Gayrimenkul yatırım fonları tebliğinde değişiklik tam metni 2018!

Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ, bugünkü Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. 

Tebliğ kapsamında fonların tebliğte sayılan varlık, hak ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek amacı dışında herhangi bir işle uğraşamayacağı ve bunların neler olduğuna yer verildi.

GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARINA İLİŞKİN ESASLAR TEBLİĞİ (III-52.3)’NDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR TEBLİĞ (III-52.3.c)

MADDE 1 – 3/1/2014 tarihli ve 28871 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-52.3)’nin 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının (e) bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve aynı fıkraya aşağıdaki bent eklenmiştir.

“e) Gayrimenkul yatırımı: 4 üncü maddenin üçüncü fıkrasının (a) bendinde sayılan varlık ve hakları,”

“ş) Kıstas getiri: Fonların getirisinin kıyaslanması amacıyla kullanılan değeri”

MADDE 2 – Aynı Tebliğin 4 üncü maddesinin birinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“(1) Fon, Kanun hükümleri uyarınca nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan paralarla, pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre üçüncü fıkrada belirtilen varlık ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek amacıyla Kuruldan faaliyet izni alan portföy yönetim şirketleri ve gayrimenkul portföy yönetim şirketleri ile gayrimenkul ve girişim sermayesi portföy yönetim şirketleri tarafından bir içtüzük ile süreli veya süresiz olarak kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan malvarlığıdır. Bununla birlikte, fon, tapuya tescil ve tescile bağlı değişiklik, terkin ve düzeltme işlemleri ile sınırlı olarak tüzel kişiliği haiz addolunur.”

“(3) Fonlar, aşağıda sayılan varlık, hak ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek amacı dışında herhangi bir işle uğraşamazlar:

a) Gayrimenkul yatırımları:

1) Gayrimenkuller,

2) Gayrimenkule dayalı haklar,

3) 18 inci maddenin üçüncü fıkrası kapsamındaki gayrimenkul projeleri,

4) Gayrimenkul yatırım ortaklıklarınca ihraç edilen sermaye piyasası araçları,

5) Tabi oldukları mevzuat hükümlerine göre hazırlanan finansal tablolarında yer alan aktif toplamının devamlı olarak en az %75’i yurtiçi gayrimenkul yatırımlarından oluşan anonim ortaklıkların payları,

6) Gayrimenkul sertifikaları,

7) Diğer gayrimenkul yatırım fonlarının katılma payları,

8) Portföydeki gayrimenkullerin vadeli olarak satılmasından kaynaklanan alacaklar,

9) Gayrimenkul yatırımlarından kaynaklanan Katma Değer Vergisi alacakları,

b) Diğer yatırımlar:

1) Özelleştirme kapsamına alınanlar dahil Türkiye'de kurulan anonim ortaklıklara ait paylar, özel sektör ve kamu borçlanma araçları,

2) 7/8/1989 tarihli ve 89/14391 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar hükümleri çerçevesinde alım satımı yapılabilen, yabancı özel sektör ve kamu borçlanma araçları ve anonim ortaklık payları,

3) Vadeli mevduat ve katılma hesabı,

4) Yatırım fonu katılma payları,

5) Repo ve ters repo işlemleri ile vaad sözleşmeleri,

6) Kira sertifikaları,

7) Varantlar ve sertifikalar,

8) Takasbank para piyasası işlemleri ve yurtiçi organize para piyasası işlemleri,

9) Türev araç işlemlerinin nakit teminatları ve primleri,

10) Kurulca uygun görülen özel tasarlanmış yabancı yatırım araçları,

11) Kurulca uygun görülen diğer yatırım araçları.”

MADDE 3 – Aynı Tebliğin 5 inci maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“(2) Fon malvarlığı; fon hesabına olması, içtüzük ve ihraç belgesinde hüküm bulunması şartıyla 23 üncü madde kapsamında kredi alınması, koruma amaçlı türev araç işlemleri veya fon adına taraf olunan benzer nitelikteki işlemlerde bulunmak haricinde teminat gösterilemez ve rehnedilemez. Fon malvarlığı kurucunun ve portföy saklayıcısının yönetiminin veya denetiminin kamu kurumlarına devredilmesi halinde dahi başka bir amaçla tasarruf edilemez, kamu alacaklarının tahsili amacı da dahil olmak üzere haczedilemez, üzerine ihtiyati tedbir konulamaz ve iflas masasına dahil edilemez.”

MADDE 4 – Aynı Tebliğin 7 nci maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“(2) Kurucu portföy yönetimi hizmetini portföy yönetim tebliğinin 8 inci maddesinin dördüncü fıkrası çerçevesinde imzalanacak bir sözleşme ile başka bir portföy yönetim şirketi, gayrimenkul portföy yönetim şirketi veya gayrimenkul ve girişim sermayesi portföy yönetim şirketinden alabilir. Fonun faaliyetlerinin yürütülmesi esnasında portföy yöneticiliği hizmeti dahil dışarıdan sağlanan hizmetlerden yararlanılması, kurucunun sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.”

MADDE 5 – Aynı Tebliğin 13 üncü maddesinin yedinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve aynı maddeye aşağıdaki fıkralar eklenmiştir.

“(7) Katılma payları, ihraç belgesinin Kurulca onaylanmasını takiben içtüzük, ihraç belgesi ve varsa yatırımcı bilgi formundaki esaslar çerçevesinde ve ihraç belgesinde belirtilen satış başlangıç tarihinden itibaren, ihraç belgesinde ilan edilen dağıtım kanalları aracılığıyla yatırımcılara sunulur. Belirlenecek satış başlangıç tarihi, her durumda onaylı ihraç belgesinin Kurucu tarafından teslim alınmasını takip eden üç ayı geçemez. Bu süre zarfında katılma payları satışa sunulmayan fonların tasfiye edilmesi talebiyle altı iş günü içerisinde Kurula başvurulması zorunludur.”

“(10) Fondan alınan yönetim ücreti, portföy yönetim ücreti ve pazarlama satış dağıtım ücreti şeklinde bölünerek ve/veya fona giriş-çıkış komisyonu uygulanmak suretiyle aynı fon çatısı altında farklı pay grupları oluşturulabilir. Giriş çıkış komisyonları fona gelir olarak kaydedilir.

(11) Fon yatırımcılarıyla ihtiyari olarak yatırımcı sözleşmesi imzalanması halinde, bu sözleşmede fon içtüzüğü ve ihraç belgesine aykırı hükümlere yer verilemez.”

MADDE 6 – Aynı Tebliğin 14 üncü maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“(6) Birinci fıkranın (c) bendi ve ikinci fıkranın (a) bendi kapsamındaki değişikliklerinin fonun tüm katılma payı sahipleri tarafından önceden onaylanması ve bu hususu tevsik eden belgelerin Kurula iletilmesi halinde katılma payı sahiplerine en uygun haberleşme vasıtasıyla bildirilecek değişikliklerin yürürlüğe girişine ilişkin 30 günlük bekleme süresi uygulanmaz.”

MADDE 7 – Aynı Tebliğin 16 ncı maddesinin beşinci, sekizinci ve dokuzuncu fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve aynı maddeye aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“(5) Katılma paylarının pazarlama ve dağıtım faaliyetlerini yürütecek olan kuruluş, satış yapılan yatırımcıların Tebliğde belirlenen nitelikli yatırımcı vasıflarını haiz olduklarına dair bilgi ve belgeleri temin etmek ve bunları fon süresince ve asgari olarak beş yıl boyunca muhafaza etmek zorundadır. Belirtilen hususlara aykırılık nedeniyle doğabilecek yatırımcı zararlarından katılma payı pazarlama ve dağıtım faaliyetini yürüten kuruluş sorumludur.”

“(8) Katılma paylarının Kanunun 13 üncü maddesi çerçevesinde MKK nezdinde üye ve hak sahipleri bazında izlenmesi zorunludur.”

“(9) Katılma paylarının nitelikli yatırımcılar arasında devri mümkündür. Nitelikli yatırımcılar arasında katılma payı devrinin gerçekleştirilebilmesi için devralan kişi ve/veya kuruluşların nitelikli yatırımcı vasıflarını haiz olduğuna ilişkin bilgi ve belgelerin devir işlemlerini yürüten kuruluşa iletilmesi zorunludur. Devir işlemlerini yürüten kuruluş, söz konusu bilgi ve belgeleri temin etmek ve bunları fon süresince ve asgari olarak beş yıl boyunca muhafaza etmek zorundadır. Nitelikli yatırımcılar arasındaki katılma payı devirleri, katılma paylarının hak sahibi yatırımcılar arasında aktarılması ile tamamlanır. Katılma payı devirlerine ilişkin bilgilerin MKK’ya iletilmesinden devir işlemlerini yürüten kuruluş sorumludur.”

“(10) Nitelikli yatırımcılar arasındaki katılma payı devirleri fon bilgilendirme dokümanlarında esaslarına yer verilmiş olması halinde kurucu veya yöneticinin onayına bağlanabilir yahut tamamen sınırlandırılabilir.”

MADDE 8 – Aynı Tebliğin 18 inci maddesinin birinci fıkrasının (ç) ve (d) bentleri aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“ç) Mülkiyeti başka kişilere ait olan gayrimenkuller üzerinde tapuya tescil edilmesi şartıyla 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre fon lehine üst hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakları fon adına üçüncü kişilere devredebilirler.”

“d) Fon portföyünde yer alan gayrimenkuller üzerinde fon adına başka kişiler lehine tapuya tescil edilmesi şartıyla üst hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakların üçüncü kişilere devrine izin verebilirler.”

MADDE 9 – Aynı Tebliğin 19 uncu maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve aynı fıkranın (b) bendi yürürlükten kaldırılmıştır.

“a) Fon toplam değerinin en az %80’inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması zorunludur. Tabi oldukları mevzuat hükümlerine göre hazırlanan finansal tablolarında yer alan aktif toplamının devamlı olarak en az %75’i yurtiçi gayrimenkul yatırımlarından oluşan anonim ortaklıkların paylarına, Fon toplam değerinin en fazla %20’si oranında yatırım yapılabilir.”

MADDE 10 – Aynı Tebliğin 20 nci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“MADDE 20 – (1) Fon lehine sözleşmeden doğan alım, önalım ve geri alım haklarının, gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri gibi fon lehine haklar sağlayan sözleşmelerin, rehinli alacakların serbest dereceye ilerleme haklarının tapu siciline şerhi zorunludur. Söz konusu sözleşmelerin karşı tarafının, Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve iştirakleri ile İller Bankası A.Ş.  olması halinde bu sözleşmelerin tapu siciline şerhi zorunlu değildir.”

MADDE 11 – Aynı Tebliğin 23 üncü maddesinin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“(1) Fonlar, fon toplam değerinin azami %50’si oranında kredi veya faizsiz finansman kullanabilirler. Bu oranın, kredi veya faizsiz finansman kullanımının gerçekleştiği hesap dönemi ve sonrasındaki hesap dönemleri sonunda açıklanan fiyat raporlarında sağlanması gereklidir. Kredi veya faizsiz finansman kullanılması halinde bunların niteliği, tutarı, faizi, ödenen komisyon ve masraflar, alındığı tarih ve kuruluş ile geri ödendiği tarihe ilişkin bilgiler hesap dönemini takip eden 30 gün içinde en uygun haberleşme vasıtasıyla katılma payı sahiplerine bildirilir.”

MADDE 12 – Aynı Tebliğin 26 ncı maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“MADDE 26 – (1) Fona ilişkin tüm giderler fon malvarlığından karşılanır. Fondan karşılanan, portföy yönetim ücreti ve performans ücreti dahil tüm giderlerin toplamının fon toplam değerine göre üst sınırına ihraç belgesinde yer verilir.

(2) Kurucu ve portföy yöneticisi tarafından içtüzük ve ihraç belgesinde hüküm bulunması şartıyla, belirlenen dönemlerde veya katılma paylarının fona iade edilebildiği tarihlerde, fonun birim pay değerindeki değişimin kıstas getiriyi aşan kısmından oluşan matrah üzerinden hesaplanacak performans ücretinin fona veya katılma payı sahiplerine tahakkuk ettirilmesi mümkündür.

(3) Performans ücretinin fona tahakkuk ettirildiği ve fondan tahsil edildiği durumda;

a) Tahakkuk ettirilen performans ücretinin kurucu veya yönetici tarafından fon hesaplarından nakit olarak tahsil edilebilmesi için performans ücretine konu edilen net gelirin karşı taraflardan nakden tahsil edilmesi gereklidir.

b) Fondan nakit performans ücreti tahsil edildikten sonra,  portföyden çıkarılan gayrimenkul yatırımı için önceki dönemlerden kalan tahakkuk etmiş performans ücreti bulunması durumunda söz konusu performans ücreti tahakkuku iptal edilerek fona gelir kaydedilir.

c) Portföy saklayıcısı tarafından performans ücreti hesaplamasının ve varsa iade tutarının bilgilendirme dokümanlarına ve mevzuatta yer alan prensiplere uygun olarak yapılıp yapılmadığı hususları kontrol edilerek, aykırı bir durumun tespit edilmesi halinde, kurucudan söz konusu aykırılıkların giderilmesi talep edilir.

(4) Katılma payı sahiplerine tahakkuk ettirilen ve katılma payı sahiplerinden tahsil edilen performans ücretlerinde, katılma payı iadeleri dışında hesaplanıp tahakkuk ve tahsil edilen performans ücreti matrahında takip eden dönemlerde azalma olması durumunda tahsil edilen performans ücretinden iade edilecek tutar, kurucu tarafından hesaplanıp katılma payı sahiplerine geri ödenir.

(5) Performans ücretinin fon dışında katılma payı sahiplerinden tahsil edilmesi halinde, performans ücreti hesaplamasına ilişkin bilgiler, tahsilatı takip eden 15 gün içerisinde en uygun haberleşme vasıtasıyla katılma payı sahiplerine bildirilir.

(6) Performans ücreti katılma payı sahiplerine tahakkuk ettirilen fonlar Borsa’da işlem göremezler.

(7) Kurulun performansa dayalı ücretlendirme esaslarına ilişkin düzenlemeleri bu fonlar için uygulanmaz.”

MADDE 13 – Aynı Tebliğin 28 inci maddesinin birinci fıkrasının (f) bendi ve dördüncü fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve aynı maddeye aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“f) Portföyde yer alan varlıkların yılsonu değerlerinin tespiti,”

“(4) Gayrimenkule ilişkin değerleme çalışmalarının bitiş tarihi ile rapor tarihi arasındaki sürenin beş iş gününü aşmaması ve gayrimenkul değerleme raporunun rapor tarihini takip eden iki iş günü içinde kurucuya teslimi zorunludur. Değerleme raporları değerleme tarihinden itibaren en az 10 yıl boyunca, ihtilaf olması durumunda ihtilaf sonuçlanıncaya kadar kurucu ve varsa portföy yöneticisi nezdinde saklanır.”

“(7) Birinci fıkra kapsamında değerleme raporu hazırlanması öngörülen durumlarda, işlem tarihinden önceki üç ay içerisinde hazırlanmış bir değerleme raporu bulunması halinde tekrar değerleme raporu hazırlatılması ihtiyaridir.”

MADDE 14 – Aynı Tebliğin 32 nci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“MADDE 32 – (1) Fonun sona ermesinde ve tasfiyesinde, Kurulun yatırım fonlarına ilişkin düzenlemeleri kıyasen uygulanır.”

MADDE 15 – Aynı Tebliğin 35 inci maddesinin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“(1) Bu fonlar için Kamuyu Aydınlatma Platformu sayfası oluşturulması, bu sayfada yer alacak özet ve genel bilgilerin doldurulması ve ticari sır niteliğindeki bilgilerin gizlenebilmesi suretiyle fon içtüzüklerinin, ihraç belgelerinin,  içtüzük/ihraç belgesi tadil metinlerinin ve finansal raporların Kamuyu Aydınlatma Platformunda ilan edilmesi zorunludur. Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği (III.52-1)’nde yer alan fon toplam giderinin üst sınırının belirlenmesi ve kamuya açıklanması ile Kamuyu Aydınlatma Platformunda ilan yükümlülüklerine ilişkin diğer hükümler uygulanmaz.”

MADDE 16 – Aynı Tebliğe aşağıdaki geçici 1 inci madde eklenmiştir.

“Geçiş Hükümleri

GEÇİCİ MADDE 1 – (1) Bu maddenin yayımından önce kuruluşuna izin verilen fonların en geç 30/9/2018 tarihi itibarıyla 35 inci maddenin birinci fıkrası hükmüne uyum sağlamaları zorunludur.

(2) Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla katılma payı satışını gerçekleştirmiş olan fonlar için 26 ncı maddeye uyum sağlanması ihtiyaridir. Bu maddenin yürürlük tarihi itibarıyla ihraç belgesi onaylanmış olsa dahi henüz katılma payı satışına başlanmamış fonlar için satışa başlanmadan önce Kurula başvurulması ve 26 ncı maddeye uyum sağlanması gerekmektedir. Söz konusu işlemlerin gerçekleştirilmesi kurucunun ve saklayıcının sorumluluğundadır.”

MADDE 17 – Bu Tebliğ yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

MADDE 18 – Bu Tebliğ hükümlerini Sermaye Piyasası Kurulu yürütür.