Gayrimenkul ekspertiz raporuna hukuki bakış açısı!

Güneydoğu Güncel Gazetesi yazarı Avukat Elvan Kılıç, bugünkü köşesinde ''Gayrimenkul ekspertiz raporuna hukuki bakış açısı'' konulu yazısını kalema aldı. İşte o yazı...

Ekspertiz raporu diğer adıyla değerleme raporu gayrimenkul ve otomobil sektöründe bir bilirkişi raporu anlamına gelmektedir.  Eksper uzman demek olup eksper raporu ise uzman raporu demektir. Ekspertiz de bir uzman tarafından hazırlanan değerlendirme raporları için kullanılır. Bu uzman raporu emlak, kredi hatta sigortacılık konularının yanı sıra gayrimenkul sektöründe ve otomobil sektöründe sıkça kullanılan bir rapor olup bu raporun asıl amacı alıcıya/tüketiciye alınan taşınırın/taşınmazın/hizmetin durumu hakkında önden bilgi vermektir. Bu yazıda iki sektörün ekspertiz raporları hukuken değerlendirilecektir.

Gayrimenkul sektöründe ekspertiz raporu; bir taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesi amacı ile bağımsız ve tarafsız olarak değerleme işlemine tabi tutulması demektir. Özellikle konut kredisi başvurularında sıkça karşılaşılan ekspertiz raporu ile taşınmaz gerçek değeri farklı kriterlerin değerlendirilmesi ile ortaya konulur. Bir taşınmazın değerini belirleyen pek çok faktör bulunmaktadır, bunlar; tapu takyidatları, imar durumu, taşınmazın bulunduğu bölgesinin değeri, taşınmazın yeri, taşınmazın konumu, kendi bölgesindeki taşınmazlardan farkları gibi pek çok detay olarak nitelendirilebilmektedir. Peki gayrimenkulü değerlendiren ve taşınmazda bir ayıp olmadığını değerlendiren raporda neler yer almalıdır?

Taşınmazın alanı, Alanın fiziksel özellikleri, Konumu (merkeze uzaklığı vs.) Cephesi, İnşaat seviyesi, (bitirilmediyse ne kadarının tamamlandığı) Muhitin ulaşımı, Bahçe ve otopark varsa konumları İnşaat kalitesi, Yakındaki sosyal imkanlar, Civardaki benzer taşınmazların satış değerleri, Varsa havuz gibi dekoratif ve peyzaj değerleri.

Bir değerlendirme raporu hazırlamak için öncelikle yasal kurum gerekli incelemeyi gerçekleştirmek zorundadır. Taşınmazın imar durumu ve tapu kaydı gibi bilgileri belediyelerden ve tapu ve kadastro müdürlüklerinden edinir.  Akabinde taşınmazın bu yasal kurum incelemelerinde elde ettiği bilgilerle, fiziksel inceleme sırasında elde ettiği bilgilerin karşılaştırılması ve harmanlanması olayı gerçekleşmektedir. Hemen ardından taşınmazın bulunduğu bölgedeki diğer yapılardan farkları analiz edilir ve son olarak bunlar da rapora eklenerek başka bir değerlendirme uzmanına yönlendirilir.

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca bankalar ve kredi veren finansal kuruluşlar tarafından tüketiciye sunulan ürün veya hizmetlerde faiz dışında alınacak her türlü ücret, komisyon ve masraf türleri ile bunlara ilişkin usul ve esasların Ticaret Bakanlığının görüşü alınarak Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından düzenlenen Finansal Tüketicilerden Alınacak Ücretlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik , ekspertiz ücretinin kimin ödeyeceği konusunda bir açıklık getirmiştir. Bu yönetmeliğe göre; taşınır ve taşınmazlara ilişkin rehin, ipotek ve ekspertiz işlemlerinde yalnızca üçüncü kişilere ödenen ücretler alınmaktadır. Gayrimenkul değerleme raporlarında tüketiciden ekspertiz raporu alınmamalı, bankadan gönderilen ekspertiz ücretini yine bankadan almalıdır. Tüketicinin zararının artmaması açısından ise bankaya ödenen kredi tutarının içinde ekspertiz ücreti de dahil edilmeli, ekstra bir olarak alınmamalıdır.

Gayrimenkul ekspertizmasraf raporu hakkında merak edilenler!