Ev alırken nelere dikkat etmelisiniz?

Gayrimenkul konusu neredeyse her aileyi yakından ilgilendiriyor. Çünkü barınma, yani konut en temel ihtiyaç olduğu gibi, aynı zamanda da en sağlam yatırım aracı. Sektör olarak da inşaat sektörü, Türkiye ekonomisinin lokomotif sektörlerinden birisi. Sektör, ekonominin 1/3’ünü doğrudan, 1/3’ünü de dolaylı olarak etkiliyor. Bu nedenle, inşaat sektöründeki “durgunluk” veya “canlılık” ekonomiye aynen yansıyor.

16.9 milyon konut var

İstihdamın yaklaşık yüzde 7’sini inşaat sektörü oluşturuyor.

Verilere göre;

Türkiye’de 2013 sonu itibariyle 16 milyon 974 bin konut var.

Bu sayının yaklaşık 2.5 milyonu gecekondu.

Sadece 2013 yılında 1 milyon 363 binin üzerinde gayrimenkul alım satımı yapıldı.

Gayrimenkullerin hayatımızda ne kadar fazla yer kapladığı ilk bakışta anlaşılmasa da, bir ev ya da arsa aldığınızda, ya da evinizi kiraya verdiğinizde hem tapu işlemlerinde, hem de tapu sonrasında vergisel ve hukuki yükümlülüklerinizin bir anda arttığını görebilirsiniz.

Bu yazı dizisinde, gayrimenkul ile ilgili hukuki ve vergisel yükümlükleri, uzman olmayan birinin dahi anlayabileceği şekilde SÖZCÜ okurlarına aktaracağız.

Yeni sahibinden alınıyor

Gayrimenkulün emlak vergisi borçlarından alıcı da satıcı ile birlikte sorumlu oluyor. Bu nedenle aldığınız evin, vergi borcu olup olmadığını öğrenmeden alım-satım işlemini gerçekleştirmeyin. Satıldığı yılın ve geçmiş yılların emlak vergilerini, satıcının ödemiş olması gerekiyor. Eğer ödememişse, alınan evin emlak vergisi borcu, yeni sahibinden de alınabiliyor.

Kredi ile ev alanlar dikkat

Kredi ile gayrimenkul alanlar, ‘kredi faizi ödüyorum bari tapu harcı az olsun’ diyerek, satış bedelini tapuda düşük gösteriyor. Ama dimyata pirince giderken evdeki bulgurdan olmak var.

Çünkü vergi idaresi, bankadan çekilen kredi tutarını tapuda beyan edilen bedeli ile kıyaslayarak, aradaki farka denk gelen harcı cezalı olarak talep edebiliyor. Özellikle kredi kullanılarak alınan gayrimenkuller için, durumun tespiti daha kolay. Örneğin, emlak vergisi değeri 100 bin lira olan evi, 160 bin lira banka kredisi kullanarak, 160 bin liraya aldınız. Tapu harcını az ödemek için 100 bin lira üzerinden satış yaptınız.

Gerçek alım bedelinin 160 bin lira olduğunun tespiti halinde, aradaki 60 bin liralık fark üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 oranında tapu harcı hesaplanır ve yüzde 25 oranında vergi ziyaı cezası kesilir.

Tapu değeri, emlak vergi değerinden düşük olmasın

Gayrimenkullerin tapu harcına esas olan değeri, normal alım-satım değeridir. Ancak tapu değerinin emlak vergisi değerinden daha düşük olmaması gerekiyor.

Tapu değeri önemli. Çünkü, tapu değeri üzerinden tapu harcı hesaplanıyor. Eğer tapu değeri düşük gösterilirse, gayrimenkulün gerçek alım bedeli ile gösterilen değer arasındaki farka vergi ziyaı cezası uygulanıyor.

Ayrıca evin 5 yıl içinde satışı halinde, alım ile satım bedeli, arasındaki fark değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabi.

Satın aldıkları gayrimenkulün tapudaki bedelini düşük gösterenler, bu gayrimenkulü 5 yıl içinde satmaları halinde, elde ettikleri alım satım kazancı gerçekte elde ettiklerinden daha fazla çıkacak. Sonuçta gelir vergisi yönünden fazladan vergi ödemek zorunda kalınabilinir.

Tapu harcını hem alıcı hem de satıcı ödüyor. Tapu harcının oranı ise binde 20. Örneğin, 300 bin lira olan bir gayrimenkul için hem alıcı 6 bin lira hem de satıcı 6 bin lira tapu harcı ödemek zorunda.

Daha az tapu harcı ödemek için gayrimenkulün değerini düşük göstermek yaygın bir uygulama. Ama dikkat! Tapu değeri emlak vergisi asgari değerinden düşük olursa, cezası var. Gerçek alım-satım bedeli üzerinden işlem yapılması zorunlu.

Kat irtifaklı tapu neyi gösterir?

Kat irtifakı tapusu, üzerine bina inşa edilen arsada sizin aldığınız daire nedeniyle size düşen arsa hissesini gösterir. Örneğin, 800 metrekare arsa üzerinde, 20 daireli bir bina inşa ediliyor. Siz bu binadan bir daire satın aldınız. Bu durumda arsanın 20’de bir payı yani 40 metrekare sizin payınıza düşen hissedir. Tapuda yapılan alım satım işlemi bu 40 metrekare üzerinden gerçekleşir. Tapuda, yapılacak ya da yapılmakta olan binanın tüm dairelerin adres ve kapı numaralarının belediye tarafından belirlendiği ve numarataj krokisi adı verilen çizelgeye göre, size ait olan dairenin numarası, dairenin katı vb. bilgiler de yer alır.

Kat irtifaklı tapu işlemleri sırasında, tamamlanmış dairenin bedeli üzerinden tapu harcı ödenir.

Banka kredisi sizi yanıltmasın

Kat İrtifak tapusu ile banka kredisi kullanılabiliyor. Bu durum, ev alan vatandaş açısından ev ile ilgili yasal hiçbir problemin olmadığını düşünmesine neden olabiliyor. O nedenle, kat mülkiyeti tapusu olan daireleri almaya özen gösterin, ya da kat mülkiyeti yoksa, müteahhide paranın bir kısmını kat mülkiyeti alındıktan sonra ödeneceğini belirterek evin alım işlemini gerçekleştirin.

1-2 yıl sonra da ceza kesilir

Kat mülkiyeti tapusu, verdiğimiz örnekteki dairenin, bina tamamlandıktan sonra oturma raporu yani iskanının alınmasından sonra, elinizdeki arsa hissesini gösteren tapunun cins değiştirerek arsadan binaya dönüşmesidir. Böylece, kat mülkiyeti tapusu ile 1/20 hisseli tapu, diyelim ki 150 m2 daire, daire tapusu haline geliyor.

Belediye, oturma izni alınmamış bir binaya, projeye aykırı bir yapılaşma nedeniyle, konut alındıktan bir – iki yıl sonra bile ceza kesebiliyor.

Sözcü