Gayrimenkul sertifikaları ile kentsel dönüşümde yeni süreç başlıyor!

Kentsel dönüşüm sürecinde yaşanan yeni gelişmeler hakkında bilgi aktaran EVA Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzmanı Sinem Bircan, sürece yeni bir boyut ekleyen "Gayrimenkul Sertifikalar Tebliğinde Yapılan Değişiklik’’ konusunu mercek altına alıyor.

EVA Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzmanı Sinem Bircan, kentsel dönüşüm kapsamında ilk çalışmaların 1960-1980 yılları arasında gerçekleştirildiğini, ancak 2000'li yıllara gelindiğinde sürecin yasal düzenlemelerle yürütülmesi başlatılarak toplumsal ve ekonomik bakımdan gözle görülür hale geldiğini kaydediyor. 1999 Marmara depreminde verilen ağır kayıpların ardından alınması gereken önlemlerin öne çıkmasının sürecin şekillenmesinde etkili olduğunu ifade eden Bircan, 16.05.2012 tarihli, 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun"la hukuki boyutların daha kesin netlik kazandığını belirtiyor. Kanunun yürürlüğe girmesinden bugüne değin birçok sorunlu yerleşim bölgesinin kentsel dönüşüm alanı ilan edildiğini ifade eden Bircan, bu alanlarda vatandaşların mağdur edilmemesine yönelik çeşitli desteklerle birlikte kentsel dönüşüm çalışmalarının tamamlandığını söylüyor.

Kentsel dönüşümde temel amacın mevcut binanın yıkılıp yerine yenisinin yapılması değil, insanlara daha iyi şartlarda yeni yaşam alanları yaratmak olduğunu dile getiren Bircan, sistemin başından bu yana uygulamada daha ziyade parsel bazlı yenilemelere gidildiğini kaydediyor. Ancak Bircan, zamanla kent merkezlerindeki arsa stoğu yetersizliği ve mevcut arsaların çok yüksek fiyatlara satılması nedeniyle inşaat firmalarının ada bazlı yapılaşmalara artık sıcak bakmaya başladığını, bununla birlikte belediye sınırları içinde toplu olarak kentsel dönüşüm alanı ilan edilen yerlerde ada bazlı projelerin yapılmasına imkan tanındığı söylüyor.

Yeni kanun neler getiriyor?

03.08.2016 tarihi itibariyle Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren ‘’Gayrimenkul Sertifikalar Tebliğinde Yapılan Değişiklik’’ ile kentsel dönüşümde yeni bir sürece girildiğini belirten Bircan, konunun önemi hakkında şunları söylüyor: Yapılan değişiklikle belediyeler, TOKİ, İller Bankası, bağlı ortaklık ve iştirakleriyle bu kuruluşlarla anlaşmalı özel inşaat firmaları gayrimenkul sertifikası ihraç edebilecek. Hak sahipleri borsada alınıp satılabilecek olan bu sertifikaları ister borsada vadesinden önce satabilecek, isterse ihraççıdan sertifikaları nakde dönüştürmesini isteyebilecek. Bu yöntem sağlıklı olarak uygulamaya koyulduğu takdirde kentsel dönüşüm sürecinde ciddi bir ivme kazanılacak. Vatandaşlar ellerindeki para gayrimenkul edinmeye yetmese dahi, projelerin bağımsız bölümlerinden gayrimenkul sertifikaları vasıtasıyla hisse sahibi olmaya başlayacak, bu hisseleri tamamladıkları takdirde bağımsız bölümün tamamına sahip olacaklar. Ya da sadece yatırım yaptıkları hisse ile gayimenkule ait değer artışından faydalanmış olacaklar. Yüklenici açısından bakıldığında ise daha kolay ve ucuz bir finansman kaynağı elde etmiş olacaklarından ellerindeki stoklarından kurtulup yeni yatırımlara yönelebilecekler. Dolayısıyla sektördeki rahatlatıcı bu hareket, konut fiyatlarını düşürücü etki yaratacak. Uygulandığı takdirde hem vatandaş hem inşaat firmaları için kazan-kazan yaklaşımı söz konusu olacak, sektörün hareketlenmesi sağlanacak."

Kentsel dönüşüm hangi aşamada?

Kentsel dönüşüm sürecinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'ndan alınan verileri de değerlendiren Bircan, sürecin geldiği aşama hakkında şu bilgiyi veriyor: "Bakanlık verilerine baktığımızda “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” kapsamında sayısı 140'ı bulan Bakanlar Kurulu kararıyla 48 ilimizde 182 'riskli alan' ilan edildiğini, bu alanların toplam büyüklüğünün 8.963,81 hektar olduğunu görüyoruz. Ayrıca 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun 73. Maddesine göre içinde kamu mülkiyeti bulunan 21 ilimizde 72 Bakanlar Kurulu kararıyla 77 yerde 8.255,20 hektar büyüklüğünde alanın 'Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı' ilan edildiğini öğreniyoruz. Söz konusu alanların konumu ve sınırlarına dair bilgiler Bakanlar Kurulu kararlarıyla Resmi Gazete'de yayımlanarak kamuoyuna duyuruluyor."  

Haber Sabah Gazetesi'nde şöyle yer aldı

Metrekare metrekare ev satışını sağlayan gayrimenkul sertifikaları artık kentsel dönüşüm projeleri için de çıkarılabilecek. Hak sahiplerine isterlerse ev, isterlerse sertifika verilecek

Konut sektörü için yeni bir enstrüman olan gayrimenkul sertifikasının, kentsel dönüşüm kapsamında da kullanılmasının önü açıldı. Dönüşüm amaçlı gayrimenkul projelerinde hak sahiplerine isteklerine bağlı olarak gayrimenkul sertifikaları da verilebilecek. Yatırımcılar büyük gayrimenkul ya da kentsel dönüşüm projelerine yatırım yaparak bu alandaki kazançlara ortak olabilecek. Belediyeler, İller Bankası,  TOKİ  gayrimenkul sertifikası ihraç edebilecek. Kentsel dönüşümde yeni bir sürece girildiğini belirten EVA Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Sinem Bircan, "Hak sahipleri borsada alınıp satılabilecek bu sertifikaları borsada vadesinden önce satabilecek, isterse ihraççıdan sertifikaları nakde dönüştürmesini isteyebilecek. Bu yöntem sağlıklı olarak uygulamaya koyulduğu takdirde kentsel dönüşüme ciddi bir ivme kazandırır" dedi. Bircan, "Tüketici elindeki para gayrimenkul edinmeye yetmese dahi, projelerin bağımsız bölümlerinden gayrimenkul sertifikaları vasıtasıyla hisse sahibi olmaya başlayacak, bu hisseleri tamamladığı takdirde bağımsız bölümün tamamına sahip olacak. Ya da sadece yatırım yaptığı hisse ile gayrimenkule ait değer artışından faydalanmış olacak" şeklinde konuştu.

FİYATLARI DÜŞÜRECEK

Yüklenicilerin kolay ve ucuz bir finansman kaynağı elde etmiş olacağını belirten Sinem Bircan, şöyle konuştu: "Firmalar elindeki stoklardan kurtulup yeni yatırımlara yönelebilecek. Bu da konut fiyatlarında düşürücü etki yaratacak. Uygulandığı takdirde hem vatandaş hem inşaat firmaları için kazan-kazan yaklaşımı söz konusu olacak, sektörün hareketlenmesi sağlanacak."

TÜM SEKTÖRLERE YANSIR

Dap Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz 

"Gayrimenkul alım satımını canlandıracak ve teşvik edecek bu tür enstrümanları destekliyoruz. Sektörü pozitif yönde tetikleyecek bu tür uygulamalar, diğer yatırım araçlarına kıyasla daima başı çeken gayrimenkulü daha gözde bir yatırım aracı haline getirecek. Bu tür çalışmaların diğer sektörlere de olumlu etkisi olacaktır."

HERKESE HİTAP EDECEK

Demir İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Hamit Demir 

"Bu yasa ile birlikte gayrimenkul sektörü daha geniş kitlelere hitap edecek. Tüketiciye uygun fiyat olarak geri dönecek bu tür modellerin ülkemizde de başlaması sektörümüzün geleceği açısından son derece sevindirici bir gelişme."

KONUT STOKU ERİYECEK

Aşçıoğlu Yönetim Kurulu Başkanı Yaşar Aşçıoğlu 

"Firmalar stoklarını kısa süre içerisinde eritecek. Buradan elde edilecek kaynaklarla banka kredilerini kapatarak finansman yükünden kurtulacakları gibi, yeni yatırımlara girme imkânına da kavuşacaklar."

Sabah