Faizlerdeki artış gayrimenkul sektörünü olumsuz etkileyecek!

DÖVİZ KURUNDA YAŞANAN dalgalanmalar, siyasi ve ekonomik belirsizlik kuşkusuz gayrimenkul sektörünü de yakından ilgilendiriyor. FED’in faiz kararına paralel olarak Türkiye’de de faiz oranlarının yükseleceği beklentisinin talebe yansımaması kolay gözükmüyor. Ancak bütün bunlar sektör için tam anlamıyla bir kara tablo yaratmıyor. Birincisi, bulanık sularda gayrimenkul Türkiye’de hâlâ sağlam bir yatırım olarak görülüyor. İkincisi, iyi projeler alıcısını buluyor.

Türkiye’nin öncü iki gayrimenkul markası İş GYO ve Nef, İstanbul Topkapı’da, eski Şişecam fabrikasının bulunduğu 80 dönümlük arsa üzerine 1,1 milyar TLlik yatırım yapıyor. Dönüşüm alanı üzerindeki ilk proje olan İnistanbul Gala’mn ardından ikinci proje İnistanbul Lokal de Ortadoğu’nun en büyük emlak fuarı Dubai Citysca-pe Global 2015’te, planlanandan altı ay önce, ilk kez görücüye çıktı. İnistanbul Gala ve İnistanbul Lokalde bugüne kadar toplam bin 272 adet konut satışıyla birlikte 539 milyon lira ciroya ulaşılmış oldu.

İnistanbul Gala’da, henüz ön talep dönemindeyken 7 binin üzerinde başvuru alınmış, projede satışların başlamasından sonraki ilk üç haftada bin 140 üniteden 875’i satılmıştı. Üstelik 7 Haziran seçimlerine neredeyse iki hafta vardı ve çoğu yatırımcı seçim sonuçlarını görmeden bir adım atmaya ikna olmuyordu.

İş GYO Genel Müdürü Turgay Tanes ve Nef Yönetim Kurulu Başkanı Erden Timur ile birlikte yürüttükleri ilk projeyi, son dönemde ekonomiye damgasını vuran belirsizliklerin ve kurdaki yükselişin konut sektörünü nasıl etkilediğini konuştuk.

Projeler iptal edilirken sizinki hızla devam ediyor. Bu gidişi bekliyor muydunuz?

TİMUR: Samimi olmak gerekirse, seçim vardı ve sonrasında hükümet kurulamadı. Bekliyorduk diyemeyiz. Proje, bu konjonktür için beklediğimizin üzerinde bir hızla devam ediyor. Nef olarak İnistanbul projesi haricinde de 2015 yılında 476 milyon liralık satış yaptık. Seçim dönemi bu satışları yakalamış olmaktan mutluyuz.

Dolar kurunun yükseldiği ve faiz artışının beklendiği bir dönemde, konut alıcısının kararında esas belirleyici olan nedir?

TANES: Dolar, faiz, iç ve dış siyaset gibi tüm bu faktörler yatırım kararında etkili. Ama Türk tüketicisi açısından bu tür dönemler, konut veya gayrimenkulün diğer segmentlerinde de, bir yandan güvence. Gayrimenkul, sağlam bir yatırım aracı olarak da görülüyor. Özellikle Türk halkı gayrimenkul yatırımına güvence, bir sosyal güvenlik enstrümanı olarak bakıyor.

Burada konut kredisi faiz oranlan çok belirleyici bir etken. Konut kredisi faiz oranlarındaki düşüş doğrudan konut alım kararlamada etkili oluyor. Tek dezavantaj bu. Bir yanıyla da eğer tüketicinin parası varsa veya ödemeye gözü kesiyorsa, yatınım öne de çekebiliyor. Nitekim 2014 yılında bütün bu bahsettiğimiz dalgalanmalara rağmen satışlar, 2013 yılma göre yukanda seyretti.Geçen sene 1 milyon 160 bin konut satılmıştı. 2013’te ise yüzde 2 aşağısmdaydı. 2015 yılında 1 milyon 300 bine doğru gidiyor. Demek ki genel olarak bir tüketici güveni var. Özellikle teslim edebileceğine inandıklan şirketler söz konusu olunca tereddüt etmiyorlar.

Kurda yaşanan dalgalanmadan maliyetleriniz nasıl etkileniyor?

TİMUR: Maliyet bu işin son noktası. TÜİK’in inşaat maliyetleri endeksi sürekli artışta. Enflasyona oranla oldukça yüksek bir şekilde artışta. Bunun dışında, son iki-üç senedir yaşanan döviz bazlı artış, direkt döviz bazlı alımlarda, ithalata dayalı bir sektör olmadığımız için, memleketin ekonomisi açısından da etkili. Hatta biz yabancıya satıştan dolayı çok net bir biçimde döviz fazlası veriyoruz. En yüksek cari fazla veren sektörlerden biriyiz. Bir müşterimizden 200 bin dolar cari fazla veriyoruz. Haziran ayında 2 bin 200 adet yabancıya satış yapılmış. Bir de yerli üretim kullanan bir sektör olduğumuz için oradan da eksi yazmayınca nette önemli bir fazla oluyor.

Doların artışı maliyetlerimize etki etti. Ayrıca artışın sürekliliği de enflasyon riskleri taşıdığı için maliyetlerimize yansıyor. Bu maliyetler markalı konut endüstrisinde fiyatlara neredeyse hiç eklenmedi diyebiliriz. Tabii bu durum bir noktaya kadar sürdürülebilir. Çünkü düşünülen kâr maıjlanyla çalışan bir sektör değiliz.

Türkiye’nin FED’in faiz kararlarından olumsuz etkilenmesi, döviz kurunun daha da yükselmesi, hükümetin kurulamaması halinde yani kötü senaryo karşısında planınız nedir?

TANES: FED’in faiz artırıp artırmayacağında kelimelere bile takılıyorlar. Oldu diyelim, ama o satın alındı ve yaratacağı bütün dalgalanma bitti. Ondan endişelenmiyorum. Türkiye’de dolar kurunun özellikle günlük siyasi olay ve çatışmalardan yukarı yönlü zorlaması endişe verici. Hem firmaların önünü görmesi hem de dolar bazlı borçlanmış Türk ekonomisi aktörleri açısından zorlayıcı. Koalisyon veya tekrar bir seçimden sonra ekonominin rayına oturacağını düşünüyorum. Orta vadede Türkiye ekonomisi açısından da sektörümüz açısından da karamsar değilim.Bizi zorlayan şey, konut kredisi faiz oranlan. Konut kredisi faiz oranlan yükseldiğinde ciddi olarak belli bir grup insanın ev alma ve onun taksitini ödemesi menzilleri dışına çıkıyor. Belli bir süre 0,791ar seviyesinde daha geniş banttaki insanlar alabilirken, 0,99-1,05 olduğunda o menzilden çok ciddi bir kesim çıkıyor.

TİMUR: Olumsuzluklan çok daha fazla konuşuyoruz. Ama sonuçta geçen sene ilk altı ayda bütçe fazlası verdik. Kamu borcumuz düşük. Sermaye yeterlilik rasyolannda Avrupa ortalamasının çok üzerinde bir bankacılık sistemimiz var. Ortada çok ciddi bir seçim kavgası varken bile bu iş diğerinden etkilenmedi. Ortam iyi diye ılımlı bir tablo çizmeye çalışmıyorum ama realiteyi iyi tespit etmemiz lazım. Bir cari açık meselemiz var. Orada da düşük enerji fiyatları olumlu bir durum. İran da pazara giriyor. Türkiye’de büyüme hızımız düşük gidebilir ama bu kriz demek değildir. Hükümet kurulamazsa altı ay kaybederiz. Altı ay kaybetmemiz kriz anlamına gelmez. Dövizdeki artış ülkemizi etkiliyor. Ama yeter ki iç karışıklık olmasın ya da dışarıdaki karışıklık ülkemize sirayet etmesin. Yoksa bu konjonktürde verilerimize bakıp haksızlık etmemek gerek.

Son 10 yılda konut kira çarpanı 144 aydan 264 aya çıkıyor. Bu yatırımcı için nereye kadar anlamlı bir yatırım?

TANES: Konut fiyatını kiranın kaç yılda geri ödemesi konusunda rivayet muhtelif. Mesela Londra’da neredeyse 60-70 yılda dönüyor. Burada standart, sihirli bir oran yok. Kendimi tüketici yerine koyarak şunu söyleyebilirim, konut alacaksınız ve çok sevdiğiniz bir semt var. O evin artık fiyatıyla ve o evi almasaydmız onun getirisinin ne olacağı ya da kirası ile satın aldığı miktarı kaç yılda çıkaracağı konularına bakılmıyor. Ama oturacak bile olsa yatırım gözüyle bakan kişi mevduat faizi ile karşılaştırıyor. Kişisel görüşüm, örneğin 100 liramı yatırdığımda ayda 5 lira kira getiriyorsa ve 20 yılda geri ödüyorsa, ÜFE, TÜFE artışlarını ve değer artışını katmazsak yüzde 5 getiri elde ediyorum demektir.

Bunun iyi olup olmadığını anlamanın tek yolu, faiz oranları. Faiz yüzde 7 getiriyor ama vergi düşüyor vs. ve anaparanız hiç artmıyor. Konuta bağladığınız 100 lira ise, her yıl olmasa da yüzde 25 civarında artış yapıyor ve yüzde 5 de getiri elde ediyorsunuz.

Yüzde 7 faiz getirisi enflasyon yüzde 9’a çıktığında anaparanız yüzde 2 eksiliyor demektir. 1 milyon liranız ile ev almayıp faize koyarsanız, paranız reel olarak 998 bin liraya gerilemiştir.

1 milyon lira ile konut alsaydmız, 5 bin liralık kiranız enflasyona gitse bile, eviniz iki yıl sonra 1 milyon 300 bin lira oluyor. Anaparanız korunmakla kalmıyor, artıyor. Şu anki faiz oranlannda bir konut 20 yılda kendini ödeyebilecek bir rakamla kiraya verildiyse süper değildir ama iyi veya orta şekerli bir yatırım sayılabilir. 17-18 yılda geri ödenebiliyorsa o yatırım iyi bir yatırımdır. Kiralar evin değerine yetişecek diye bir koşul yok.

Fortune