Gayrimenkul sektöründeki teşvikler konut satışlarını nasıl etkiledi?

Konut satışını teşvik etmek amacıyla bir dizi adım atıldı... Vade yirmi yıla kadar uzatıldı, kredi faizleri aşağı çekildi, aynı şekilde KDV’de indirime gidildi... Amaç neydi; konut piyasası canlansın, yapılan konutlara müşteri bulunabilsin, stok eritilebilsin, en azından daha da artmasın. Göreli bir canlanma da var konut piyasasında, hiç yok değil. Ancak şubat rakamları gösterdi ki umulan canlılık sağlanamıyor. Hatta şubatta geçen yıla göre çok az da olsa bir geri gidiş bile söz konusu.

TÜİK ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün ortaklaşa oluşturdukları verilere göre şubat ayında toplam 101 bin 468 konut satıldı. Geçen yılın aynı ayındaki satış 101 bin 703 adetti. Yani hemen hemen aynı düzeyde bir gerçekleşme oldu.

İlk satışlarda azalma var

Toplam konut satışında şubatta geçen yıla göre yalnızca yüzde 0.2 gibi çok önemsiz bir azalma oldu ama köşemizi izleyenler hatırlayacaktır, biz toplam konut satışının değil, her zaman için ilk satışların izlenmesi gerektiği görüşündeyiz. Sektör için önemli olan ilk satışlardır çünkü.

Bu açıdan bakınca şubat için daha karamsar bir tablo çıkıyor ortaya. Şubat ayındaki ilk satışlar geçen yılın yüzde 4.6 altında kaldı. İlk iki aydaki ilk satışlarda da yalnızca yüzde 2.2’lik bir artış kaydedildi.

Bu satış hacmi umut verici değil

İpotekli satışlarda hızlı bir artış var. Kredi faizlerinin indirilmesi belli ki işe yarıyor. Şubatta ipotekli ilk satışlarda yüzde 24, ikinci el satışlarda yüzde 29 artış oldu. İlk iki aydaki artışlar daha da yüksek gerçekleşti.

Hızla artmakla birlikte, ipotekli satışlar, diğer satışların halen çok çok gerisinde. Gerek şubat, gerekse iki aylık gerçekleşmeye göre toplam satışın ancak yüzde 35 kadarı ipotekli satışlardan oluşuyor. Yani konut alacaklar, kredi kullanmaya hala pek istekli değiller.

Daha önce de birkaç kez vurguladık; kredi kullanımı artmakla birlikte kredi kullanmadan konut alanların fazla olmasının temelde iki nedeni var. Normalde ya kredi faizlerinin daha da düşeceği beklentisiyle ağırdan alınıyordur ya da mevcut oranlar yüksek bulunduğu için bu yükün altına girilmek istenmiyordur. Ancak artık kredi faizlerinin daha düşmesini bekleyen herhalde pek kalmamıştır. Faizler düşebileceği kadar düştü, hatta bundan sonra bir hareket olacaksa bu faizlerin artışı yönünde olacaktır.

Dolayısıyla ipotekli satışların diğer satışların hala çok altında seyrediyor olmasını “parası olanın” ve “kredi borcu ödeme gücüne sahip bulunanın” konut alabildiği şeklinde yorumlamakta yarar var.

Bunlar da işe yaramadıysa...

Kredi faizi böylesine düştü, vade böylesine uzadı; ancak yine de konut satışında umulan, beklenen, arzulanan canlanma sağlanamadı. Artık bundan öte atılacak adım da, sağlanacak destek de pek kalmışa benzemiyor.

Lüks sınıfındaki konutlar için yapılabilecek bir şey var kuşkusuz; bırakın dar gelirliyi, orta gelirlilerin bile yanına yaklaşamayacağı fiyatları makul düzeylere çekmek. Bu yapılır mı, pek beklenmiyor doğrusu...

İşte bu yüzden konut sektörünün tökezlediğine vurgu yapıyoruz ya...

Hani koşarken iyi kötü bir tempo yakalarsınız da tam hız kazanacakken ayağınız takılır ve tökezlersiniz, o şekilde dengenizi yitirmiş halde birkaç adım daha atar ama yerçekimi gücüne karşı koyamaz da kapaklanırsınız...Sakın bizim inşaat sektörü de o kapaklanmadan öncekindeki konumda bulunuyor olmasın...

İşgünü sayısı aynı olsaydı...

Şubatta toplam konut satışı yüzde 0.2 de olsa azaldı; ilk satışlardaki azalma yüzde 4.6’yı buldu. Ancak, geçen yılın şubatıyla bu yılın şubatı arasında, konut satışına etki edebilecek işgünü sayısı farklılığını da dikkate almak gerek.

Geçen yıl şubatta 21 işgünü vardı, bu yıl ise 20 işgünü var. Bir gün deyip geçmemek gerek! İşgünü bazında bakıldığında toplam konut satışında yüzde 4.7 gibi bir artış söz konusu. İlk satışlarda ise gerileme yok. Bu gerçeği de bir kenara not etmek gerek. Ancak bu durum, konut satışında sıkıntı yaşanmakta olduğu gerçeğini yine de değiştirmiyor.

Dünya / Alaattin Aktaş