Gayrimenkul sektöründeki canlılık kalıcı mı?

31 Mart sonrası, kampanyaların bitimiyle ne olacak? Sektördeki ivme yavaşlayacak mı? Ya da canlılık kalıcı olabilecek mi?

Ağustos 2016’da gayrimenkul sektörünün önde gelen oyuncuları, adeta 15 Temmuz’un Türkiye üzerinde yarattığı kara bulutları göndermek için bir kampanya başlattı. 2,5 ay süren kampanya yoğun ilgi gördü. “2017’ye girerken sektör biraz mutsuz ve keyifsizdi. Aslında beş yıldır, sözleşmelerdeki tapu harçları, damga vergisi, KDV gibi konularda taleplerimiz vardı, düzenlemeler gerekiyordu. Hükümet yetkilileri ile görüşmeler sonucu taleplerimizin yüzde 90’ına olumlu cevap aldık” diyen EYG Grup Yönetim Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik, sektörün moralinin tekrar yükseldiğini anlatıyor: “Yine Emlak Konut GYO lokomotif oldu. GYODER ve KONUTDER ile 240 aylık konut kredi kampanyası yaptık. Bu kampanyada sektörün önde gelenleri, bankalardan, konut kredi vadesini 120 aydan 240 aya çıkarmalarını istedi. Konut kredi faizleri 0,45’lere, 0,79’lara düştü. Bu da sektörün fedakarlığından kaynaklandı. 4-5 bin adet daire satılmış oldu. Bu da yaklaşık 3-4 milyar TL ciro demek. Hem sektöre nakit ve finansal açıdan bir kaynak sağladık hem de ekonomiye canlılık geldi.”

EYG Grup Yönetim Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik:

Şubat 2017 itibariyle yeniden başlayan ve 31 Mart 2017’de son bulan yeni kampanya ile kredi vadelerinin 240 aya kadar uzaması, faiz oranlarında yüzde sıfıra kadar düşüş, damga vergilerinin kaldırılması ve KDV oranlarının düşürülmesi gibi düzenlemelerle sektör beklenen ivmeyi yakaladı. Fakat bundan sonrası merak ediliyor. Sektördeki canlılığın kalıcı olmayabileceği endişesi taşınıyor. Ekonomist Dr. Can Fuat Gürlesel şu yorumu yapıyor: “Kampanya ile beklenen ivme yakalansa da, bu ivmenin kademeli olarak düşmesini bekliyorum. Çünkü öne çekilen bir talep oldu. İlk çeyrekten sonra konut talebinin bu tip kampanyalara duyarlılığı azalabilir. Biriken bir talep ve kampanyaların tetiklediği bir kitle vardı. Bu kitle de harekete geçti. Bundan sonra yeni bir müşteri potansiyeli yok gibi gözüküyor.”

2016 yılında konut satışları, yıllık bazda yüzde 4 artarak 1 milyon 341 bini geçerken, konut satışlarındaki artışla, sektörde mevcut stokun bir bölümü eritilmiş oldu. “Bölgesel arz-talep koşulları farklılık gösterse de, ülke genelinde konut fiyatlarında yıllık artış hızı yavaşlıyor ve yeni konutlarda stok erime hızı düşüyor” diyen Türkiye Müteahhitler Birliği (TMB) Başkanı Mithat Yenigün, “Bu durum, talepteki canlanmanın kalıcı olamayabileceğine yönelik endişeleri artırıyor. Ayrıca, yurt içinde yükselen enflasyon, faiz oranları ve döviz kurları ile harcanabilir gelirde beklenen düşüşün talebi sınırlayabileceği düşünülüyor” diyor.

Türkiye Müteahhitler Birliği (TMB) Başkanı Mithat Yenigün

Türkiye’deki konut stoku incelendiğinde, “TÜİK verilerine göre, toplamda 28,8 milyonluk bir konut stokundan bahsetmek mümkün. Bunun yaklaşık yüzde 18’i, yani 5,3 milyonu İstanbul sınırları içerisinde. Ancak doğrudan stoku kaliteye göre ayrıştırmak mümkün değil” diyor REIDIN Türkiye Ülke Müdürü Kerim Bertrand ve şöyle devam ediyor: “Şubat ayında son 1,5 yılın en yüksek konut stok erime hızına ulaşıldığı görülüyor. Yine aynı ay içerisinde kredi kullanımı gerçekleştirilerek yapılan satış işlemlerinin de en yüksek düzeye ulaştığını gözlemledik.”

Ekonomiye doğrudan katkı sağlaması açısından ilk satışların seyri önemli bir gösterge. 2016 yılında ilk elden satışlar yıllık bazda yüzde 5,5 oranında, ikinci el satışlar ise yüzde 2,8 oranında artmış. Türkiye genelinde konut satışları 2017 ocak ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 12,8 oranında artarak 95 bin 389 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk satışın payı yüzde 46,4 olarak gerçekleşti. İkinci el konut satışları 51 bin 154 adet oldu. Türkiye genelinde ikinci el konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 15 artış gösterdi.

Kampanyalar yapılsa da, özellikle büyük kentlerde fiyatlar oldukça yüksek. Hiç konutu olmayana konut almak hâlâ son derece zor. “Dar ve orta gelirlilere hitap edecek konutlardan ziyade bugün daha çok lüks konut üretiliyor. Ayrıca banka faizlerinin düşmesiyle ipotekli satışların da ne kadar çok arttığını görebilirsiniz” diyen Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkanı Melih Tavukçuoğlu şöyle devam ediyor: “Kesinlikle daha ucuz konut üretmek gerekiyor. Markalı konut projelerinin tek sıkıntısı lüks kesime hitap ediyor olması. Oysa metrekaresi 2-4 bin TL bandında olan evler için şu anda ciddi bir talep bulunuyor.”

AYİDER Başkanı Melih Tavukçuoğlu 

Orta ve alt gelir grubuna mevcut arsa fiyatları ile konut üretmek pek mümkün görünmüyor. Bu nedenle bu gelir grubunun talepleri karşılanamıyor. “Türkiye’de dar gelirli kitlenin nüfusa oranı yüzde 60. Bu kitle büyük kentlerde, gelirleriyle normal bir daire satın alamıyor.  TOKİ  yapsın diyoruz ama İstabul’da TOKİ bu sorunu çözemez. Orta-üst gelirdekiler ise bu durumda birden fazla ev alıyor yatırım için. Ve dar gelirliye kiraya veriyor. Kiraların artamamasının nedeni de dar gelirlilerin ödeyebileceği kira oranının belli oluşu” diyen Çelik 20 yıla yaklaşan kira çarpan oranının da dengeler iyileşmeye başlayınca 15-16 yıl seviyesine ineceğine işaret ediyor.

Yine de vergi düzenlemeleriyle konut sahibi olmak bir miktar kolaylaşmış görünüyor. Damga vergisi kanunu değişerek, toplam maliyeti 1-2 puan etkiledi. Tapu harcının düşmesi yüzde 1-0,5 fiyatları düşürdü. KDV’nin ise yüzde 18 den 8’e düşmesiyle, konut alıcısının yüzde 10-15 gibi bir avantajı oldu. Sektör için bir diğer avantaj, mütekabiliyet kapsamında yabancılara vatandaşlık hakkı verilmesinde atılan adım. Türkiye’den en az 1 milyon dolar tutarında ev alan yabancıya bu mülkü üç yıl satmazsa vatandaşlık verilecek. 2015 yılında Türkiye genelinde yabancılara 22 bin 830 adet konut satılırken 2016 yılında 18 bin 186 adet ile satışlarda yüzde 20,3 azalma yaşanmıştı. 2017 yılı başında onaylanan bu uygulama ile, her ne kadar yabancıların Türkiye’de 1 milyon dolar ve üzerinde konut satışlarının oldukça düşük olduğu, 100 adetler civarı, söylense de, Körfez çevresindeki yabancı yatırımcıların ilgisi bekleniyor. İstanbul İnşaatçılar Derneği (INDER) Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım şunları söylüyor: “Yabancı yatırımcı satın aldığı gayrimenkulü üç yıl içinde satmazsa, gayrimenkulün büyüklüğüne bakılmaksızın ödeyeceği KDV yüzde 1 olarak sabit tutulabilir. Aksi durumda ödeyeceği KDV miktarı fazlasıyla alınacak şeklinde erken satışı caydırıcı bir ek madde yapılabilir. Yabancıya satışın sadece bu yönetmelik değişikliği ile zirve yapmasını beklemiyoruz. En az 1 milyon dolarlık yatırımını Türkiye’ye yapan yabancı yatırımcı ‘müktesep hakkı’nın da garanti altına alınmasını istiyor.” Bu artışın en çok nereden geleceği sorusunu ise Bertrand şöyle yanıtlıyor; “Talebin daha yoğun sekilde (Ocak 2017’de 100 adetten fazla satış yapılan ülkeler anlamında) Afganistan, Irak, Kuveyt ve Suudi Arabistan’dan olduğu söylenebilir”.

(INDER) Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım 

Yabancıların Türkiye’ye gelmesi için vargüçleriyle çalıştıklarını söyleyen Çelik, “Bazı dönemlerde yurtdışında sadece sektörü konuşuyoruz, bazı dönemlerde ise önce Türkiye siyasetini anlatmak zorunda kalıyoruz. Bu dönem biraz Türkiye siyasetini anlatma dönemi” diyor. Döviz kurlarındaki hareketlilik de bir yandan inşaat maliyetlerini artırıyor. Bu artışın yine de 2017’de fiyatlara yansıtılmaması beklenirken, “Bu dönem sanayici, iş adamı için kâr dönemi değil; ar dönemi. Şu dönemde insanlar kâr ederek işletmelerini büyütmek derdinde değil; çalışanlarını koruma, borçlarını zamanında ödeme, başladığı inşaatı bitirme dönemindeler. Bıçak kemiğe bir gün dayanacak ve fiyatlar, satış fiyatlarının üzerine gelecek” diyen Çelik, döviz etkisinin maliyetlere ne oranda yansıdığı konusunda şöyle konuşuyor: “İnşaatta demir, çimento ve kalıp oranı toplam maliyetin içinde yüzde 35’ler civarındadır. Bu yüzde 35’lik maliyetin yüzde 40’ı arttı. Yani toplamda yüzde 14 fiyatlar arttı. Asıl dikkat çekmek istediğim konu ise, artık sektör, paradigmalarını değiştirmek zorunda. Biri hem yatırımcı, hem inşaatçı, hem pazarlamacı-satıcı hem de finansçı olmamalı. Bu durum değişmediği müddetçe Türkiye’deki gayrimenkul firmaları hep küçük kalacak. Türkiye’deki en büyük gayrimenkul firması pazarın yüzde yarımına bile hitap edemiyor.”

Sektör gayrimenkul sertifikasının da yararlı olacağı kanısında. Gayrimenkul sertifikası ile, artan gayrimenkul fiyatları sebebiyle gayrimenkul yatırımı yapamayan orta ve alt gelir grubundaki vatandaşlar da dahil olmak üzere tüm yatırımcıların, bütçeleri oranında projelere katılımlarının sağlanması amaçlanıyor. Nazmi Durbakayım, “Gayrimenkul sertifikası konut fiyatlarının belirlenmesinde önemli bir gösterge olacaktır. Fakat hepsinden önemlisi konut üreticilerinin maliyetsiz finansman edinmesinin yolu açılacak. Ucuz finansmanın anlamı ise uygun metrekare satış fiyatlarının ortaya çıkması demektir” diyor. Değerlemelerin metrekare fiyatları baz alınarak yapılacağı bilinirken, Yenigün; “Sistemin SPK denetimi ve TOKİ garantörlüğü ile süreceği belirtiliyor. Söz konusu düzenlemenin uygulama esaslarına ilişkin detaylar henüz tümüyle belirtilmedi” diyor.

“Yabancılardan 1 milyon dolarlık konut alan yok”

Ekonomist Dr. Can Fuat Gürlesel’den yabancıya satışta beklentiler ve gayrimenkul sertifikası hakkında bir uyarı:

“Zor bir sene. 2016’da yabancılara ortalama 18 bin daire satıldı; yarısını Avrupa kökenliler aldı ve daha çok deniz kenarını, Antalya, Muğla, Aydın gibi, tercih ediyorlar. Diğer yarısını da komşu ülkelerimizden; Ruslar, Ukraynalılar, Arap ülkeleri alıyor. Bu sene Avrupalılar almaz. Hatta tam tersi son gelişmeler nedeniyle satanlar var. Geçen senenin altında kalabiliriz. Yani bu sene 15 bin konut satsak iyi. Yabancılara 1 milyon dolar ve üstü fiyatlara konut alana vatandaşlık hakkı verilmesi konusunda ise şunları söyleyebilirim: Şu an Türkiye’den 1 milyon dolar ve üstü değerde daire alan yok. Avrupalıların tamamı en fazla 100 bin dolarlık yazlık alıyor. Diğer yabancılar ise en çok 200-300 bin dolarlık ev alıyorlar. Yani o yabancıya satılan 18 bin adet daire içinde milyon dolarlık olanlar 100’ü geçmez.

Gayrimenkul sertifikasında ihraçlar başlıyor. Özal döneminde çıkan konut edindirme yardımları ve konut sertifikaları vardı. Emlak Bankası Halkalı konutlarında başlamıştı, sonra onlar herkesin elinde kaldı. Ama şimdi SPK düzenliyor ve özel sektör de ihraç ediyor. İyi bir denetimle risk olacağını düşünmüyorum. Konut sertifikaları garanti fonu gibi bir garanti mekanizması kurulması iyi olacaktır.”

 
Emlakta balon riski var mı?

Çok tartışılan “emlakta balon riski var mı” sorusunu lüks konut uzmanı Nilüfer Kas yanıtlıyor:

“2013-2014’te özellikle Kadıköy’de çok ciddi bir fiyat artışı yaşandı. Cadde üzerinde metrekare fiyat artışı 10 bin dolarlara kadar ulaşmıştı. Müteahhitler birbiriyle yarışarak girilmeyecek oranlarla yer aldılar ve çok daha fazla rakamlarla satacaklarını düşündüler. Normalde bir müteahhiti kurtaran oran 75’e 25 ve üstüdür ama bazıları bu oranı 18’e kadar düşürdüler; yani bir daireye bir bina yaptılar. Sonuçta, bazı müteahhitler bırakıp kaçtı ya da şirketlerin zor duruma düştüğünü biliyoruz. Bu balonun daha fazla şişeceğini düşünerek bu projelere girdiler. Ama o balon zaten şişmişti ve artık sönme zamanının geldiğini öngöremediler. Masa başında zengin oldular ve masa başında fakirleştiler. Son bir yıl içinde Kadıköy’de 2 bin tane ruhsat verildi.

İstanbul, dünyada ilk 10’da yer alan şehirlerle yarışıyor ve bu yarışı körükleyen nedenlerden biri de, bazı ilçelerdeki bu fiyat artışı oldu; arz ve talep dengesi bozuldu. Bir ara kiralıklarda fiyatlar uçtu. Şimdi fiyatlar yüzde 30 kadar geri geldi. Aslında geri gelmedi. O dönem balon bir şişmeydi şimdi fiyatlar olması gereken seviyeye dönmeye başladı.

Şu an metrekaresi 5 bin TL’nin üzerinde lüks konut denen orta ve üst kesime hitap eden konutların sayılarında çok ciddi bir birikme meydana geldi ve bu birikmeyi eritecek bir durum söz konusu değil. Çünkü alıcılar aslında dar gelirli gruplar. Ama İstanbul’da dar gelirli gruplara hitap edebilecek rakamlarda konut üretilmiyor. Ucuz konutlarda geçen yıl çok ciddi bir el değiştirme yaşandı. O yüzden de satış sayısı arttı. Ama lüks konut denen segmentte satışlar çok daha az. Türkiye’de her üç konuttan bir tanesi ipotekli satıştır, kredi ile satıştır. Bu hiç değişmiyor. Yapılan kampanyalar, eldeki malları biraz elden çıkarmak için yapılan kampanyalar.”

 
Bodrum’da emlak hareketliliği

FB Gayrimenkul Yatırımları CEO'su Burak Özyiğit, Bodrum’daki hareketliliği şu sözlerle değerlendiriyor:

“Bodrum’da yer alan arsaları ve mevcut imar planlarını İstanbul ile karşılaştırdığınızda önemli farklar var; emsal oranları ve kat yükseklikleri gibi. Bodrum’da emsallar oldukça düşük ve kat yükseklikleri ortalama iki kat olarak düzenlenmiş durumda. Bodrum’un dokusunun korunması için bu önemli. Bu yüzden Bodrum’da denize yakın ve manzaralı arsaların metrekare birim fiyatları İstanbul’a oranla pahalı kalabiliyor. Bu fiyat farkının nitelikli projelerde daha da yukarı çıktığını görüyoruz.

Diğer yandan yabancı ülkelerin, özellikle Avrupa Birliği ülkelerinin, Türkiye’ye oranla çok avantajlı teklifler sunduklarını gözlemliyoruz. Güney Kıbrıs, Yunanistan, İspanya ve İtalya gibi turizm sektöründe Türkiye ile rekabet eden AB ülkeleri, konut satışlarında AB’de geçerli Golden Vize kozu ile satışlara hız katıyor, düşük bütçeli konutlarda bile yatırımcılara serbest dolaşım ve oturum avantajları sunuyor. Türk alıcıların da bu ülkelere yönlendiğini görüyoruz.”  

Fortune Turkey