Gayrimenkul, 2020'de yeniden en önemli yatırım aracı olacak!
2020 yılının sektörde bir dengelenme yılı olacağını belirten Lüks Konut Uzmanı Sühran Aras, stokların erimesiyle zaman içinde fiyatların yeniden çıkış eğilimine gireceğini ve bu yüzden gayrimenkul alımı için en doğru zamanın geldiğine dikkat çekti.
Gayrimenkul sektöründe yaklaşık 3 yıldır devam eden kriz dönemi özellikle konut ve mevduat kredisi faiz oranlarındaki indirimlerle etkisini giderek azaltıyor. 2020 yılının sektörde bir dengelenme yılı olacağını belirten Lüks Konut Uzmanı Sühran Aras, stokların erimesiyle zaman içinde fiyatların yeniden çıkış eğilimine gireceğini ve bu yüzden gayrimenkul alımı için en doğru zamanın geldiğine dikkat çekti.
Yeni Yönetmelikle sektörde güven sağlandı
"Gayrimenkul sektöründe 2016 yılı sonu itibariyle başlayıp 2019 un 3. çeyreğine kadar gelen süreç içerisinde sektör çok ciddi bir kriz dönemi atlattı. Buna neden olan etkenlerin başında ekonomide yaşanan kriz ve seçim süreçlerinin yanısıra müteahhitlerimizin bilinçsizce yaptığı projeler geliyor. Fakat geçen yıl Haziran ayında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yapı müteahhitlerinin sınıflandırılması ve kayıtlarının tutulması hakkında bir yönetmelik çıkardı. Bu yönetmelikte belirtilen kriterlere uyan müteahhitlere sektörde iş imkanları doğacağını ve ihalelere sadece bu şartları sağlayanların girebileceği söylendi. Özellikle kentsel dönüşümün yapıldığı bölgelerde bir arz fazlası, stok fazlası oluşmuştu. Sektörde mali yeterliliği ve gerekli bilgi birikimi olmayan firmalar maalesef buna neden olmuştu. Bu yönetmelikle birlikte artık doğru risk analizi yapabilen, stratejik planlama ve karlılık hedeflerini doğru yapan firmalar ayakta kalacak. Dolayısıyla 2020'ye bu firmalarla birlikte giriyoruz. Bu sayede sektörde düşen güven endeksinin de tekrar yukarıya taşınacağını düşünüyorum.
Konut kredisi faiz oranlarındaki düşüş sürebilir
Şunu özellikle vurgulamak gerekiyor ki konut kredi faizlerindeki indirimler ve mevduat kredi faizlerindeki düşüşler gayrimenkul sektörünü çok hareketlendirdi. 2019'un 3. çeyreğinden itibaren bunun etkilerini görmeye başladık. Son çeyrekte satışlar geçen seneki seviyeleri yakalamaya başladı. Dolayısıyla devletin verdiği bu teşvikler ve desteklerle 2020 yılına daha rahat bir şekilde gireceğimizi düşünüyorum. Fakat 31 Aralık 2019 tarihi itibariyle Tapu Harcı ve Kdv oranlarında yapılan indirimler sona erecek. Benim bu konudaki öngörüm bu iki indiriminde devam edeceği yönünde. Çünkü gayrimenkul sektörü Türkiye'nin lokomotif sektörlerinden bir tanesi ve 250 yan dalı da bünyesinde barındırıyor. O yüzden bu sektörün durmaması ve sekteye uğramaması gerekiyor. Aynı şekilde konut kredi faizlerinde ve mevduat faizlerinde de yeni indirimlerin devam edeceğini düşünüyorum. Önceden sadece devlet bankaları Vakıfbank, Halkbank ve İş Bankası %1'in altına indirmişti ama son zamanlarda özel bankaların da konut kredi faizlerini %1 in altına indirmeleri ile birlikte sektörde ciddi bir hareketlilik başladı. Doların da stabil kalması ile birlikte bekle-gör politikası izleyen alıcılar piyasaya çıktılar ve alım yapıyorlar.
İstanbul'da yaklaşık 121.000 gayrimenkul sahibi Değerli Konut Vergisi ödeyecek
Sektörde mevcut durumda yatırımcılar açısından negatif etki yaratabilecek tek unsur yeni çıkan Değerli Konut Vergisi olabilir. Bilindiği gibi değeri 5 milyon TL'nin üzerinde olan gayrimenkullerden devlet her yıl vergi alacak. Bu durum özellikle lüks konut segmentini çok ciddi bir şekilde etkileyecektir. Burada alınacak vergi oranlarında baremler var. 5 milyon - 7.5 milyon TL bandında gayrimülkü olanlar her yıl binde 3 oranında, 7.5 milyon - 10 milyon TL bandında olanlar binde 6 oranında, 10 milyonun üzerindekiler ise binde 10 oranında vergi ödeyecekler. İstanbul'da bu standartlara uyan gayrimülklerden yaklaşık 121.000 adet var. Devlet bu konuyu şu şekilde takibe alacak. Tapu dairelerine bağlı olan taşınmaz değerleme başkanlıkları kurulacak ve bunlar kendi bünyelerinde konut piyasası takip sistemini yaşama geçirecekler. Bu kurullar Türkiye'deki tüm taşınmazların değer haritalarını çıkartacak. Bu haritalara göre 5 milyon TL'nin üzerinde olan dairelerden her yıl düzenli şekilde bu vergiler alınacak. Uygulama 2020'nin şubat ayında verilecek olan beyanlarla başlayacak. Her yıl şubat ve ağustos aylarında iki eşit taksit şeklinde bu ödemeler gerçekleşecek.
Yatırımcılar için konut almanın tam zamanı
Gayrimenkul sektöründe lüks konut segmenti piyasanın % 5'lik bir oranını oluşturuyor. Dolayısıyla önümüzdeki yıl özellikle 750 bin ile 1 milyon 750 bin TL bandındaki gayrimülklerin satışında ciddi bir artış gözlemleyeceğimizi düşünüyorum.
Bunların yanısıra inşaat maliyetleri malzemelerin dolarla alınması nedeniyle çok yükseldi. İnşaat firmalarının yeni yaptıkları konut fiyatları bu nedenle artacak. Özellikle Bağdat Caddesi'nde stoklar %55 civarında azaldı ve bu da fiyatlara yansıdı. Fiyatlar yukarı çıkış eğiliminde.
Dolayısıyla 2020 yılının ilk ve ikinci çeyreğinde çok büyük bir hareketlilik bekliyoruz. Alıcılar için tam konut alım zamanı. Gayrimenkulun en önemli yatırım aracı olacağını düşünüyorum. 2020 yılı gayrimenkul sektöründe bir dengelenme yılı olacak. 2020'nin sonu itibariyle de ciddi bir yukarı çıkış ivmesi yakalanacak.
