Gayrimenkul fonlarında fırsat var!

Piyasalar geçen yıl yaşadığı dalgalı dönem sonrası alınan önlemlerle bir miktar normalleşme dönemine girdi. 

Ekonomist Gazetesi'nden Gözde Yeniova'nın haberine göre, Ünlü Portföy Genel Müdürü Altuğ Dayıoğlu, seçimden sonra yapısal olarak kalıcı değişimler için reform paketi bekliyor. Altuğ Dayıoğlu, "Öyle olduğu zaman da 2019'un ikinci yarısı lehimize gelişebilir. Şu anda en çok bütçe dengemize dikkat etmemiz gerekiyor" diyor. Global seyrin etkisiyle birlikte iç pazarda atılacak yeni adımların piyasaları olumlu havaya sokacağını ifade eden Altuğ Dayıoğlu'na göre, yurtdışında merkez bankaları kararları, Avrupa Birliği'nin gidişatı ve Çin verileri takip edilecek faktörler olacak. Altuğ Dayıoğlu ile portföylerin nasıl şekillendirilmesi gerektiğini ve piyasaların 2019 seyrini konuştuk.

Piyasalar açısından 2018 yılını nasıl değerlendirirsiniz?
2018 yılı üçüncü çeyrek piyasalar açısından zor geçti. Bir çalkantı yaşadık. Son çeyrekte ise bazı değişkenlerdeki düzelmelerle toparlandık. Döviz kuru düştü, enflasyon inmeye başladı. Belli dinamikler bir miktar düzeldi ama o dönemde bazı şirketler korunmasız yakalandı ve bilançoları etkilendi. Bundan sonra ne yapılacağı daha önemli.

2019 yılı için beklentileriniz neler? ilk başta hükümetin aldığı önlemler, enflasyon ve piyasa faizini aşağı çekmek yönünde oldu. Bu hem ihaleler hem de fiyat kontrollerinde farklı mekanizmalar yoluyla yapıldı. Şu ana kadaralınan önlemlerin işe yaradığı görülüyor. Enflasyon hızlı yükselişini biraz olsun kesti. Piyasa faizi ve banka faizleri de düşüşe geçti. Alınan önlemler yapısal değil ve bu dönemi atlatmaya yönelik oldu. O nedenle bundan sonra atılacak adımlar önemli olacak. Yapısal olarak aşağı yönlü gevşeme olması gerekiyor.

Yapısal olarak yeni bir adım bekliyor musunuz?
Seçim sonrası hızlı şekilde balans ayarlarına dönüleceğini düşünüyorum. Şimdi seçime yönelik politikalar öne çıkıyor. Reform paketi açıklanmasını bekliyorum. Özellikle yurtdışın-dan sıcak para girmesi için bir çıpaya ihtiyaç duyuluyor. Tekrardan AB ile yakınlaşma, hukuk paketlerinin ortaya çıkması gibi gelişmeler olabilir. Bununla beraber FED'in faiz artırmaması ve gelişmiş ülkelerin orta halli seyretmesi, gelişmekte olan ülkelere para akmasını sağlayabilir. O nedenle nisan ayında paket bekliyorum. Öyle olduğu zaman da 2019'un ikinci yarısı lehimize gelişebilir. Şu anda en çok bütçe dengemize dikkat etmemiz gerekiyor.

Yabancı yatırımcıların hareketleri nasıl?
Yavaş yavaş Türkiye pazarına dönüşler olduğunu görüyoruz. Ama hala geçen yıllara göre tam giriş var diyemeyiz. Ama FED bu söylemlerine devam ederse giriş hızlanır. Diğer gelişmekte olan ülkelere göre hala ucuz durumdayız. O yüzden geliş hızlı olur. Sıcak paranın gelmesi için yurtdışı faktörler ve seçim etkili. Yabancıların buraya daha olumlu bakması için yapısal değişikliklerin yapılması para girişi getirir.

Piyasalarda dalgalı bir süreç sürüyor. Bu dönemde portföy önerileri nasıl şekilleniyor? Seçimlere kadar ne öneriyorsunuz?
Borsada ralli oldu ama seçimlere kadar olan dönemde hareket devam etmez demek zor. Ama "borsa şuraya kadar çıkar" diyemiyoruz. Ancak bazı hisseler bu performansı gösterebilir. Bilançosu kötü olmayan, yapısal olarak, düzgün hisselerde belli miktar ralli yaşanabilir. Dengeli bir portföy oluşturulmalı. Bunun yüzde 70'i sabit getirili menkul kıymetlerden oluşmalı. Bu zaman zaman mevduat, özel sektör tahvili olabilir. Geri kalan kısım ise döviz ve hisse arasında olmalı. Hisse belli ralli yaptı, bu durumda biraz azaltıp dövize geçilebilir. Endeks bir miktar patinaj çekebilir. Seçimden sonra endeks bazında hareket görülebilir. Ama TL'nin döviz karşısında çok fazla değer kazanmasını beklemiyorum.

Altın öneriyor musunuz?
Global senaryo dünyayı önümüzdeki süreçte zorlayacak. Ülke ekonomileri düşük faizden yararlanarak çok daha fazla borçlandı. 2020-2021 sonrası sıkıntılı bir süreç olacak. O yüzden altın, faizin yükselmeyeceği ortamda güvenli liman olma özelliğini tekrar alacak gibi gözüküyor. Çoğu ülke altın rezervi oluşturuyor. Bu da risk yönetimi amacıyla yapılıyor. Orta ve uzun vadede altın, beklentinin ötesinde hareket yapabilir. Portföylerde yüzde 10-15 kadar taşınabilir.

Portföy yatırımlarını önümüzdeki süreçte etkileyecek gelişmeler neler olacak? Neler takip edilecek?
Yurtdışında merkez bankaları takip edilmeli. Avrupa Birliği'nin gidişatı ve Çin verileri de takip edilecek faktörler. AB, ihracatımız açısından bizi etkiler. Çin'deki verilerin kötü gelmesi de tüm piyasaları olumsuz etkileyecek potansiyele sahip.

"Gayrimenkul fonlarında fırsat var"

“Gayrimenkulü olup bunu fonlaştırmak isteyen bireysel yatırımcılar var. Bir de gayrimenkul yatırımı yapmak isteyip AVM'de dükkan alamayan ya da ofis fiyatları kendisine yüksek gelen ama fiyat artışından yararlanmak isteyen yatırımcılar bulunuyor. Bu piyasa oldukça likit. Biz toplu alımiar yaptığımız için çok daha makul fiyatlarda gayrimenkul alabiliyoruz. Bireysel yatırımcının kendi başına elde edemeyeceği fiyatları biz sunabiliyoruz. Türkiye'de uzun süredir gayrimenkul satıcıları piyasayı belirliyordu ancak eldeki stok sebebiyle önümüzdeki 1-2 yıl alıcılar belirleyecek. Burada özellikle nakdi olanlar için fırsatlar var. Bizim iki gayrimenkul fonumuz var.

Bu dönemde bir tane daha kurmak için hazırlık yapıyoruz. Kira gelirinden çok değer artışından kazanç olacak. Biz de olabildiğince gayrimenkul fonlarımızı artıracağız. Buraya yabancı yatırımcıların da gelmesini bekliyorum. Vergi olmadığı için onlar için avantajlı."