanıdı. Batışehir bizim Süper Lig’e çıkış projemizdi. Hem aileden birikimimiz vardı hem de yaptığım taahhüt işlerinden sermaye biriktirdim.

Bu kadar büyük projenin altından nasıl kalktınız?

Batışehir projesi inşaat başladığında Türkiye’nin en büyük projesiydi. 3 bin 500 konut, 120 işyeri, iki otel, okul ve cami var. Üç köprü yolunun kesişme noktasındayız. Farklı bir proje olsun istedik. Projelendirme kısmına bir yıl harcadık. Diğerleriyle benzer olmasın istedik. İstanbul’un yedi tepesinden esinlenilmiş bir mimari var. Getiri potansiyeli yüksek bir proje. Türkiye’nin hayata geçen gerçek anlamda ilk karma projesi. Karma projelerin birçoğunda okul yoktur. Okul yerine ticari alan da oluşturabilirdik ama yapmadık. Radisson Blue Türkiye’ye Batışehir projesiyle girdi. Four Points By Sheraton Oteli de Dudullu’daki oteliyle aynı anda açıldı.

Her iki markanın Türkiye’ye girişi Batışehir ile oldu diyebiliriz. Buradan konut alanlar yüzde 250 kazandılar. Metrekaresi 2 bin 500 TL’den başlamıştı, şu anda konumuna göre 6 bin 500-8 bin TL arasında el değiştiriyor. Bu projede Albaraka Türk ile yüzde 50-50 kar zarar ortaklığı yaptık.

Sermaye Albaraka'dan, müteahhitlik sizden mi?

Öncesinde de Albaraka ile çalışıyorduk. Kapasitemizi biliyor, birikimimizi görüyorlardı. Projeye niyetlendiğimizde ilk onlara gittik; yüzde 50-50 kar ortaklığına gittik. Emlak Konut ve TOKÎ iştiraki olan EPP de projeye ortak oldu. 818 bin metrekare kapalı inşaat alanı vardı. 2 milyar TL’lik bir satış hasılatı elde edildi. Fizibilite yaptık. Banka da kabul etti. Lansmanı yapıldığında 800’ün üzerinde daire satıldı. Bu rekor bir satıştı. Bilgi birikimi ve finans gücü birleşince başarı geldi. Sermaye Albaraka Türk’ten geldi. Beraber ortaklaşa iş yaptık.

Yurtdışında işleriniz var mı?

Hem yurt içinde hem yurt dışında işler yaptık. Yapmaya devam ediyoruz. Kazakistan, Rusya ve Irak’ta projeler yaptık. Yurtiçinde konut ve karma projeler dışında ofis de inşa ediyoruz. Maslak’ta devam eden ofis inşaatlarımız var. Bizim şirketin iki şemsiyesi var. Gayrimenkul ve taahhüt işleri. İkisi de birbirine denk gidiyor. Ana işimiz şu anda gayrimenkul tarafında ama taahhüt işleri de yapmaya devam ediyoruz.

Bugüne kadar yaptığımız işlerin hacmi nedir?

Son dört yılda yaklaşık 1 milyon metrekare inşaat tamamladık. Önümüzdeki dört yılda da 1 milyon metrekare inşaat tamamlamayı hedefliyoruz. Sekiz projemiz var. Geçen yıl 2.5 milyar TL’lik bir yatırım hedefi koyduk. Birincisi Beylerbeyindeki ofis projesi, İkincisi Kağıthane’deki Kordon İstanbul, üçüncüsü Yedikule’deki Cer İstanbul. Önümüzdeki kısa bir zaman içinde Çekmeköy’de Çamlıyaka Konakları projesini başlatacağız. 60 dönüm çam bahçesi olacak. Çekmeköy’de, Beyoğlu’nda ve Ataşehir’de birer projemiz olacak. Maslak’ta ofis inşaatımız devam şdiyor. Üçü başladı, beşi yolda. Şu anda 300 beyaz yakalı çalışanımız var; yüzde 80’i mühendis. Şantiyelerimizde 2 bin kişi istihdam ediyoruz. Bunlar alt yüklenicilere ait.

Projelerin işletmesine katkınız var mı?

Yaptığımız konutların işletmesini biz yapıyoruz. Bu işi yürüten ayrı bir şirketimiz var. Tüketicinin memnuniyeti bizim için önemli. Yaşam kalitesi ve konforu verebilmeliyiz. Site yönetim hizmetlerini bilabedel veriyoruz. Tesisin site yönetimini kuruyoruz, yönetim içinde aktif yer alıyoruz, daire sakinleri ile beraber yönetiyoruz. Yönetim kurulduktan, sistem oturduktan sonra da sitenin asıl sahiplerine yani mülk sahiplerine devrediyoruz. Genelde memnun oldukları için bizim devam etmemizi istiyorlar.

“Konut talebinde azalma yok"

Geçtiğimiz günlerde Yedikule'de yapacağımız Cer İstanbul projesini gayrimenkul yatırımcılarının ilgisine sunduk. Kordon İstanbul'un satışları devam ediyor. Yeni projelerimiz yolda. Biz gayrimenkulun en çok tercih edilen yatırım araçlarından biri olduğunu görüyoruz. Şu sıralar faiz yüksek olduğu için biraz zorluk var. Ama bu soruna karşı da hem biz hem sektörün diğer aktörleri çözümler üretiyoruz. Kendi finansman modellerimiz ile bankalarla yaptığımız özel anlaşmalarla tüketicinin elini kolaylaştırıyoruz. 60 aya kadar sıfır faizli kredi imkanı bunlardan biri. Rakamlara baktığımızda talep tarafında bir sıkıntı yok. Projelerimze yılbaşından bu yana 8 bin 500 başvuru gelmiş. İnternet sitemize girerek beni arayın diye mesaj bırakmış bu insanlar. Ayda ortalama 2 bin 500 form geliyor. Bu talebin ne kadar canlı olduğunun göstergesi. Ben bu talebin daha uzun yıllar devam edeceğini düşünüyorum. Talep artarak devam edecek. Ne kısa vadede ne uzun vadede gayrimenkul sektöründe problem görmüyorum. Belli bölgelerde arz talep dengesinde yavaşlama olabilir. Ama bunlar geçer. Biz şehrin merkezinde, iyi lokasyonda doğru fiyatla çıktığımız için talep noktasında hiç sıkıntı görmüyoruz. Proje geliştirdiğimiz yerlerde çok arz yok. Bu nedenle de iyi talepler alıyoruz. Kısa vadeli değil uzun dönemli bakmak lazım.

İnşaat dışında bir iki şirketiniz daha var...

Mezun olduğum Kadıköy Anadolu Lisesi vakfının da yönetimindeyim. Mezun olduğum okula destek olmaya çalışıyorum. Kalev Eğitim ve Yatırım vakfa ait. Benim özel şirketim değil. Yönetiminde yer alıyorum. Bunun dışında iki start-up projeyi destekliyorum. Eski KOSGEB Başkam Erkan Gürkan getirdi. MEM Teknoloji ve MLG Savunma isimli şirketler henüz çok yeni. Start-up iki projeyi destekliyorum. En iyi bildiğimiz gayrimenkul ve inşaat taahhüt işlerinde global bir marka olmak istiyoruz. Bilmediğimiz alanlara şimdilik girmiyoruz.

Bir gayrimenkul yatırım fonu kurmuştunuz? Fonda işler nasıl?

Altı ay önce Albaraka Türk ile ortak gayrimenkul yatırım fonu kurduk. Bitmiş bir binada Türkiye’nin ilk gayrimenkul yatırım fonunu biz kurduk. Dört ay önce de Borsa İstanbul’da işlem gören ilk fon oldu. ALB BTS adıyla işlem görüyor. Batışehir’de elimizde kalan stoğu bu fonun içine koyduk. Bu kurumsal yatırımcıların bu alana girmesini sağlıyor. Kolay yatırım imkanı veriyor. Körfez bölgesinden yoğun ilgi var. Hem Avrupalı hem Ortadoğulu müşterilerin ilgisi var. 300 bin dolarlık fon alan yabancılara vatandaşlık hakkı verilirse bu fonların önü açılır. Uzun vadeli yatırımlar gelir. Fonu Batışehir stoğuna özel kurduk ama başka projelere de açılacak. Bu fon üretmez; iskanlı ürün ya da Emlak Konut,  TOKİ  gibi garantili projelerden portföyüne alım yapabilir. Ya da arazi yatırımı yapıp araziden geliştirebilir. Yani GYO’lardan farklı. Beş yıl sonra bu fonlar çok öne çıkacak. Sektör öz sermaye, banka kredisi, tahvil, bono ya da sukuk ihracı ile borçlanabiliyordu. Şimdi bunlara gayrimenkul sertifikası ve fon eklendi. Bu anlamda üstyapıda ve bitmiş projelerde kurulan ilk fonuz.

Seçim süreci hakkında ne düşünüyorsunuz?

Cumhurbaşkanlığı hükümet sistemi referandum ile birlikte onaylandı. 2023, 2053, 2071 hedeflerine emin adımlarla gitmesi için önemli bir sistem. Geçmiş yıllarda koalisyon döneminde büyük zorluklar yaşandı. Yeni sistemle bu belirsizlik kalkacak, daha hızlı karar alınabilecek, aktif ve proaktif düşünülebilecek. Hem yapısal reformları hem de hızlı karar alma mercii ile Türkiye’nin önü açılacak. Erken seçim hayırlı olsun. Doğru bir karar. Ne kadar erken olursa o kadar faydalı. Ekonomi belirsizliği sevmez. Sayın Cumhurbaşkanımız doğru bir karar aldı. Ekonomi açısından ve bu konu gündeme geldikten sonra biran önce sonuçlanması açısından çok doğru bir adım. Türkiye’nin önü açık inşallah...

"Proje için Bilim Kurulu kurduk"

Cer İstanbul projesi İstanbul Fatih ilçesinin Yedikule semtinde başladı. Burası deniz semti. 41 bin metrekare arazisi içinde tarihi dokuya uygun, yatay mimari ile olacak. 10 bin metrekaresi binalardan, 30 bin metrekaresi açık peyzajdan oluşacak. Eski cer atölyelerin olduğu yer. 10 bloktan oluşuyor. Burası eski demir yolu atölyesi. Cer ismi de oradan geliyor. Cer çekim merkezi anlamına geliyor. Çekmekten geliyor. Cer atölyeleri Avrupa yakasındaki trenlerin tamir edildiği yermiş. Almanlar tarafından inşa edilmiş. "Yakın Tarih Endüstri Mirası" diye geçiyor. Bir Bilim Kurulu kurduk. Yatay mimari, şehir silüeti dikkate alındı. Emlak Konut ile hasılat paylaşımlı yapıyoruz. Eski eserler ve yeni binalar için iki ayrı mimar grubuyla çalıştık. Yeni binaları Özgüven Mimarlık, eski eserleri de Taksim Yapı yaptı. Lansmanını yaptık. 125 apart ünite, otel, ticari ve loft üniteler olacak. Türkiye'de ilk loft üniteler bu projede olacak. Fatih Belediyesi ve Büyükşehir Belediyeleri de projeyi yakından takip ediyor, iki yıl içinde teslim etmeyi planlıyoruz. Bir taraftan restorasyon çalışmaları bir taraftan da yeni bina yapım çalışmaları başladı.