Gayrimenkul alırken karşınıza eski tarihli ipotek çıkabilir!

İstanbul’da çok eski tarihlerde yapılan binaların,  iş merkezlerinin, sitelerin, büyük kooperatiflerin bugünlerde yaşadığı çok büyük bir sorun var. İpotek sorunu. Evet yanlış duymadınız ipotek sorunu şimdilerde alım-satımlarda büyük bir engel oluşturuyor. 

Neden mi? Gayrimenkuller yapılırken müteahhit ile arsa sahibi arasında bir inşaat sözleşmesi imzalanıyor. Bu inşaat sözleşmelerinde de çoğunlukla teminat olarak ipotek konuluyor ve bu ipotekler inşaatın yapılıp bitirilmesinin teminatı olarak düzenleniyor. Konulduğu tarihlerde önemli olan ancak bugün bakıldığında artık komik rakamlar olan bu ipotek bedelleri inşaatlar bitirildiğinde ya müteahhittin ihmalinden ya da arsa sahiplerinin umursamazlığından tapuda kalıyor ve kaldırılmıyor. Ne zaman taşınmaz alım-satım konusu oluşuyor işte o zaman bu ipotekler başa bela oluyor ve kaldırılması konusunda çok ciddi sorunlar çıkıyor. 

İpoteği kaldırmak istediğinizde ya müteahhit firma batmış olabiliyor, ya  müteahhit firma sizden kaldırırım ama bana para ver diyebiliyor ya da arsa sahibi ölmüş ve mirasçıları buraları bu şekilde kabul edenlere müteahhitte olduğu gibi para isteme amiyane tabir ile işi yokuşa sürmek gibi büyük zorluklar çıkartıyor. 

Bu konuda avukatlara gidildiğinde genelde avukatlar ipoteğin kaldırılması için dava açmayı tercih ediyorlar. Dava açıldığında da çok büyük bir sorun oluşuyor ki taraf teşkili sağlanamıyor, dava uzun sürebiliyor ve Yargıtay vs. dahil tüm süreçler doğru işlediğinde 1-2 yıl ipoteği kaldırmak mümkün olmuyor. 

Oysa ki; bu şekilde eski tarihli borcu ödenmiş, vadesi geçmiş olduğu halde kaldırılmayan ipotekler için kolay bir yöntem mevcut. Gayrimenkul hukukçularının bildiği bu yönteme göre; 

İcra İflas Kanunu'nun 153.maddesi gereğince icra dairesine başvurup ipotek bedeli icra dairesine güncelleştirilmiş hali ile yatırılmaktadır. (Eski para olduğu için rakam güncellenmektedir. Bu güncelleme ile rakam fahiş bir şekilde artmamaktadır) Devamında ipotek alacaklılarına ipotek bedelinin icradan çekilmesi ve ipoteğin kaldırılması konulu tebligat yapılmaktadır. Bu tebligatın yapılamaması halinde de ilanen tebligat yapılarak bu süreç yerine getirilecektir. Bu tebligatta ipotek alacaklısına icra dairesine yatırılan parayı çekmek için 15 günlük süre veriliyor. Sürenin sonunda ipoteğin fekki İcra Mahkemesinden talep edilmektedir. İcra mahkemesi de dosya üzerinden yapacağı inceleme ile (gerekli görürse duruşma açabilir) ipoteğin fekki (kaldırılması) kararı verebilecektir. Bu yöntem ile kısa bir sürede sorunlu ipoteklerin kaldırılması sağlanmaktadır. Borç ödendiği halde kaldırılmayan ipotekler için de yukarıda bahsettiğimiz yol geçerli olsa da bu durumda ödeme belgeleri icra dairesine ibraz edilip ayrıca bir para yatırılmasına gerek bulunmamaktadır. Mahkeme ödeme belgelerine bakarak ipoteğin kaldırılması kararını verebilecektir.

İşte bu yöntem ile sorunlu ve eski tarihli ipotekler kolaylıkla kaldırılabilmektedir. Süreçte en fazla 2-3 sürmektedir. Bu şekilde gayrimenkul alım-satımı önündeki engeller ve ipoteğin kaldırılmasını engelleyenler bertaraf edilmiş olacaktır. 

Av.Ali Güvenç KİRAZ

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı