Gayrimenkul satışlarında gelir vergisi hangi durumlarda ödenir?

Gayrimenkul (işyeri, konut veya arsa) satışında, alan ve satanın ayrı ayrı yüzde 2 oranında tapu harcı ödeme zorunluluğu bulunuyor. Harç, beyan edilen alım satım bedeli ile gayrimenkulün emlak vergisi değerinden yüksek olanı üzerinden hesaplanıyor. Tapu harcı ödenmeden tapuda işlem yapılamadığı için bu harç genel olarak herkes tarafından biliniyor.

Ancak bir de “gelir vergisi”nden söz etmemiz gerekiyor. “Tapu harcından başka vergi de mi var?” demeyin. Gayrimenkuller uzun yıllardır en gözde yatırım aracı olmaya devam ediyor. Bunun sonucu olarak da satışta, enflasyonun üzerinde bir getiri elde edilmesi doğal görünüyor. Bu kazanç üzerinden ise bazı durumlarda gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabiliyor.

Bu yazımızda, 2015 yılında gayrimenkulünü satan kişilerin, bu satıştan elde ettikleri kazanç üzerinden hangi hallerde gelir vergisi ödemeyecekleri, ödenmesi gerektiği durumda ise verginin nasıl hesaplanacağı üzerinde duracağız.

Miras ise vergi yok

Miras kalan ya da bağış olarak edinilen gayrimenkul kaça satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmesi söz konusu olmuyor.

Bunlar dışında edinilen (satın alınan, inşa ettirilen vb.) gayrimenkullerin ticari faaliyet kapsamı dışında satılmasından sağlanan kazançlar “değer artış kazancı” olarak kabul ediliyor. Bu kazançtan gelir vergisi ödenmemesi için satılan gayrimenkulün en az 5 yıl süreyle elde tutulmuş olması gerekiyor. Başka bir ifadeyle, gayrimenkullerin 5 yıldan daha az bir süre elde tutulduktan sonra satılması durumunda, elde edilen kazanç üzerinden gelir vergisi ödenmesi gerekiyor.

Edinim tarihi

Edinim (iktisap) tarihi, 5 yıllık elde tutma süresinin başlangıcı ve dolayısıyla satış kazancı üzerinden vergi ödenip ödenmeyeceğinin belirlenmesi açısından çok önemli.

Satın alınan ya da kat karşılığı müteahhide verilen arsa nedeniyle edinilen gayrimenkullerin tapuya tescil edildiği tarih, iktisap tarihi olarak kabul ediliyor. Bazen gayrimenkulün tapuya tescilden önce, sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı durumlar da olabiliyor. Bu durumun tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle kanıtlanması halinde, alış tarihi olarak fiilen kullanıma başlama tarihi kabul edilebiliyor.

Kooperatiflerde edinim tarihi ise gayrimenkulün ortağa tahsis edildiği tarihtir. Önce kat irtifakı daha sonra da kat mülkiyeti tapusunun alındığı durumda ise gayrimenkulün alım tarihi olarak kat irtifakı tapusunun tarihi dikkate alınıyor.

Sürenin hesabı

Beş yıllık süre gün olarak hesaplanıyor. Örneğin 10 Mart 2010’da alınan bir gayrimenkulün satışından sağlanan kazançtan gelir vergisi ödenmemesi için en erken 11 Mart 2015 tarihinde satılması gerekiyor. Bu tarih veya sonrasında satış yapılması durumunda 5 yıllık süre dolmuş olduğundan, satıştan elde edilen kazancın tutarı ne olursa olsun gelir vergisi ödenmiyor.

Buna göre 2015 yılında satılan gayrimenkul;

► 2009 ve öncesinde alınmışsa, satış kazancının beyan edilmemesi,

► 2011 ve sonrasında alınmışsa, satıştan sağlanan istisnayı aşan kazancın beyan edilmesi ve hesaplanan verginin ödenmesi, gerektiğini söyleyebiliriz.

2010 yılında alınmış olan gayrimenkullerin 2015 yılında satılması halinde ise 5 yıllık sürenin dolup dolmadığına, yani kazancın beyan edilip edilmeyeceğine, yukarıdaki örnekteki gibi alış ve satış tarihlerine gün olarak bakılarak karar verilmesi gerekiyor.

Enflasyon etkisi

Satın alınmış olan gayrimenkul beş yıllık süre dolmadan sattık. Yani varsa kazancın beyan edilmesi gerekiyor. Kazanç hesaplanırken, enflasyonun etkisinin giderilmesi mümkün. Buna kısaca “endeksleme” diyoruz. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ayın başında bir önceki ayın enflasyon oranının hesaplanmasında kullanılan yurt içi üretici fiyat endeksleri (Yİ-ÜFE) açıklanıyor. 2015 yılında satılan gayrimenkullerle ilgili endekslemede bu Yİ-ÜFE’lerin kullanılması gerekiyor. Endekslere TÜİK’in internet sitesinden ulaşılabilir.

Gayrimenkulün satıldığı aydan bir önceki ayın endeksi ile alındığı aydan bir önceki ayın endeksi arasındaki artış oranı hesaplanıyor. Alış bedeli bu oran kadar artırılmak suretiyle yeni bir maliyet bedeli belirleniyor. Bu şekilde bulunan yeni maliyet bedeli ile satış bedeli arasındaki farktan, varsa giderler de düşüldükten sonra kalan tutar, net kazanç olarak kabul ediliyor. Ancak bu uygulamadan yararlanılabilmesi için endeks farkının yüzde 10’dan fazla olması şart. Aksi halde kazancın, satış bedelinden ilk alış bedeli ve giderlerin düşülmesi suretiyle hesaplanması gerekiyor.

Örneğin 20 Haziran 2011’de 200 bin liraya alınan bir gayrimenkul, 15 Şubat 2015’te 280 bin liraya satılırsa kazanç 80 bin lira oluyor. Ancak verginin bu tutar üzerinden ödenmesi söz konusu değil. Birkaç işlem daha yapılması gerekiyor. Önce endekslemeyle başlayalım:

Mayıs 2011 endeksi (189,61) ile Ocak 2015 endeksi (236,61) arasında artış yüzde 24,79 oranında gerçekleşmiş. Bu oran yüzde 10’un üzerinde olduğundan endeksleme yapabileceğiz.

Alış bedeli olan 200 bin lirayı bu oranda artırıyoruz ve endekslenmiş alış bedeli olan 249 bin 575 liraya ulaşıyoruz. Vergisel açıdan kazanç da 30 bin 425 lira (280.000 – 249.575) olarak hesaplanıyor.

İstisna

Hâlâ üzerinden vergi hesaplanacak tutara ulaşamadık. Yukarıdaki şekilde hesaplanan enflasyondan arındırılmış kazanç (veya alışla satış arasındaki enflasyon oranı % 10’un altında ise endeksleme yapmadan satış bedelinden alış bedelinin çıkarılması sonucu bulunan kazanç) 2015 yılı için 10 bin 600 liradan az ise beyanname verilmiyor, dolayısıyla vergi ödenmiyor. Bu tutarı aşan bir kazanç elde edilmesi durumunda ise aşan kısımdan varsa satışa ilişkin giderler düşüldükten sonra kalan kazancın gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilerek, vergisinin ödenmesi gerekiyor.

Yukarıdaki örnekte bulunan 30 bin 425 liralık kazanç, 2015 yılı için belirlenen 10 bin 600 liralık istisnayı aştığı için aşan kısım, gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmeli. Buna göre üzerinden vergi hesaplanması gereken tutar yani matrah 19 bin 825 lira (30.425-10.600) oluyor. Görüldüğü gibi satıştan elde edilen kazanç 80 bin lira olmasına rağmen, üzerinden vergi hesaplanması gereken kazanç 19 bin 825 lira olarak hesaplandı.

Vergi oranı

Gelir vergisi oranı sabit değil. Vergi tarifesi uyarınca gelir arttıkça vergi oranı da artıyor. Bu oran 2015 yılında 12 bin liraya kadar yüzde 15 iken, kazanç arttıkça yüzde 20 ve yüzde 27’ye, hatta 66 bin lirayı aşması durumunda aşan kısım için yüzde 35’e kadar çıkabiliyor. Örneğimizdeki 19 bin 825 liranın vergisi ise 2015 yılı gelir vergisi tarifesine göre 3 bin 365 lira olarak hesaplanıyor.

Beyan ve ödeme

Gayrimenkul satış kazancını beyan etmesi gereken gerçek kişiler Mart’ın 25’ine kadar beyannamelerini vermeli. Beyanname prensip olarak ikametgâhın olduğu yer vergi dairesine veriliyor. Bugüne kadar genellikle elden veriliyordu ya da posta ile gönderiliyordu.

Aslında elektronik beyan imkânı vardı ama sadece kira gelirlerini beyan edenler yararlanabiliyordu. Mart’ın 1’inden itibaren elektronik beyan sisteminin kapsamı genişletiliyor. Diğer gelirler de (ücret, kira, menkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlar) artık vergi dairesine gitmeden “Hazır Beyan Sistemi” aracılığıyla elektronik olarak beyan edilebilecek. Ancak ticari ve zirai kazanç sahipleri ile serbest meslek erbabının bu sistem üzerinden beyanname veremeyeceği unutulmamalı.

Son olarak beyannamede hesaplanan verginin iki taksitte; ilki 31 Mart’a, ikincisi 1 Ağustos’a kadar ödenebileceğini söyleyerek yazımıza son verelim.

Ekonomist/ M. Fatih KÖPRÜ