Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden cayma hakkı!

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden cayma hakkı!

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme oluyor.

Sözleşme kapsamında alıcı ile satıcının hak ve sorumluluklarına yer veriliyor. Peki, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden cayılır mı? Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden cayma hakkı nasıl kullanılır?

Satış vaadi sözleşmelerine konulan cayma halinde tazminat ödeneceğine dair hüküm Borçlar Yasası'ndaki zamanı rücu olmayıp tamamen bir ceza koşulu niteliğinde oluyor. Alıcı dilerse vaadin yerine getirilmesini, dilerse ceza koşulunun ödenmesini istiyor. Satıcı ceza koşulunu ödeyerek kendi yükümlülüğünü yerine getirmekten kurtulamıyor.

T.C. YARGITAY

14.Hukuk Dairesi

Esas: 1985/3898

Karar: 1986/1799

Karar Tarihi: 18.03.1986

ÖZET: Alıcı satış bedelini tamamen ödemiş ve onun bir borcu kalmamıştır. Artık, ferağ takririni vermek suretiyle kendi borcunu yerine getirecek olan sadece satış vaadinde bulunandır. Satış vaadi sözleşmelerine konulan cayma halinde tazminat ödeneceğine dair hüküm Borçlar Yasası'ndaki zamanı rücu olmayıp tamamen bir ceza koşulu niteliğindedir. Alıcı dilerse vaadin yerine getirilmesini, dilerse ceza koşulunun ödenmesini ister. Satıcı ceza koşulunu ödeyerek kendi yükümlülüğünü yerine getirmekten kurtulamaz.

(818 S. K. m. 156) (743 S. K. m. 2)

Dava: Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 25.7.1983 gününde verilen dilekçe ile ferağa icbar suretiyle tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda, davanın reddine dair verilen 14.12.1984 günlü hükmün Yargıtay'ca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı Erol vekili tarafından istenilmekle; dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek, gereği düşünüldü:

Karar: Dava, ferağa icbar suretiyle tescil istemine ilişkindir. 

Gaziosmanpaşa İkinci Noterliği'nce re'sen düzenlenen 22.12.1977 gün ve 3364 sayılı sözleşme ile davalı Sabri 5 pafta 8569 sayılı taşınmazını şuyuulandırmak suretiyle bu taşınmazın 65/189 payını davacıya 200.000 lira karşılığında satmayı vaad ve taahhüt ettiğini, 50.000 lirayı peşin aldığını, arta kalan bedelin taksidlendirilerek belirtilen miktar ve vadelerde ödenmesine muvafakatı olduğunu, borç ödendikten sonra ferağ takririni vereceğini, satıştan caydığı takdirde aldığı satış bedeline ilaveten 200.000 lira cezai şartı da ödeyeceğini bildirmiştir. Davacı, bu vadi aynı koşullarla kabul etmiştir Sözleşme, borç doğuran bir akit olması ve yasada öngörülen koşulları taşıması nedeniyle hukuken geçerlidir. davacı vekili de, müvekkilinin sözleşmeden doğan edimini yerine getirdiğini ve diğer bir deyimle satış bedelinin tamamını ödediğini bildirmiştir. Yargıtay sırasında ise, davalı vekili sözleşmede kendilerine tanınan hakka binaen akitten caydıklarını bildirmiştir.

Mahkemece, davalı sözleşmeden doğan cayma hakkını kullandığından bahisle davanın reddine karar verilmiştir.

Davalı ve vekili, hüküm aleyhine kanun yoluna başvurmadıklarından, satış bedelinin 15.000 lirasına taalluk eden ödene hususundaki uyuşmazlık da böylece sona ermiş ve davacı vekilinin tüm satış bedelinin ödendiğine ilişkin iddiası da geçerlilik kazanmıştır.

Gerçi borç doğuran akitlerden olmaları itibariyle satış vaadi sözleşmeleri, cayma koşulunun sübutu halinde tek taraflı bir iradebeyanı ile feshedilebilirler. Ancak, bu hakkın sınırsız ve süresiz kullanılması mümkün değildir. Tescil davasının açılmasından sonra akitten cayma, iyiniyet kuralı ile bağdaşmaz. Bunun sonucu olarak geçerli bir satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan ferağa icbar suretiyle tescil davasından sonra karşı tarafın sözleşmenin feshini istemesinin olanağı yoktur. Aksi halde hiçbir satış vaadi sözleşmesinin alıcı lehine yerine getirilmesi mümkün olmaz. Davaya dayanak yapılan satış vaadi sözleşmesinde rücu halinde alınan satış bedelinin ve ayrıca bu miktar kadar cezai şartın ödeneceğinin açıklanması alıcının hakkını korumak için konulmuş bir hükümdür. Alıcı satış bedelini tamamen ödemiş ve onun bir borcu kalmamıştır. Artık, ferağ takririni vermek suretiyle kendi borcunu yerine getirecek olan sadece satış vaadinde bulunandır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 18.1.1969 gün ve 1966/1-1068 esas, 1969/41 karar sayılı İçtihadlarında da belirtildiği vechile satış vaadi sözleşmelerine konulan cayma halinde tazminat ödeneceğine dair hüküm Borçlar Yasasının 156. maddesindeki zamanı rücu olmayıp tamamen bir ceza koşulu niteliğindedir. Alıcı dilerse vaadin yerine getirilmesini, dilerse ceza koşulunun ödenmesini ister. Satıcı ceza koşulunu ödeyerek kendi yükümlülüğünü yerine getirmekten kurtulamaz.

Bu itibarla, tarafların ikame edecekleri delillerin toplanması ve varılacak sonuç dairesinde bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu vechile davanın reddi doğru görülmemiştir. Kabule göre de;

Ferağa icbar suretiyle tescil davalarında dava değeri, satış vaadi sözleşmesinde belirtilen satış bedeli miktarıdır. Harç tayini ve vekalet ücreti takdiri, dava değeri üzerinden yapılır. Açıklanan bu kurallar nazara alınmadan davacının, dava dilekçesinde belirtilen değer üzerinden takdir edilen vekalet ücreti ile sorumlu tutulması, usul ve yasaya aykırıdır.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün (BOZULMASINA), istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 6.500 lira vekalet ücretinin davalı Sabri'den alınarak davacı Erol'a ödenmesine, 18.3.1986 gününde oybirliği ile karar verildi.

Gayrimenkul satış sözleşmesi noterde mi yapılır?

Işıl Seren KESKİN/Emlakkulisi.com