Maliyet artışları gayrimenkul sektörünü nasıl etkiliyor?

İş insanları taleplerin azalıp maliyetlerin artmasıyla birçok yeni plan uygulamaya sokuyor. Yeni pazarlar belirleyip, onlara özel ürünler üretmek de gider azaltıcı yöntemler arasında yer alıyor.

Capıtal Dergisi'nden Ayşe Tarcan Aksakal bu ayki yazısında, iş dünyasındaki azalan talep ve artan maliyetleri kaleme aldı. İşte o yazı...

Kâr etmek için oynanabilecek tek bir alan var; o da operasyonel giderler.” Boyner Holding Yönetim Kurulu Başkanı Cem Boyner, artan maliyetlere karşı yapılması gerekeni bu sözlerle özetliyor. Gerçekten son dönemde rekabetin artması, dalgalı piyasa koşulları nedeniyle şirketler kârlılıkta büyük sıkışıklık yaşıyor. Şirketlerin çoğu çözümü, operasyon giderlerini kısmakta buluyor. Tüketicilerin hassasiyetinin artması nedeniyle şirketlerin kâr etmek için fiyatlarla oynayamaması da bu durumu tetikliyor. Çoğu şirket, müşterisine ekstra yük bindirmeden tasarruf etmeye çalışıyor. Bunu da tüm süreçlerini mercek altına alarak yapıyorlar.

Özellikle son 5 yılda operasyonel giderlerde önemli bir düşüş yaşandığı görülüyor. Artan hammadde ve işçilik maliyetlerine rağmen operasyonel giderlerini 1-2 puan aşağı çekmeyi başaran şirketler mevcut. Bu şirketler ürün ve hizmet fiyatlarında büyük değişiklikler yapmadan pazardaki yerini koruyabiliyor.

ZARAR ETTİRİYOR

Maliyet artışını, fiyat olarak tüketiciye yansıtamayan şirketler hızlı kâr kaybı yaşıyor. Bu nedenle yatırım dönemindeki az sayıdaki şirket hariç pek çok büyük grup kâr marjını artırmak için fiyatlara yüklenmek yerine operasyonel maliyetlerini kontrol altına almaya, verimlilik projeleriyle giderlerde tasarruf sağlamaya çalışıyor.

“Maliyet artışını yansıtamadığımız için gayrimenkullerin tamamını zararına satıyoruz” diyen Tahincioğlu Yönetim Kurulu Başkanı Özcan Tahincioğlu, artan maliyetleri fiyatlara yansıtamadıkları için operasyonel giderleri aşağı çekmeye çalıştıklarını belirtiyor.

Ariş Yönetim Kurulu Başkanı Kerim Güzeliş, dolar bazında yüzde 7-12 arasında artan maliyetleri yönetmek için işletme giderlerini azaltmayı hedeflediklerini belirtiyor.

Little Caesars Genel Müdürü Banu Arıduru’nun da müşteriye zam yapamadıkları için operasyonel maliyetleri aşağı çekmek ajandasının en önemli maddeleri arasında yer alıyor.

“Müşteri bir ürünü alırken başka bir ürünü de yanında daha uygun fiyatla sunarak operasyonel maliyetlerimizi aşağıya çekmeye çalışıyoruz” diyen Arıduru, bu konuda çapraz eğitimden yararlandıklarını söylüyor. Arıduru, şöyle konuşuyor: “Restoranlarda mutfak çalışanlarımıza çapraz eğitim vermeye başladık. Eskiden sadece pizza yapan kişiler, şimdi hem pizza yapabiliyor hem müşteriye ön tarafta hizmet verebiliyor ya da telefonlara bakabiliyor. Bu sayede çalışanların verimliliğini artırdık.”

SEKTÖRLERE GÖRE ORAN NE?

Operasyonel maliyetlerin oranı faaliyet gösterilen sektöre ve şirkete göre değişiyor. Örneğin enerji sektöründe operasyonel maliyetlerin oranı yüzde 2-3 arasında değişirken bu oran araç kiralama sektöründe yüzde 40’lara kadar çıkabiliyor. Perakende sektöründe ise operasyonel maliyetlerin oranı ortalama yüzde 25’ler seviyesinde.

Müşteri sayısı da operasyonel maliyeti etkileyen önemli unsurlar arasında yer alıyor. On binlerce abonenin olduğu elektrik tedariki işinde operasyonel maliyetlerin oranı yüzde 3’lere ve hatta özel tedarik şirketlerinde bunun da altına düşüyor.

“Maliyetlerimiz abone sayımız arttıkça düşüyor” diyen Kölen Elektrik Genel Müdürü Uğur Karayurt, son 5 yılda operasyonel maliyetleri yüzde 2'nin altına düşürmeyi başardıklarını söylüyor. Bunu daha fazla teknoloji kullanarak ve daha butik çalışarak başardıklarını söyleyen Karayurt, “Eskiye göre daha memnun ve daha az insanla çalışıyoruz” diyor.

Operasyonel giderlerin yüksek olduğu sektörlerden biri de inşaat ve gayrimenkul. Sektörde arsa maliyeti yüzde 50, inşaat maliyeti yüzde 30-35, operasyonel giderlerin oranı ise 15-20 arasında değişiyor.

Sera Group CEO’su Ozan Şener, “İnşaat sektöründe kullanılan çoğu malzeme yurt dışından geldiği için maliyetler son dönemde aşırı arttı. Ancak giderlerdeki fiyat artışını talep artmadığı için satış fiyatlarına yansımadık” diyor. Şener, projelerinde doğru taşeronları bulup en doğru maliyet ve zamanda bitirebilmeye odaklanarak maliyetlerini azalttıklarına dikkat çekiyor ve “Son 2 yılda sektörde inşaat malzemelerinin yanı sıra işçiliğe de ciddi zam geldi. Operasyonel giderlerini fiyatlarına yansıtamayan inşaat şirketleri projelerini durdurmak ya da azaltmak zorunda kaldı” diye konuşuyor.

"RAKİPLERİMİZİN YARISI KADAR MASRAFIMIZ VAR"

Rakiplerimizin yarısı kadar masraf yapısına sahibiz. Bu da her gün kendimize, “Şirkette neyi daha iyi yapabilirim” diye sormaktan, bu konuda sürekli çalışmaktan geçiyor. Maliyetler konusunda sektörde geldiğimiz nokta oldukça iyi. Ancak her zaman “Maliyetlerinizi düşürmek konusunda gidilecek bir yol vardır” felsefesiyle hareket ediyoruz.

KİRALAR YÜKSEK

Perakende sektöründe operasyonel maliyetlerin oranı yüksek mağaza kiralarından dolayı yüzde 25’ler seviyesinde. Bizde ise bu oran bunun yarısı kadar. 5 yıl öncesine göre operasyonel maliyetlerimizde 1,5 puan iyileşme sağladık. Bunu da mağazalarımızdaki soğutma ve aydınlatma maliyetlerini düşürücü teknoloji yatırımlarını hayata geçirerek yaptık. Mağazalarımızdaki buzdolabı ve elektrik tesisatını yeniledik.

"GİDERLERİMİZİ YÜZDE 5 AZALTTIK

Gayrimenkul sektöründe iç pazarda talip yüzde 50’ye yakın daralırken maliyetler yüzde 70 arttı. Maliyetlerimizin en büyük kısmı arsa maliyeti. Proje bazında arsa maliyeti toplam giderlerimizin yüzde 50’sini oluşturuyor. İnşaat maliyetlerinin oranı yüzde 30-40; operasyonel giderlerin payı ise yüzde 10-15 arasında.

DAHA AZ ŞANTİYE

Son 5 yılda operasyonel giderlerimizi yüzde 15’ten 10’lara kadar düşürdük. Operasyonel giderlerimizde 5 puan iyileşme gerçekleştirdik. Operasyonel giderlerimizi azaltmak için kadroda verimli daralmaya gittik. 13 şantiyemiz vardı, bunların 8’ini bitirince doğal olarak küçülme yaşadık.

VERİMLİLİK PROJELERİ

Son dönemde çok sayıda verimlilik projesini hayata geçirdik. Alternatif satış kanallarına yöneldik. Kendi satış ekiplerimizle satış yaparken bugün bunun işin yüzde 40’ını outsource ettik. Bu da operasyonel giderlerde, önemli tasarruf sağladı.

“KİRA ÖDEMİYORUZ”

Ofis olarak kendi binamıza geçtik. Bu da ofis kirası anlamında verimlilik sağladı. Eskiden kullandığımız şirket araçları bizimdi, yeni dönemde filo kiralamaya geçtik. Böylece operasyonel giderlerimizi düşürdük.

Gayrimenkul sektörü 2019'u nasıl kapattı?