Gayrimenkul fonları yatırımcılar için güvenli bölge!
Gayrimenkul sektörü durgun bir dönemden geçerken sektörün kazananı gayrimenkul yatırım fonları oldu.
Gayrimenkul piyasası gerek yatırım tutarı gerekse de üretim miktarı açısından son yılların en kötü dönemini geride bırakırken sektörün kazananı gayrimenkul yatırım fonları (GYF) oldu. Sektörün durağan görünümüne rağmen kurulu fonlar yatırımlarını artırırken yeni GYF’ler de kurulmaya devam etti. Geçen sene 16’sı aktif olmak üzere toplam 33 GYF’nin bulunduğu sektörde bir yılda sayı -30’u aktif olmak üzere- 46’ya yükseldi. Toplam büyüklük ise yüzde 67,7 artarak 5,2 milyar liraya ulaştı. Önümüzdeki dönemde büyümenin daha da artması bekleniyor. Zira birçok portföy yönetim şirketi 2019’un son çeyreğinde yeni GYF’ler kurmayı planlıyor. Bazıları ise halihazırdaki GYF’lerinde yatırım sürecini başlatacak.
Forbes Dergisi'nden Nurefşan Kutlu'nun haberine göre, 2019’un son çeyreğiyle başlayan dönemde gayrimenkul piyasasındaki durgunluğun son bulması ihtimali de GYF piyasasında hareketlenmeye ivme kazandıracak. Merkez Bankası’nın 425 baz puanlık faiz indiriminin son çeyrekte gayrimenkul sektörüne hareketlilik getirmesi bekleniyor. Konut stokunun daha hızlı erimesini sağlayacak bu indirim, 2020’nin ikinci yarısında ise gayrimenkul fiyatlarında artışa yol açabilir. Dolayısıyla gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen yatırımcıların hızlı fakat temkinli davranması gerekiyor. Önümüzdeki dönemde daha risksiz bir şekilde portföyünü çeşitlendirmek isteyen yatırımcıların GYF’lere de şans vermesinde fayda var. Son yıllarda tüm dünyada alternatif yatırım araçlarına büyük bir geçiş var. Yatırımcılar artık tahvil, bono, hisse senedi gibi geleneksel yatırım araçlarındansa gayrimenkul ve girişim sermayesi yatırım fonları (GSYF) gibi risk algısı daha düşük, belirli bir performans beklentisi olan ve uzun vadede iyi getiri sağlayan araca yöneliyor. GYF’lerin ve GSYF’lerin tüm dünyada yaygınlaşmaya başlaması bu durumun açık bir göstergesi. An itibarıyla 40’a yakın ülkede GYF düzenlemesi mevcut. Özellikle ABD, İngiltere, Almanya, Lüksemburg, Singapur, BAE, Japonya ve Suudi Arabistan’da GYF’ler yaygın bir yatırım aracı olarak yer edindi. Dünyadaki GYF’lerin toplam büyüklüğünün ise 20 trilyon dolara yaklaştığı hesaplanıyor.
Re-pie Gayrimenkul ve Girişim Sermayesi Portföy Yönetimi Genel Müdürü Alim Telci, “Varlık değerlerinin günübirlik oynadığı, fon gelirlerini kısa vadede etkilediği ve çok farklı getirilerle karşılaşma olasılığının arttığı bir dönemdeyiz. O nedenle belirli bir performans sergileyecek varlıkları içinde barındıran alternatif yatırımlar son derece kıymetli hale geliyor” diyor. GYF’ler gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen ya da portföyünü çeşitlendirmek isteyen yatırımcılar için şüphesiz birçok açıdan güvenli bir bölge sağlıyor. Üstelik GYF’leri sadece yeni bir trend ya da portföy çeşitlendirmek için alternatif bir yatırım aracı olarak düşünmemek gerekiyor. GYF’lere yatırım yapmak ile doğrudan gayrimenkul almak arasında ciddi farklar var. En önemlisi kurumsal yapıları ve denetime tabi olmaları. Bu da güven unsurunu ön plana çıkartıyor. Zira gayrimenkul piyasası birçok dolandırma, bitmeyen inşaatlar ve ortadan kaybolan müteahhit hikayeleriyle dolu... GYF yatırımcılarının ise bu tarz risklerle karşılaşma ihtimali sıfıra yakın. Zira GYF’lerin portföylerine aldıkları gayrimenkuller her türlü denetime (bağımsız denetim, ekspertiz, saklamacı kuruluş, SPK) tabii olmakla birlikte mevzuata uygun olmak zorunda. GYF’lerin tüzel kişiliklerinin bulunmaması ve fon varlıklarının kurucu veya saklayıcıların varlıklarından ayrı tutulması da fon varlıklarını güvence altına alıyor.
Albaraka Türk Portföy Yönetimi Genel Müdürü Muhammed Emin Özer, “GYF yatırımı ile gayrimenkul alımı arasındaki en önemli farklar yatırım yapma kolaylığı, hızı ve güvenliğidir” diyor. Özer, kısmi yatırım imkanı ve gayrimenkulu likide çevirme şansının her daim olmasını diğer avantajlar olarak sıralıyor. Gayrimenkul yatırımında kısmi yatırım yapma fırsatı yatırımcı için oldukça yeni bir kavram... Normal gayrimenkul yatırımlarında da birden fazla kişinin bir gayrimenkule yatırım yapması mümkün. Fakat GYF’ler yatırımcılara bireysel olarak ya da birkaç kişi birleşerek yapamayacakları büyüklükteki yatırımları yapma olanağı sağlıyor. GYF yatırımcıları getiri potansiyeli yüksek görülen arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park ve hastane gibi gayri-menkullere fon şemsiyesi altında yatırım yapabiliyor. Üstelik GYF payı alan yatırımcı aynı anda nicelik ve nitelik olarak birden fazla projeye yatırım yaparak riskini azaltıyor ve getiri potansiyelini yükseltiyor. Alim Telci, “GYF’ler vasıtasıyla yatırımcının ulaşamayacağı veya bilmediği yatırımları ortaya çıkartabiliyoruz” diyor.
Diğer taraftan GYF’ler vasıtasıyla yatırımı likide çevirmek normal gayrimenkul yatırımlarına kıyasla çok daha kolay. Yatırımcılar, borsada işlem gören bir GYF’yi herhangi bir hisse senedi işlemi gibi yatırım hesaplarından alıp satabiliyor. Türkiye’de GYF’ler ilk olarak 2017’de Borsa İstanbul piyasasında ve nitelikli yatırımcı işlem pazarında işlem görmeye başladı. Halihazırda Albaraka Türk’ün üç GYF’si ve Re-pie’m Avrasya Stratejik GYF’si borsada işlem görüyor. Öte yandan GYF’ler GYO’lardan farklı olarak içerdikleri gayrimenkulleri güncel değerleriyle fiyatlarına yansıtıyor. Dolayısıyla geri alım söz konusu olduğunda güncel fon birim fiyatından yatırımcının fonları geri almıyor.
GYF’lerin en önemli avantajlarından bir diğeriyse yatırımların profesyonel bir yönetim altında yapılması ve bunun vergi konusunda yatırımcılara sağladığı kolaylıklar... GYF’lerde yatırım kararları tecrübeli profesyoneller tarafından detaylı piyasa araştırmaları ve uzman görüşleri sonucunda almıyor. Telci, “Re-pie olarak gayrimenkul konusunda bilgi birikimimiz azımsanmayacak derecede yüksek” diyor, “Tamamen matematiksel algoritmalara dayalı bir sistemimiz var. Yatırımlarımızı buna göre şekillendiriyoruz.”
Öte yandan normal şartlarda gayrimenkul alım-satımı çeşitli harç ve vergilere tabi olurken GYF payları standart bir sermaye piyasası ürünü olması sebebiyle birçok vergi avantajım içinde barındırıyor. GYF’ler gerçek kişilerin kira gelirlerinden verdikleri yüzde 35’lik verginin yerine sadece yüzde 10’la vergiye tabi tutuluyor. Bireysel emeklilik (BES) fonlarının ise GYF’lerden elde ettikleri tüm kazançlar vergiden muaf tutuluyor. BES fonlarının GYF’ler veya GSYF’lerin birine en az yüzde 1 oranında yatırım yapmak üzere portföylerinin en az yüzde 10’unu bu iki fon türüne yatırma zorunluluğu var. Dolayısıyla kurumsal yatırımcı olarak görülen BES fonlarının GYF’lere ilgisi yüksek... Albaraka Türk Portföy Yönetimi’nin lideri Özer, “BES fonları özellikle borsada işlem gören GYF’lere yatırımcı olarak ilgi gösteriyor” diyor. Re-pie Gayrimenkul ve Girişim Sermayesi Portföy Yönetimi Genel Müdürü Telci ise gösterilen ilginin yetersiz olduğu görüşünde. Hem GYF’lerin hem de GSYF’lerin çok ciddi bir uzmanlık ve bilgi birikimi sonucu ortaya çıkan ürünler olduğunu belirten Telci, “Bu araçların yüzde 10’luk kısma sıkıştırılmayacak kadar kıymetli olduğunu düşünüyoruz. Yurtdışında fonların yüzde 24-25’i alternatif yatırım fonlarına ayrılmış durumda, bizde de bu enstrümanlara verilen değer artmalı” diyor.
GYF’lerin yatırımcılar için birçok avantajının olduğu muhakkak. Fakat GYF’ler her yatırımcıya uygun bir yatırım aracı değil. Özellikle kısa vadede getiri beklentisi olan yatırımcıların GYF’lerden uzak durması gerekiyor. Genelde uzun vadede yüksek getiri veya büyüme potansiyeli olan gayrimenkullere yatırım yapan GYF’lerde yatırımcıların geri dönüş alabilmesi için bir süre beklemesi gerekiyor. Dolayısıyla GYF’ler kısa vadede riskleri tolere edebilen ve uzun vadeli bir yatırım planlayan yatırımcılar için uygun bir alternatif.
Kısa vadeli planlar yapan fakat yine de GYF yatırımı yapmak isteyen yatırımcıların ise istedikleri zaman pay devri yoluyla ayrılma haklarını kullanabilmek adına süresiz fonlara yatırım yapmaları daha mantıklı olabilir. Ayrıca GYF’lere yatırım yaparken Türkiye’deki gayrimenkul sektörünün ve fon piyasasının dinamiklerini iyice kavrayıp ona göre adım atmakta fayda var.
2019’u GYF sektörünün olgunlaştığı yıl olarak tanımlamak mümkün... Geçen yıl henüz yatırım aşamasına geçmemiş birçok GYF varken bu yıl aktif GYF’lerin sayısı nerdeyse iki katma çıktı. Doğal olarak yatırımcı için de seçenekler arttı. 17 şirketin kurduğu 46 farklı GYF’nin her biri kendi stratejileri çerçevesinde yatırımcılara farklı imkanlar ve getiriler sunuyor.
