Eviniz riskli mi, neler yapmanız gerekiyor?

Evinin riskli olmasından kaygı duyan vatandaşlar binalarına risk tespiti yapmak için beklememeli, riskli olduğu tespit edildikten sonra kentsel dönüşüm ya da bina yenilemesi yapılması gerekiyor. Vatandaşlar bina tespitinin nasıl yapıcağını merak ediyor. İşte ayrıntılar...

Evinizde bu belirtiler varsa beklemeyin! 

-Bina 1999 yılında önce yapıldıysa
-Bina projesiz ve ruhsatsız yapıldıysa
-İnşaatta hazır beton kullanılmadıysa

-Binadan daha önce alınmış karot beton dayanımı C1O altındaysa
-Bina kolon ve kirişlerinde çatlaklıklar varsa

-Bodrum katta rutubet, kolon demirlerinde paslanma, betonda deniz kabukları veya benzeri şeyler varsa
-Bina dere yatağı, dolgudaysa riskli olma ihtimali var. Bu durumda ilk adım durumu tespit etmek olmalı.

Nasıl risk tespiti yapılır? 

Hürriyet Gazetesi'nde yer alan habere göre; Binanızın depreme hazır olmadığını düşünüyorsanız risk tespiti yaptırılmalıdır. Bu noktada 2 seçenek bulunuyor.

İlk seçenek  deprem dayanıklılık raporu diğer seçenek ise risk tespiti. 5 katlı 10 daireli binada bu tespiti yaptırmanın maliyeti 3 bin 500- 4 bin TL arasında. Deprem dayanıklılık testi bağımsız firmalar tarafında yapılıyor, sonuçlarını da sadece o binada yaşayanlara veriyor. Risk tespiti ise bundan oldukça farklı. Çünkü bu tespiti yaptırılırsa ve bina riskli çıkarsa geri dönüşü olmayan bir yıkım süreci başlatılıyor. Riskli binaların tespiti için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan lisans almış kurumlara tapu ve kimlik fotokopisi ile başvuru yapılması gerekiypr. (Lisanslı kurum ve kuruluşları Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’nden öğrenilebilir)

Bu kurumlar bina hakkında bir rapor hazırlıyor ve rapor 7 gün içinde belediyeye gönderiliyor. İnceleme sonucunda riskli olduğu belirlenen binalar, 10 iş günü içinde Altyapı Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğü’ne ve Tapu Müdürlüğü’ne yazılı olarak bildiriliyor. Binaya riskli yapı şerhi işleniyor ve ev sahiplerine tebligat gönderiliyor.

Binadaki maliklerin bu karara 15 gün içerisinde itiraz edebilme hakkı bulunuyor. Yapılan itirazlar heyet tarafından inceleniyor. Eğer, riskli olduğu tespit edilirse bina 60 gün içinde yıkılıyor. Teknik heyetin binanın riskli olmadığını karar verirse, şerh kaldırılıyor. Diğer yandan yapılan yeni düzenlemelere göre belediyeler de şikayet halinde veya resen riskli binaları maliklerinden süre vererek tespitini yaptırmalarını isteyebilir.

Bu durumda eğer süresi içinde riskli yapı tespiti yapılmazsa belediye tarafından yapılıyor ve bedelini amme alacakları kanunu kapsamında tahsil ediyor.

Bina riskli ise ne olacak? 

Binanız riskli ise 2 ihtimal bulunuyor,  güçlendirme ya da yıkıp yeniden inşa edilmesi. Türkiye’de güçlendirme çalışması yıkım kadar yaygın kullanılmıyor. Oysa uzmanlar uygun yapılarda güçlendirmenin hem süre hem de maliyet avantajı olduğunu vurguluyor. Öncelikle, binanın güçlendirme işlemine uygun olup olmadığının teknik olarak tespit edilmesi gerekiyor.

Güçlendirme kararı, kat maliklerinin beşte dördünün çoğunluğu ile alınıyor. Kat malikleri tarafından alınan güçlendirme kararının ardından güçlendirme projesi yaptırılarak, belediyeden güçlendirme ruhsatı veriliyor.

Güçlendirme giderleri, arsa payları oranında, kat maliklerince temin ediliyor. Sektör uzmanları derin bir güçlendirmede metrekare maliyetinin 1000 lira olacağını söylüyor. Riskli yapı kararı kesinleştirildikten sonra, 60+30 günlük süre içerisinde, bina yıkım süreci başlayacağından, güçlendirme işleminin hızlı bir şekilde yapılması gerekiyor.

Diğer yandan imar barışına başvurarak ‘yapı kayıt belgesi’ alan yapılar için de güçlendirme yapılabiliyor. Vatandaş 7 katlı bir bina güçlendirme yapmak istediğinde belediye ‘imardan durumun 5 kata izin veriyor’ diyor.

Bu nedenle güçlendirme yapılamıyor. Artık ilave hak verilmeden, mevcut koşullar da korunarak bu tip yapılara güçlendirme ruhsatı verilecek.

Anlaşma yaparken dikkat

Binanız güçlendirmeye uygun değilse ya da yıkıp yeniden yapılmasını tercih ediliyorsa o zaman devreye müteahhit firma giriyor. Birçok kişi bireysel olarak binaları yıkıp yenisini yapacak finansal güce sahip olmadığından müteahhit firma ile anlaşarak süreci başlatıyor. Bu modelde ev ya da arsa sahibi bir ödeme yapmıyor, müteahhit inşaatı yapıp karşılığında yapılan anlaşmaya göre kendi payına düşen ev ya da ticari birimleri alıyor. Türkiye’de çok sayıda kişi kat karşılığı yapılan anlaşmalarda kentsel dönüşüm yaptırıyor. Ancak hatalı firma ve hatalı sözleşmeler çok sayıda mağdur yarattı.

Dönüşüm mağduru olmamak için bunlara dikkat:

-Evini kentsel dönüşüme girecek  vatandaş için ön hazırlık çalışmaları durum tespitiyle başlıyor. Tapunuza bakıp bir sorun var mı incelemeli, belediyeye gidip imar durumu hakkında bilgi alınmalı.

-Kaçak kat ya da plan değişikliği gibi durumlar bulunuyorsa bunu evi yıkmadan öğrenmede fayda var. Bina 10 katlı, plan değişmiş 8 kata düşmüş. Ama  bu durum bilinmeden yıkıma girildiyse işin tamamlanması oldukça zor hale geliyor.

- Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı fesh edilemeyen ancak mahkeme kararı ile fesh edilebilen sözleşmeler niteliğinde ve fesih süreci uzun sürüyor. Bu sebeple müteahhittin şirket sermaye yapısı araştırılması gerekiyor.

-Yeni düzenlemeye göre kentsel dönüşüm yapacak firmalar işin yüzde 10’u kadar teminat göstermek zorunda. Bu teminatın olup olmadığını kontrol edilmesi gerekiyor. Riskli yapılarda ilçe belediyesinden, riskli alanlarda bakanlıktan öğreniliyor.

Deprem testinin fiyatı ne kadar?