Ev alırken dikkat! Sözleşmeyi mutlaka okuyun!

Ev alacak, satacak veya kiralayacak iseniz, ilk yapacağınız iş bir emlakçıya başvurmak olacaktır. Emlakçıyla sözleşme imzalayanlar ise belirli oranda açıklanan komisyonu emlakçıya vermek zorunda. İşte Milliyet Gazetesi'nden Prof. Dr. Erol Ulusoy'un konuyla ilgili yazısı...

Ev satın alırken emlak komisyoncusuyla bir sözleşme imzalayanlar komisyoncu ücretini mutlaka ödemek zorunda. Emlakçıyı devre dışı bırakarak komisyon ödemekten kaçınmak mümkün değil. Mahkemelerin kararı da bu yönde...

Ev alacak, satacak veya kiralayacak iseniz, ilk yapacağınız iş bir emlakçıya başvurmaktır. Eskiden kiralık veya satılık ev arayanlar, aradıkları semti cadde cadde, sokak sokak gezer, evlerin camlarına bakarlar, “kiralık” veya “satılık” yazısı var mı diye bakarlardı.

Artık modern toplumda mesleklerin etkisi, uzmanlık geliştikçe gelişti. Şimdi ev sahiplerinin kendi evlerini satma veya kiralama için ayıracakları ne zamanları var ne de enerjileri. Kaldı ki artık, sokak sokak gezerek kiralık ev arayanlar da yok. Evlerin camında “kiralık” yazılı asılı olsa da, irtibat adresi olarak bir emlak komisyoncusunun adı ve iletişim bilgileri yazılı.

Emlak komisyonculuğu artık uzmanlık isteyen bir meslek. Aslında emlak komisyoncuları hukuken “komisyoncu” olarak çalışmıyor. Yani müşterileri ile aralarında bir komisyonculuk sözleşmesi yapılmıyor. Bir aracılık sözleşmesi, teknik adıyla, eskiden “tellallık sözleşmesi” denilen, yeni adıyla “simsarlık sözleşmesi” yapılıyor. Emlak komisyoncusu aslında komisyonculuk değil, “tellallık”, yani “simsarlık” yapıyor.

140 bin komisyoncu

Kafa karışıklığı olmasın diye ben de “emlak simsarı”na “emlak komisyoncusu” diyeceğim.

Türkiye’de 100 bin civarı emlak komisyoncu ofisi, 140 bine yakın da çalışanı var. Konutların yüzde 40’ı emlak komisyoncuları aracılığıyla, yüzde 60’ı ise doğrudan malikleri tarafından satılıyor. Ama bu rakama inşaat şirketleri ve müteahhitler doğrudan sattıkları sıfır konutları da dâhil.

İşin doğrusu

O zaman neden mi meslek adı olarak yanlış biçimde “emlak komisyoncusu” deniyor? Çünkü uygulamada, yaptıkları işe göre değil, aldıkları ücrete göre adlandırılmışlar.

Onlar, meslek olarak simsarlık yapıyor ama ücret olarak “komisyon” ücreti alıyorlar. Meslek adları da hatalı olarak, aldıkları ücrete göre “komisyoncu” kullanılıyor, meslekleri olan “simsarlık” değil. Doğrusu, “emlak komisyoncusu” değil, “emlak simsarı” olacak.

Henüz özel bir kanunları yok ama 2015 yılından beri gündemde. Şimdi gelelim senin Adana’daki akraban ile emlak komisyoncusu arasındaki uyuşmazlığa İhsan Amca... İhsan Amca’nın Adana’daki bir akrabası, Serpil Hanım, 07.03.2011’de bir emlak komisyoncusuyla “tellallık sözleşmesi” niteliğinde “Yer Gösterme ve Danışmanlık Komisyon Sözleşmesi” başlıklı sözleşme imzalar. Seyhan Baraj Gölü manzaralı, değeri 450 bin TL olan bir villa satın alacaktır. Sözleşmeye villanın değerinin yüzde 3’ü kadar komisyon ücreti alacağı yazılır.

Serpil Hanım bu villayı sonradan bir başka emlak komisyoncusu aracılığıyla aldığını iddia ederek, komisyon ücreti ödemez. Aralarında uyuşmazlık çıkar, iş mahkemeye gider. Emlakçı, villayı Serpil Hanım’a gezdirdiğini, Serpil Hanım’ın villayı satın aldığını ileri sürer. Serpil Hanım’dan yüzde 3 değil, yüzde 6 komisyon ücreti+KDV ister. Çünkü aralarındaki sözleşmede şöyle yazmaktadır:

Eğer bu villa, Serpil Hanım’ın bağlantılı olduğu şirketler, kuruluşlar, kan ve sıhri hısımlarına satılır, kiralanır ya da tapu akdine bir başka emlakçı aracılık etse veya emlakçı dışında doğrudan kendisi işlem yapsa dahi, villanın sözleşmede belirlenen gerçek bedeli üzerinden satış karşılığında alıcı ve satıcı tarafın da ödeyeceği %6+KDV danışmanlık ve hizmet bedelini Serpil Hanım işlem en geç üç gün içinde ödeyecektir.

Davalık oldular

Kısaca, Serpil Hanım emlakçıyı devre dışı bırakarak bu villayı doğrudan veya bir başka emlakçı aracılığıyla kendisi veya bağlantılı şirketleri, akrabaları satın alsa dahi, yüzde 6 komisyon+KDV ödeyecektir.

Duruşma duruşmayı, karar kararı takip eder, olay Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na kadar gider. Serpil Hanım, her ne kadar yer Gösterme Sözleşmesi’ni yanıltılarak imzaladığını söylese de, mahkeme Serpil Hanım’ın bu savunmasına itibar etmez.

Çünkü emlakçının villayı Serpil Hanım’a gösterdiği, fiyatı konusunda bilgilendirdiği ve bütün soruları cevaplandırdığı konusunda Serpil Hanımın itirazı olmamıştır.

Cezada indirim talebi

Cevaplanması gereken soru burada şudur: Normalde o zamanlar yüzde 3 olması (şimdi  yüzde2) gereken emlak komisyoncusu ücretinin yüzde 6 (şimdi yüzde 4)+KDV olarak yazılması ne anlama gelir? Devre dışı bırakılan emlakçı yüzde 6 komisyon ücreti isteyebilir mi?

İşte Yargıtay buradan hareket ederek, her ne kadar yer Gösterme Sözleşmesi’nde toplam yüzde 6 komisyon ücreti alınacağı yazılı olsa da, villayı satın alan Serpil Hanım’ın bunun yarısını ödeyeceği, diğer yarısının ise cezai şart olduğuna karar verir.

Ama yüzde 3 cezai şartın da yüksek olduğuna, mahkemenin indirim yapması gerektiğine karar verir. Ama alıcı Serpil Hanım değil de bir şirket olsaydı, cezai şartta indirime gidilmeyecekti.

Yönetmelikte açıkça yazıyor

Sonuçta, varılacak ders şudur İhsan Amca: Bir emlak komisyoncusu ile yer gösterme, danışmanlık, aracılık sözleşmesi yapıldıktan ve hizmet alındıktan sonra, emlakçı devre dışı bırakılarak taşınmaz hangi şekilde satın alınırsa alınsın, emlakçı komisyon ücretine hak kazanır. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 20’nci maddesinde emlakçıya bu hak açıkça tanınıyor. Serpil Hanım’ın villayı satın aldığı 2011 yılında emlak komisyoncusu ücreti toplam yüzde 6 idi.

Satış bedeli üzerinden yüzde 4

Şu anda bu ücret Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile satış bedelinin yüzde 4’ü olarak uygulanıyor, yüzde 4’ten fazla ücret yasak. Sözleşmeye yüzde 4 komisyon ücretinin kim tarafından ödeneceği yazılı değilse, satıcı ve alıcı eşit olarak, yani yüzde 2 olarak öderler. Eğer sözleşmeye kimin ne oranda ücret ödeyeceği yazılı değilse, emlakçı devre dışı bırakıldığında alıcının mesela yüzde 5 komisyon ödeyeceği yazılmışsa, alıcı sadece yüzde 2 komisyon ücreti, artanını ise cezai şart olarak öder. Tabii ki hâkimin cezai şartta indirim yapması istenebilir.