Gayrimenkul değer artış vergisi nasıl hesaplanabilir?

Yeni bir kavram gibi anlaşılsa da aslında mevcut uygulamada “gayrimenkul değer artışı vergisi” fiilen uygulanmakta. Halen “ticari faaliyetlere konu olduğunda” gayrimenkul değer artışı üzerinden vergi alınıyor. Kanun koyucu burada ticari faaliyet tanımını; bu konu ile iştigal ve belirli bir sürede emlak alımı/satımı durumunda, şeklinde tanımlamış. Değer artışına esas uygulama “vergi değeri üzerinden” yapıldığından, gayrimenkulün gerçek değeri ise çoğu zaman vergi değerinden bir hayli yüksek olduğundan, bu uygulama amaçlanan faydayı sağlamamakta ve aslında ciddi bir yekün de teşkil etmemektedir. 

(1970 li yıllarda uygulanmış olan, 1982 yılında yürürlükten kaldırılan “Şerefiye” düzenlemesi ise özü itibarıyla gayrimenkul ticaretini sınırlayıcı, sermayenin süpekülatif yatırımlar yerine, sanayi yatırımlarına kaydırılmasını amaçlayan bir düzenlemedir.)

Şimdi “ticari faaliyetlere konu olsun veya olmasın” gayrimenkul değer artışının vergilendirilmesi, düşünülüyor.

Kentleşme hızımız ve artan hizmet talepleri dikkate alındığında, yerel yönetimlerin sürdürülebilir yatırım bütçelerine ilave kaynak bulma ihtiyacı, “gayrimenkul değer artış vergisi” yada kamuoyuna malolduğu tanımla “rant vergisini” gündeme getirdi. 

Hedeflenen; vergi tabanının genişletilmesi / çeşitlendirilmesi, dolaylı (haksız) vergilerin azaltılması, adil vergi uygulanması, istisnaların realizasyonu da bu vergi uygulaması, kavramsal dayanaklarını sağlıyor.

Kentsel rantların oluşumu ve bu nedenle ortaya çıkan rant gelirlerinin vergilendirilmesi, 8. Beş Yıllık Kalkınma Planı’nda da, “Mahalli idarelerin imar ve alt yapı faaliyetlerinin finansmanında kullanılmak üzere merkezi ve yerel yönetimlerin çeşitli faaliyetleri sonucu oluşan kentsel rantların vergilendirilmesi sağlanacaktır.” ifadesi ile plan metnine alınmıştır. (DPT, 2000:254).

Rantı; toprağın sahibinin asal faaliyetleri haricinde ve onun kontrolü dışında “talebe bağlı değer artışı farkı” olarak tanımlayabiliriz. (genellikle kentleşme neticesinde, sınırlı yerleşim alanlarının değer artışı tanımı 20. Yüzyıl başlarında öne çıkmış, fakat kimi mevcut örneklerde ve gelecekte aynı kavram sınırlı tarımsal topraklar için de pekala geçerli olabilecektir. Örneğin özellikli kamusal sulama projeleri, toprak ıslahı projeleri vb.)

Kentsel rant büyük oranda kamu kararları ile oluşmaktadır. Kamunun toplumsal fayda geliştirici planlama kararları, kaçınılmaz olarak gayrimenkul sahibine fayda sağlamaktadır. Dolayısıyla, oluşan rant gelirlerinden bir kısmının, devletçe, vergi geliri olarak tahsil edilmesi rasyonel bir yaklaşım olmaktadır.

Ülkemiz ekonomisinde gayrimenkul sektörünün payı son on yılda hızla artmış, finans sektörü içerisindeki payı, inşaat sektörü geneli yurt içi tüketim değerleri ile birlikte ele alındığında, temel büyüme dinamiği haline gelmiştir. Kamunun geliştirdiği mega projeler, ulaşım projeleri, planlama kararları yeni bir zenginleşme enstrümanına dönüşmüştür. Kamu şimdi bu zenginleşmeden nasıl bir pay alacağına dair düzenlemeler için yöntem geliştirmeyi, amaçlamaktadır.

Rant vergisi bir yanı ile kamunun servis vermesi için kaynak sağladığı gibi, gelir adaletsizliğini dengeleyebilir bir faktördür. Aynı zamanda “spekülasyonları” önleyici yanı ile sınırlı kentsel gelişim alanlarının suni değer artışlarını frenleyici bir mekanizma görevi de görebilecektir. 

Politik ve ekonomik açıdan başarılı olmak için, arazilerin gelişmiş bir değerleme sistemi ile değerlendirilmesi, sık sık yeniden değerlendirme yapılması, değerlemede işlem hızının arttırılması, arazi kullanım planlaması yapılması ve halkın bu konuda eğitilmesi gerektiği ifade edilmektedir (Dye ve England, 2009).

Dolayısıyla uygulamada “değerleme faaliyetleri” öne çıkmaktadır. Ve değerleme faaliyetleri için de genel prensipleri belirlemek ve uluslararası uygulamaları, deneyimleri referans almak gerekiyor. Bunun için de bazı alt kavramların detaylandırılması, hukuki uygulamalara altlık teşkil etmesi açısından, gerekmektedir.

- Gayrimenkul Değer Artış Vergisi tanımı ile birlikte “ticari faaliyetlere konu olsun veya olmasın, tüm gayrimenkullerin vergilendirilmesi” tanımına geçilmiş olacağından, adalet ve muafiyet kavramlarının titizlikle detaylandırılması gerekmektedir. Vergilendirme maksadı dışında; kimi bölgelerde seçkinleştirme gibi toplumsal yapıyı çöküntüye uğratabilecek riskler taşıyabilecektir. 

- Vergilendirmeye esas değerin “herbir bağımsız tapu lehdarı için güncel olduğu bir veri tabanına dayanması”,

- Planlama kararları çerçevesinde veya kent gelişim hinterlandında kaldığından; asal değerleme kriteri, tarımsal maksatlı kullanım olamayan, topraklar dahil değer artışlarının sürekli güncel yapılması,

- Kentsel ihtiyaçların dönüşümü, planlama / kamu yatırımları / kararları nedeniyle özgül değerleri dönemselliği durumundan/ spekülasyonlardan ayıklanmış değer tespitlerinin sağlıklı yapılması, 

- Ada / pafta / parsel bazında “özellikli imar durumlarının tadilat yapılarak sağlanması” durumunda; ilk imar durumu ile tadil imar durumu arasındaki değer farkının tespitinin, proje geliştirme metodolojisi ile değerlenmesi, 

- Mevcut vergi muafiyetlerin sınırlandırılması ve aynı zamanda realizasyonunun sağlanması, dolayısıyla kapsama alanı genişletilerek, oranların minimize edilmesi, 

- Değerleme faaliyetleri “kritik olduğundan” bu alandaki tüm düzenlemelerin; Bakanlık / SPK / BBDK / Bankalar / Sigorta Kuruluşları / Yerel Yönetimler / Odalar / Meslek örgütleri perspektifinde yeniden ele alınması ve bu uzmanların “araçsallaştırılmadan” donanımlandırılmalarının sağlanması,

Saygılarımla.

Mehmet Murat Akıncı

Y.Mimar / SPK Lisanslı Değerleme Uzmanı