Gayrimenkul sektörü ile fon piyasası Haute couture ile birleşti!

Türk insanının geleneksel yatırım araçlarından gayrimenkulü, sermaye piyasaları varlığı haline getirmek için uzunca bir süredir devam eden çalışmalar somutlaşmaya başladı. Sermaye Piyasası Kurulu’nun “gayrimenkul yatırım fonları” (GYF) kurulmasının önünü açan düzenlemesinin ardından, fon kuruluşu çalışmaları da hız kazandı. Edinilen bilgiye göre, şu ana kadar 7 gayrimenkul portföy yönetimi şirketi kuruluşunu tamamladı. Yatırımcıya özel nitelikte tasarlanabilecek GYF’lerde yatırımın en az yüzde 80’i gayrimenkule dayalı olacak. GYF ile yatırımcılar, sermaye piyasaları üzerinden ve borsa dışında gayrimenkule yatırım yapabilecek. GSG Hukuk Ortağı Avukat Umurcan Gago, ilgili mevzuatın yayınlandığı günden beri yoğun bir ilginin yaşandığını ve henüz bir yatırım fonu oluşturulmamakla birlikte yatırım sözleşmeleri hazırlanmasına başlandığını söyledi.

Sermaye Piyasası Kurulu’nun düzenlemeleri sonucunda Gayrimenkul yatırım fonlarının (GYF) kurulmasının önü açılırken şu ana dek 7 gayrimenkul portföy yönetimi şirketi kurulduğu öğrenildi. Henüz sonuca ulaşmasa da fon kuruluşu için çalışmalar da son sürat devam ediyor. 

Türkler için geleneksel yatırım araçlarından biri olan gayrimenkulü, sermaye piyasaları açısından bir varlık konusu haline getirmek için bir süreden devam eden çalışmalar meyvelerini vermeye başladı. Sermaye piyasalarına olan ilgiyi artırmak ve gayrimenkule dayalı finansal ürün yelpazesini geliştirmek üzere SPK tarafından önü açılan GYF’ler sayesinde nitelikli yatırımcılar sermaye piyasaları üzerinden ve borsa dışında gayrimenkule yatırım yapabilecek. GYF’lerde yatırımın en az yüzde 80’nin gayrimenkule dayalı olması gerekecek. 

GSG Hukuk Ortağı Avukat Umurcan Gago, GYF’lere yönelik mevzuatın yayınlandığı günden beri yoğun bir ilgi yaşandığını belirterek, “Münhasıran GYF kurmak ve yönetmek üzere pek çok Gayrimenkul Portföy Yönetim Şirketi kuruldu veya kuruluyor. Halihazırda kurulmuş olan bir gayrimenkul yatıırm fonu olmamakla birlikte, yatırım sözleşmelerinin hazırlanmasına başlanıldı. Ancak, doğal olarak yatırım sözleşmelerinin sonuçlandırılması belli bir zaman alıyor, ki bu gerekli ve hatta sağlıklı bir durum” dedi. 

Umurcan Gago, GYF’lerin alternatif yatırım fonları (AYF) niteliğinde olduğunu belirterek, konuya yönelik şunları söyledi: “AYF’lerde genellikle yatırımcıya uygun bir ürün tasarlanır. Bunlara tabiri caizse ‘haute couture’ ürünler. Dolayısıyla, bu tarz ‘terzi işi’ ürünlerde mevzuatın esnek olması, yatırımcıların ihtiyaçlarına göre ürünün özelliklerinin şekillendirilebilir olması büyük önem taşır. Yani ilgili mevzuat finansal mühendisliğe ve terziliğe açık olmalıdır. Mevzuat, yatırımcının en etkin şekilde korunmasına yönelik olarak, asgari koruma yöntemlerini getirmeli, gerekirse yasakları koymalı, ama bunun dışında -ihtiyaç duyulan tüm unsurları- Yatırımcı Sözleşmesi sınırları içerisinde diledikleri gibi şekillendirme konusunda fon kurucusu ile yatırımcıyı özgür bırakmalıdır.” 

SPK’dan reformist bir vizyon 

GYF’lerde SPK’nın Türk hukuku açısından reformist bir vizyon ortaya koyduğunu kaydeden Gago, “SPK’nın GYF Tebliği yatırımcının korunması açısından olmazsa olmaz asgari unsurları belirtmiş, gerisini kurucu/yönetici ve yatırımcıya serbest bırakmış. Bu sayede, Portföy Yönetim Şirketlerinin, yüksek katma değerli ‘tasarım ürünler’ ortaya çıkartabilmesine olanak sağlamıştır. Ancak bu tasarım sürecinde sabırlı olmak lazım. Aceleye getirilirse, örneğin yatırım sözleşmeleri uluslararası uygulamalara paralel olmazsa, çıkacak ürünün akreditasyonu olmaz, ileride ciddi sorunlar çıkabilir” diye konuştu. 

İleride projelere de yatırım yapılabilir 

GYF’lerin mevcut mevzuata göre projeye yatırım yapamadığına değinen Gago, “Yatırımcıları korumak için düzenleyici otorite henüz çok taze bir ürün olan GYF’lerin tamamlanmamış projelere yatırım yapmasına izin vermiyor. Elbette bu hep böyle olmak zorunda değil. Türk sermaye piyasaları için bu taze ürün belli bir süre test edildikten, yönetim şirketleri hem sermaye hem de tecrübe birikimi açısından biraz güçlendikten sonra, GYF’lerin projelere yatırım yapabilmesinin tekrar değerlendirilmemesi için kati bir engel olduğunu sanmıyorum. Nihayet, sermaye piyasası mevzuatımız gayrimenkul finansmanında kullanılabilecek olan sukuk, tahvil, gayrimenkul sertifikası gibi başkaca borçlanma araçlarına imkân tanıyor. Öte yandan, bir süredir özellikle körfez sermayesinin konut yatırımları açısından GYF’lerin iyi bir fırsat yaratabileceği sıkça söyleniyor. Anladığımız kadarıyla, SPK da piyasadan gelen bu talepler doğrultusunda, ‘belirli GYF’lerin’ –payları sadece yabancı yatırımcılara satılacak olan kapalı uçlu fonların-, “belirli şartlarla”- mesela, projenin tüm izinlerinin alınmış olması lazım ve tamamlama sigortası yaptırılmış olması lazım-, yatırım yapmasına olanak sağlayacak gibi görünüyor” açıklamasını yaptı.

Başarı için 5 anahtar

Her yerde olduğu gibi Türkiye’de de GYF’lerde en önemli meselenin likidite olduğunu kaydeden Umurcan Gago, GYF’lerin başarılı olmasına yönelik şunları söyledi: “Gayrimenkul niteliği gereği likit olmayan bir varlık olduğundan özü itibariyle GYF kanalıyla, likiditenin çok önemli olduğu sermaye piyasalarından, çok da likit olmayan varlıklara yatırım beklenmektedir. Ayrıca, hukuki güvenliğe inancın maalesef biraz sınırlı olduğu bir ortamda, likit ürünler sunabilse dahi çok sınırlı bir sermaye piyasalarına sahip, salt TC vatandaşı olmaktan ötürü, bizatihi kendisi gayrimenkul yatırımının en iyi uzmanı olan, yatırım yaptığı varlıkları doğrudan kontrol ve tasarruf edebilmek isteyen, Türk yatırımcısını GYF’lere yatırım yapmaya nasıl ikna edebiliriz? Öte yandan, Türkiye’ye ilgisi maalesef biraz sınırlı olagelmiş, rahat hissettiği hukuk sistemine dayalı olarak yatırımını yapmak isteyen, küresel kriz sonrası özellikle GYF’lerin likidite sıkıntısı nedeniyle sütten ağzı yanıp, yoğurdu üfl eyerek yiyen yabancı yatırımcıyı Türkiye’de GYF’lere yatırım yapmaya nasıl ikna edebiliriz? İnsanların bu soruları sormasını çok doğal karşılıyorum. Öte yandan, bunlar elbette beni aşan, büyük ölçüde makro meseleler. Ancak, GYF’ler özelinde hiç değilse aşağıda belirttiğim ilkelere dikkat edebilirsek başarının elde edilebileceği kanısındayım: 

1)Sabırlı olmalıyız: Çok kısa vadede sonuç almayı bekleyerek “başarı” çıtamızı gerçekçi olmaktan uzaklaşacak şekilde yukarıya koymamalıyız; 

2)Dikkatli olmalıyız: Yatırımcı Sözleşmelerini büyük bir özen ve dikkatle hazırlamalıyız; 

3)Oyunu kuralına göre oynamalıyız:Yurtdışı uygulamalardan sapıcı bir şekilde bu ürünü kendimize özgü hale getirmeye çalışmamalıyız; 

4)Türk yatırımcısının finansal okuryazarlığının artmasını desteklemeliyiz 

5)Mevcut vergi teşviklerinin hiç değilse sürdürülebilir olmasını sağlamak açısından, GYF’lerin salt vergi planlama aracı olarak algılamamalıyız. 

Bu çerçevede, sadece yöneticilik değil aynı zamanda likidite sağlama fonksiyonunu da üstlenecek olan fon kurucularına, ciddi bir sorumluluk düştüğüne inanıyorum. Naçizane kanaatim, bunlara dikkat edersek, uzun vadede GYF’lerin Türkiye’de başarılı örneklerini görmek mümkün olabilir.”

Kuruluş ve faaliyet izni alan GPY şirketleri 

1. Omurga Gayrimenkul Portföy Yönetimi A.Ş. 

2. EYG Gayrimenkul Portföy Yönetimi A.Ş. 

3. 24 Gayrimenkul Portföy Yönetimi A.Ş. 

4. Arz Gayrimenkul Portföy Yönetimi A.Ş. 

5. Albaraka Gayrimenkul Portföy Yönetimi A.Ş. 

6. Bayraktar Kardeşler Gayrimenkul Portföy Yönetimi A.Ş. 

7. Kalender Gayrimenkul Portföy Yönetimi A.Ş.

Dünya