Ev sahipleri ve kiracılar dikkat! Yeni dönem başlıyor!

Mars Gayrimenkul kurucu ortağı Samet Hızalan, kiracı ve ev sahiplerini yakından ilgilendiren yüzde 25 kira sınırlaması ile ilgili önemli değerlendirmelerde bulundu. İşte Samet Hızalan'ın o yazısı...

Son iki, üç yıldır binlerce vatandaşın ortak sorunu kiralar. Fahiş artışlar kiracıları, yüzde 25 zam sınırı ev sahiplerini üzdü...Zam sınırının Temmuz ayında bitmesi beklenirken en net açıklama Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’ten geldi.

Şimşek, “Kira artışında yüzde 25 sınırının devam etmesi için bir sebep görmüyorum, etmemesi gerektiğini düşünüyorum. Devam etmesi yönünde de yapılan bir çalışma yok” dedi. Böylece zam sınırının sona ereceği, 2 Temmuz tarihi itibarıyla yeni dönemin başlayacağı da belli oldu. Türkiye genelinde 1.100 kişinin katılımıyla gerçekleşen araştırmaya göre; kiracı / ev sahibi tartışmalarında halkın yüzde 59’u kiracıların, yüzde 41’i de ev sahiplerinin mağdur olduğunu düşünüyor.

Araştırmaya katılan kiracıların yüzde 86’sı, son bir yılda resmi zam oranını (%25) aşan kira zammıyla
karşılaştığını ifade ediyor. Araştırma verilerine bakıldığında, toplumun yüzde 77,2’si kira artışları belirlenirken ev sahiplerinin fırsatçılık yaptığı kanaatini taşıyor.

Halkın yüzde 58,9’u ev sahibi veya kiracısıyla bir sorun yaşamadığını söylerken yüzde 41,1’i de sorun
yaşadığını ifade ediyor. Ev sahibi ile sorun yaşayanların yüzde 45,5’i bu sorunun kaynağı olarak kira bedeli anlaşmazlığını gösteriyor.

Yüzde 20’si kiraya kanun dışı artış yapıldığını ifade ederken yüzde 10,4’ü ev sahibinin kendisini çıkarmak istediğini belirtiyor. Yüzde 9,5’i kirayı zamanında ödeme konusunda anlaşmazlık yaşadıklarını, yüzde 3,9’u kiracının çıkmasını isteyip çıkmadığı konusunu öne sürüyor.

1. Sınırın kalkması ‘ev sahibi istediği zammı yapar’ anlamına gelir mi?

Zam sınırının kalkması, oranı ev sahibinin belirleyeceği anlamına gelmez. Kiralar yeni dönemde, tıpkı geçmişte olduğu gibi TÜFE 12 ay ortalamasına göre belirlenecek. Örneğin TÜİK’ in son açıkladığı oran yüzde 59.64, yani yasal oranın iki katından fazla... Temmuz ayında da açıklanacak güncel rakam takip edilecek ve ‘en çok’ bu oranda artışa gidilecek.

Kiracı ve ev sahiplerinin bilmesi gereken önemli bir detay da şu: Yüzde 25 sınırı 1 Temmuz dahil uygulanacak. Yani sözleşmesini 1 Temmuz’da yenileyenler yasalara göre bir yıl daha yüzde 25 zamlı kira öderken, 2 Temmuz’da yenileyenler enflasyon ortalamasını baz alacak.

2. Yüzde 25 zam sınırının sona erdiği tarihte ev sahipleri zam yapacak mı?

Zam sınırı 2 Temmuz’da sona erecek ancak bu tarihte tüm ev sahipleri zam yapmayacak. Çünkü kiraya zam ‘yılda bir kez’ ve ‘sözleşme yenileme döneminde’ yapılır. Söz gelimi, sözleşme yenileme dönemi ocak ayı ise zam için Ocak 2025 tarihi beklenecek.

3. Dava süreci devam edenler ne yapacak?

Adliyeler geçtiğimiz iki yıl boyunca kira davaları ile doldu taştı. Kira tespit ve tahliye davaları hukuk sistemi üzerinde ciddi yük oluşturdu. Bu nedenle de dava öncesi ‘arabuluculuk şartı’ getirildi. Ancak burada da anlaşamayanlar yine mahkemenin yolunu tuttu.

Açılan davaların 2-3 yıl sürmesi nedeniyle çok sayıda ev sahibi-kiracı hâlâ mahkeme kararını bekliyor. Bu durumda olan kiracıların da tıpkı diğer kiracılar gibi güncel yasal zam oranına uyması gerekiyor. Kiracının, ‘Zaten davalık durumdayız, yüzde 25 zam yaparım’ demesi mümkün değil. Eğer bu bir kira  tespit davası ise, mahkeme güncel kira değerini açıklayacak, karar kesinleştikten sonra da kira zam döneminde TÜFE 12 ay ortalaması dikkate alınacak. (Tarih 1 Temmuz sonrası ise)

4. Düzenlemenin bitmesi tahliye hakkı verir mi?

Yapılan düzenleme kira zam oranı içindi, sürenin bitmesi sadece bu oranın sona ermesi anlamına geliyor. Ev sahibi, kiracının koruma kalkanı kalktı bakış açısı ile tahliye isteyemez. Tahliye için haklı bir gerekçe olması şart.

Ev sahibi kendisinin ya da bakmakla yükümlü olduğu birinin ihtiyacı varsa, Borçlar Kanunu’nda yazılı haklı tahliye sebeplerinden biri söz konusuysa kiracının tahliyesini isteyebilir. Ancak ihtiyacım var dedikten sonra, evi bir başkasına 3 yıl süreyle kiralayamaz. 10 yıl sözleşme uzama süresi dolan kiracı için herhangi bir gerekçe göstermeden tahliye istenebilir. Evin satılması durumunda, mülkü alan kişi eğer kendi yaşayacaksa kiracının tahliyesini talep eder. Tüm bunların yanında ev sahibinin elinde ‘geçerli bir tahliye taahhüdü’ varsa tahliye isteyebilir.

5. Ev sahibi yasal oranı az bulursa ne yapmalı?

Kira piyasasında sadece kiracı değil, ev sahibinin de mağdur olduğu örnekler var. Eski kiracı uygun fiyatla otururken, bir de iki yıl zam yüzde 25 ile sınırlı kalınca kira bedeli güncel değerin çok çok altına iniyor. Mülk sahipleri, ‘TÜFE 12 ay ortalamasına göre artış da yapsak kira bedeli düşük kalacak’ endişesi taşıyor.

Peki bundan sonra neler olacak? Yeni dönemde sorunlar tamamen ortadan kalkar diyemeyiz. Çünkü bozulan ilişkilerin tamiri zor. Bu gözler neler gördü, bu kulaklar neler duydu.. Nasıl son iki yılda yüzde 25 zam sınırı için kiracı ‘yasal hakkım’, ev sahibi ‘kabul etmiyorum’ dediyse, yeni dönemde de tarafların anlaşması kolay olmayacak. Ev sahibi zammı düşük bulmaya, kiracı daha az artış için mücadeleye devam edecek.

Yüzde 25 zam oranını uygulamayan, evden çıkmamak için yüzde 100’ü bulan artışları kabul edenler ikinci kez yüksek zam uygulamış olacak. Söz gelimi; 10 bin TL olan kiranın yüzde 25 zamla 12 bin 500 lira olması gerekirken, taraflar anlaşarak kirayı 20 bin liraya çıkardıysa, şimdi yeni zam döneminde TÜFE 12 ay ortalaması ile yine iyi bir oranda zamlanacak. Son açıklanan enflasyon verisini baz alırsak 20 bin lira 32 bin liraya çıkacak. Kiracı 2 yılda yüzde 200’ün üzerinde zam ile karşılaşacak.

Kimi bölgelerde eski kiracının ödeyeceği rakam güncel kiralama bedelini aşabilecek. Gelelim ev sahibi cephesine... Kiracı iki yıl yüzde 25 zam yaptıysa, zaten enflasyonun çok altında artışlar uygulamış anlamına geliyor. Şimdi ev sahibi TÜFE’ye göre zam yapsa da bölge rayicinin altında kalacak. Ev sahibinin tek seçeneği dava açmak.''