Evin var derdin var: Değerli Konut Vergisi!

Dünya gazetesi yazarlarından Yeminli Mali Müşavir Dr. Numan Emre Ergin bugün köşesinde "Evin var derdin var: Değerli Konut Vergisi" başlıklı yazısına yer verdi. İşte yazının detayları;

07.12.2019 tarih ve 30971 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7194 sayılı Kanun ile hayatımıza giren vergilerden bir tanesi de Değerli Konut Vergisi. Söz konusu vergi, Emlak Vergisi Kanunu’na yapılan bir ekleme ile mevzuatımıza girmekte olup bu yeni vergiye ilişkin düzenlemeleri aşağıdaki şekilde özetleyebiliriz.

Verginin konusuna, Türkiye sınırları içinde bulunan ve bina vergi değeri veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce (TKGM) belirlenen değeri 5 milyon TL ve üzerinde olan mesken nitelikli taşınmazlar girmektedir. Söz konusu 5 milyon TL’lik değer her yıl yeniden değerleme oranında artırılacaktır. Kanun uyarınca, TKGM tarafından ilgili mevzuat kapsamında yapılan veya yaptırılan değerleme sonucunda belirlenen ve 5 milyon TL’yi aşan (bu tutar dâhil) mesken nitelikli taşınmazlar, ilgilileri tarafından ulaşılabilecek şekilde TKGM’nin internet sitesinde ilan edilir ve ilgilisine ayrıca tebliğ edilir. Tebliğ tarihinden itibaren on beşinci günün sonuna kadar TKGM’ye itiraz edilmeyen mesken nitelikli taşınmaz değeri kesinleşir. Süresinde yapılan itirazlar, on beş gün içinde değerlendirilerek sonuçlandırılır ve kesinleşen değer, aynı usulle ilan ve ilgilisine tebliğ edilir. Bu değer, değerli konut vergisi uygulamasında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce belirlenen değer olarak kabul edilir. Bu vergi uygulamasında, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce belirlenen bir değerin bulunmaması durumunda, bina vergi değeri esas alınarak vergilendirme işlemleri yapılır.

Verginin oranı ise konutun değerine göre değişmekte olup 5-7.5 milyon TL arasındakiler için binde 3; 7.5-10 milyon TL arasındakiler için binde 6; 10 milyon TL’nin üzerindeki konutlar için ise binde 10 olarak belirlenmiştir. Ayrıca, paylı mülkiyette ve elbirliği mülkiyette, matrahın hesabında mesken nitelikli taşınmazın toplam değeri esas alınacaktır.

Verginin mükellefi ise mesken nitelikli taşınmazların maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa taşınmaza malik gibi tasarruf edenler olarak belirlenmiştir. Paylı mülkiyet hâlinde malik olanlar, hisseleri oranında mükellef olacak, elbirliği mülkiyette ise malikler verginin tamamından müteselsilen sorumlu olacaklardır.

Diğer taraftan şu sayılanlar değerli konut vergisinden muaf tutulmuştur:

1) Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin ve üniversitelerin maliki veya intifa hakkına sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar,

2) Mesken nitelikli tek taşınmazı olan kişilerden hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar,

3) Yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile elçilerin ikametine mahsus mesken nitelikli taşınmazlar ve bunların müştemilatı (karşılıklı olmak şartıyla) ve merkezi Türkiye’de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye’deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazlar,

4) Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar (arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar dâhil) (bu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması hâlleri hariç).

Kanun değerli konut vergisi için beyanname verilmesini öngörmüştür. Buna göre, mesken nitelikli konutun değeri 5 milyon TL’lik eşik değeri aştığı yılı takip eden yılın şubat ayının 20’nci günü sonuna kadar taşınmazın bulunduğu yerdeki Gelir İdaresi Başkanlığı’na bağlı yetkili vergi dairesine beyanname ile beyan edilir ve vergi, yetkili vergi dairesince yıllık olarak tarh ve tahakkuk olunur. Müteakip yıllar için mükellef tarafından aynı şekilde yıllık olarak beyanname verilir ve vergi ilgili vergi dairesince tarh ve tahakkuk olunur. Elbirliği mülkiyetinde mükellefler müşterek beyanname verebilecekleri gibi, münferiden de beyanname verebilirler. Paylı mülkiyet hâlinde ise beyanname münferiden verilir. Vergi dairesi tarafından tarh ve tahakkuk ettirilen vergi, ilgili yılın şubat ve ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenir.

Kanun koyucu tahsil edilen değerli konut vergisinin genel bütçeye gelir olarak kaydedileceğini ve mahalli idarelere bu vergiden pay verilmeyeceğini belirtmiştir.

Yukarıda ana hatlarıyla anlattığımız değerli konut vergisi servet vergisine benzemekle birlikte bunun ötesine geçmektedir. Kanun öyle bir şekilde kaleme alınmış ki, verginin sujesi ve mükellefi aslında konutun kendisi olup ona sahip olanlar (her ne kadar mükellef olarak tanımlansa da) bu vergiyi ödemek zorunda bırakılan kişilerdir. Nitekim mükellef olarak sayılanların değil de belli özellikteki konutların vergiden muaf olarak sayılması bu yorumumuzu desteklemektedir. Bu durumun bir haksızlık yaratacağı muhakkaktır. Örneğin 5 milyon TL değerinde bir adet konuta sahip olan kişi vergiyi ödeyecekken, 4 milyon TL değerinde 10 adet konuta sahip olan kişi bu vergiyi ödemeyecektir. Dolayısıyla, verginin servet (mali güç) üzerinden alınmasını aşan bir durum ortaya çıkacağı muhakkaktır.

Aynı vergi kanunu içerisinde aynı sujeden bina vergisi ve değerli konut vergisi gibi iki farklı vergi alınması ekonomik anlamda çifte vergilendirmedir. Bu vergi, müstakil bir kanunla düzenlenseydi de aynı sonuç olurdu. Dolayısıyla bir koyundan iki post çıkmaktadır. Devletin zenginden daha çok vergi almak istemesi vergi politikası olarak anlaşılabilir bir durumdur; ama devletin bunu yaparken sınırı hukuktur. Bu anlamda, değerli konut vergisinin Anayasa’nın 73. maddesinde belirtilen mali güce göre vergileme ilkesine aykırı olduğu iddia edilebilir. Kanun gerekçesinde bu verginin bir servet vergisi olduğu ve konutun değerinin servetin bir unsuru olarak mali gücün göstergesi olduğu belirtilse de, yukarıdaki basit örnekten görüleceği üzere söz konusu vergi, vergiyi ödeyecek kişinin servet ve mali gücünü layıkıyla dikkate almadan doğrudan konutun değerini esas alarak ciddi oranda bir vergi öngörmektedir.

Kanunda, verginin konusu “mesken nitelikli taşınmaz” olarak belirlenmiş olmakla birlikte bu ifadenin tanımı yapılmamıştır. Taşınmazın tapu kayıtlarında veya yapı ruhsatında konut olarak nitelendirilendirilmesinin mi yoksa fiili kullanım amacının mı esas alınacağı net değildir. Kanunun yazım tekniği ve ruhundan kayıtların esas alınacağını değerlendirmekle birlikte, durumun Bakanlık tarafından çıkarılacak ikincil düzenleme ile açıklığa kavuşacağını düşünmekteyiz.

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca, “korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır” kaydı konulmuş olan konutlar her türlü vergi, resim ve harçtan muaf olduğundan, bu muafiyetin değerli konut vergisi için de uygulanması gerekir. Diğer taraftan aynı kanun uyarınca, 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu’na göre Boğaziçi Sahil Şeridi veya Öngörünüm Bölgesi’nde konut olarak kullanılan taşınmaz kültür varlıkları bu muafiyetten yararlanamazlar.

Kanunda zikredilen bina vergi değeri, Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesinde tanımlanmış olup üzerinden bina vergisinin hesaplandığı tutardır. TPKG tarafından belirlenen değer ise vergi literatürümüze ilk defa girmekte olup bu değerin nasıl belirleneceği kanunda yer almadığı gibi, kanunda “ilgili mevzuat” olarak atıf yapılan yayımlanmış bir mevzuat da bugün itibariyle bilgimiz dahilinde değildir. Ancak kanunun yayımlanmasıyla birlikte TKGM tarafından konutların değerlerine ilişkin tebligatlar yapılmaya başlanmış olup http://tasinmazdegerleme.tkgm.gov.tr/ adresinden de değer sorgulaması yapılabilmektedir. Buradan anlaşılmaktadır ki; TKGM daha ilgili mevzuat yayımlanmadan çalışmalara başlamış ve aldığımız duyumlara göre de bazı değerleme şirketleriyle anlaşarak değer tespit çalışmalarını yaptırmıştır. Yapılan tebligatlarda belirtilen değerlerin ise piyasa fiyatlarının çok üzerinde olduğu yönünde itirazlar yoğun olarak yükselmeye başlamıştır.

Diğer taraftan, ilgili mevzuat ve değerleme ilkeleri somut ve öngörülebilir şekilde belirlenmeden vergi matrahının TKGM tarafından tespit edilmesi hukuki belirlilik ve hukuki güvenlik ilkelerine de aykırıdır. Ayrıca kanunda 15 günlük sürede itiraz edilmemişse veya itirazın reddi halinde TKGM tarafından belirlenen değerin kesinleşeceği belirtilmektedir. Buradaki kesinleşmeyi idari anlamda kesinleşme, yani bir üst makama başvuru aşamasının olmaması olarak anlamak gerekir. Zira idarenin her türlü işlemine kaşı yargı yolu açıktır. Dolayısıyla, TPKGM tarafından yaptırılan değerleme işlemi de yargı denetimine tabidir. Söz konusu yargı denetiminin nasıl yapılacağı konusunda iki yöntem izlenebilir. İlk olarak, TKGM’nin itirazın reddi işlemine karşı idari yargı yoluna başvuru düşünülebilir. Burada değerleme işleminin idare hukukundaki icrai bir işlem mi yoksa vergi tarhiyatına hazırlayıcı işlem mi olduğu; dolayısıyla da idari dava konusu edilebilecek bir işlem olup olmadığı tartışması gündeme gelebilecektir. İkinci yöntem olarak, TKGM tarafından belirlenen değere dayanılarak verilecek beyannamenin ihtirazi kayıtla verilmesi ve bunun üzerine tahakkuk eden vergiye karşı vergi mahkemesinde 30 gün içinde dava açılmasıdır. Kişisel önerimiz ikinci yöntemin seçilmesidir.

Değerli konut vergisinin, kapsama giren konutların değerini düşüreceği muhakkaktır. En azından finansal olarak her yıl ödenecek verginin net bugünkü değeri kadar konutun fiyatında bir düşme beklenmelidir. Bu düşüşün TKGM tarafından yaptırılan değerlemede dikkate alınıp alınmadığı belirsizdir.

Kanunla beyanname verme mükellefiyetinin getirilmesini de anlamakta zorluk çekmekteyiz. Zira İdare tarafından matrahı belirlenen, oranı belli olan bir verginin hangi amaçla beyan usulüne tabi tutulduğu anlamak zor. Vergiyi toplamada ekonomik davranması gereken devlet, acaba bir de beyanname verirken ödenen damga vergisinin mi peşindedir?

Değerli Konut Vergisi’nde itiraz ve olası davalar!

Değerli Konutlar Vergisi’nde mükellefiyet ve değere itiraz!

Değerli Konut Vergisi’nin 2020'ye yetişmesi zor görünüyor!