Gayrimenkul satışında vergilere dikkat!

Para dergisi yazarı Yeminli Mali Müşavir Talha Apak, bu haftaki yazısında gayrimenkul satışında vergilerin ihmaline dikkat çekti. İşte Talya Apak'ın o yazısı...

Ülkemizde gayrimenkul en önemli yatırım araçlarından birisi olarak görülmeye devam ediyor. Piyasa inşaat sektörünün gelişmesinin de en önemli aracı. Alım satım işlerinin vergisel boyutu ise çoğu zaman ihmal ediliyor... 

Gerçek kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri elden çıkarmalarından doğan kazancın niteliği ve vergilendirilmesi hakkında, Gelir Vergisi Kanunu'nda iki ayrı gelir türünde düzenlemeye yer verilmiştir. Bunlardan ilki "ticari kazanç", diğeri ise "diğer kazanç ve iratlar"dır. 

Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde ilk önemli unsur "faaliyetteki devamlılıktır. 

Gayrimenkul alım satım işleri devamlı olarak, bir meslek halinde sürdürülüyorsa elde edilen kazanç "ticari kazanç"tır. Burada devamlılık unsurunu belirleyen en belirleyici ölçüt, kazanç doğuran işlem sayısındaki çokluktur, işlem sayısındaki çokluk, gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olmasına göre belirlenir. 

Gayrimenkul alım satım işlemi "ticari kazanç" hükümleri kapsamında değilse, elde edilen kazanç "değer artış kazancı" hükümlerine göre tespit edilir. 

VERGİNİN DOĞDUĞU HALLER

Gayrimenkullerin satışının ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmesi veya bu tür bir organizasyon içinde yürütülmemekle beraber; 

-Aynı kişiye farklı tarihlerde, 

-Farklı kişi ve tüzel kişilere aynı tarihte, 

-Değişik kişi ve tüzel kişilere, değişik tarihlerde veya birbirini izleyen yıllarda, 

-Bir kısmının teslim alındığı takvim yılı içinde toplu olarak, diğer kısmının ise takip eden takvim yılı içinde satılması durumunda ise yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilen kazanç Gelir Vergisi Kanunu'nun 37.maddesi çerçevesinde ticari kazanç olarak vergilendirilir. 

Gelir Vergisi Kanunu'na göre, 01.07.2017 ve sonrasında elde edilen gayrimenkullerin beş yıl içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancının konusunu oluşturur. 

Burada öncelikle dikkat edilmesi gereken husus, mal ve hakların iktisap şekli ve elden çıkarılma süresidir. 

Örneğin, Bay (B), 15.05.2011 tarihinde satın almış olduğu bir konutu 09.03.2013 tarihinde satmış ve 150.000 TL kazanç elde etmiştir. Buna göre, Bay (B) konutu 01.01.2007 sonrasında satın aldığı ve alış tarihinden itibaren beş tam yıl geçmeden sattığı için elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir. 

İkinci örnekte ise, Bayan (C), 08.04.2008 tarihinde satın almış olduğu bir konutu 17.05.2016 tarihinde satmış ve 100.000 TL kazanç elde etmiştir. Buna göre, Bayan (C) satın aldığı konutu beş tam yıl geçtikten sonra sattığı için elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.

KAZANCIN BEYAN EDİLMESİ 

Gayrimenkul satışları sahiplerine iki konuda vergisel yükümlülük getirir. 

Birincisi; şartların oluşması halinde elde edilen kazancın gelir vergisi olarak vergiye tabi tutulması. İkincisi de alım-satım sırasında tapu harcının ödenmesidir. 

Elde edilen değer artış kazancının safi miktarı, açıklanan istisna sınırını aşması durumunda, elde edilen gelir satışın yapıldığı yılı takip eden yılın Mart ayının l'inci gününden 25 inci günü akşamına kadar yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilecek. Hesaplanan gelir vergisi, Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir. 

Ayrıca, uygulamada sıklıkla karşılaşılan satış bedelinin eksik gösterilmesi de daha sonraki vergi incelemelerinde kişileri zor durumda bırakabiliyor. Şöyle ki; noterliklerde veya tapu dairelerinde yapılan gayrimenkul satış işlemleri, vergi dairelerince de takip edilmekte olup, zaman aşımı süresi olan beş yıllık süre içerisinde ilgili tapu işlemlerinin vergi incelemesine tabi olacağı bilinmelidir. Genel olarak bankalar, satışa konu gayrimenkulün değerinin yüzde 75-80'i oranında kredi kullandırmaktadır, özellikle, bankalardan kredi yoluyla satın alınan gayrimenkullerde satış bedeli, kredi tutarı göz önüne alınarak işleme tabi tutulmalı. Aksi halde, daha sonra yapılacak vergi incelemelerinde, gayrimenkulü satan ve satın alan kişiler ciddi vergi ve cezaları ile karşı karşıya kalırlar. 

Talha Apak/Para