Gayrimenkulde 2011 ve sonrası çıkış dönemi olacak!

Türkiye, önümüzdeki 10 yıl içinde dünyadaki bütün piyasa oyuncularının yakından tanıdığı, girmediyse pişman olduğu; girmek için, son vagona binmek için çabaladığı bir pazar olacak." Akbank Genel Müdür Yardımcısı Galip Tözge'ye ait olan bu görüş, bugünlerde çok fazla taraftar buluyor. Bu görüşü savunanların en önemli argümanı ise Türkiye'nin

küresel krizden görece az etkilenmesinin (Bu yılm ilk yarısında Türkiye ekonomisi yüzde 11 büyüdü) bir sonucu olarak kredi derecelendirme kuruluşlarının önümüzdeki yıl Türkiye'nin kredi notunu "yatırım yapılabilir" seviyeye çekeceği beklentisi. Bu beklenti gerçekleşir mi, bugünden net bir yargıda bulunmak kolay değil. Ancak ekonominin canlanmasının da etkisiyle piyasa aktörlerinin geleceğe dair olumlu beklentilerinin artması, yatırım iştahını da beraberinde getiriyor. Dışarıdan sıcak para girişi (ilk yarı yıl itibariyle 18,6 milyar dolar) ve yerli yatırımcıların ilgisinin bir sonucu olarak İstanbul Menkul Kıymetler Borsası, Türk Lirası bazında rekorlar kırıyor. Borsa gibi riskli enstrümanlara yatırım yapmaktan kaçman yatırımcıların ilgisi ise faizlerin düşük düzeyde olmasının da etkisiyle gayrimenkul sektörüne yöneliyor.

Yatırımcıların yanı sıra ihtiyacı olanların da harekete geçmesiyle konuta olan talepte önemli bir artışın yaşandığı görülüyor. Son aylarda bankaların kullandırdıkları konut kredileri haftalık bazda yeni rekorlar kırarak büyüyor. Talepteki hareketlenmeyi gören inşaat firmaları ise birbiri ardına yeni konut projeleri açıklıyor. Sadece İstanbul'da eylül ayından itibaren açıklanan yeni konut projesi sayısı 15-20 civarında. Bugüne kadar "Konut almak için uygun zaman mı" türünden sorulara "Evet" veya "Hayır" gibi cevaplar vermekten hep kaçman Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Başkanı Turgay Tanes, bugün bu soruya "Doğru bölge ve doğru proje seçilmesi durumunda konut almak için zaman ve ortam uygun" cevabım veriyor. Tanesin bugün bu cevabı vermesinde ise başta arsa olmak üzere girdi maliyetlerindeki artışa rağmen konut fiyatlarının 2007'den bu yana artmaması hatta düşmesi etkili.

2003 sonrasında emlak sektöründe başlayan hızlı çıkış 2007 yılma kadar devam etti. Bu dönemde yerli yatırımcıların yanı sıra uluslararası yatırımcıların da Türkiye emlak sektörüne ilgisi üst düzeydeydi. Ancak 2007 yılında sektörde sıkıntılar baş göstermeye başladı. 2008 yılının son çeyreğinde Lehman Brothers'ın batmasıyla derinleşen küresel krizle sektörde işler durma noktasına geldi. Hatta küresel kriz öncesi Türkiye'ye yatırım amacıyla gelen birkaç fon, krizin ortaya çıkmasıyla tasını tarağını toplayıp bir gecede Türkiye'yi terk etti. Bu durum beklentilerin aksine 2009 yılında da devam etti ve talepte beklenen canlanma gerçekleşmediği için arz tarafında da birçok proje askıya alındı. 2010 yılı ise sektörde beklentilerin üzerinde bir hareketlenmeyi getirdi.

Düzenli anketlerle piyasanın nabzını tutmaya çalıştıklarını belirten Ağaoğlu Şirketler Grubu Genel Müdürü Ha¬san Rahvalı, özellikle referandum sonrasında talep tarafında önemli bir hareketlenmenin olduğunu bu anketlerle tespit ettiklerinin altını çiziyor. Rahvalı'nm tespiti sadece anketlerle sınırlı değil. Ağaoğlu Grubu olarak satışlarının önceki yıla göre yüzde 50 civannda arttığını belirtiyor. Ekim ayında satışa başladıkları 2 bin dairelik My World Europe projesi için günde 3 bin kişinin şantiye ziyareti yaptığını, kendilerinin ancak 900 kişiye servis verebilecek durumda olduklarını belirten Rahvalı, bu ziyaretlerden 150-200 kişi ile işlem yaptıklarını (satış sözleşmesi) vurguluyor. Benzer rakamları markalı konut üreten tüm firmaların projelerinde görmek mümkün. Soyak Holding CEO'su Emre Çamlıbel de İzmir'de orta gelir grubuna hitap eden Soyak Siesta projesinde geçen yıl ayda ancak 30-40 daire satabilirken, bu yıl 70-80 daireye çıktıklarını söylüyor.

Çamlıbel, İstanbul Halkalı'da satışa sundukları 2 bin 200 konutluk Soyak Park Aparts projesinde ise 10 dakikada bir daire sattıklarının altını çizerek, kendileri için satışların kriz öncesi seviyelere geri döndüğünü söylüyor.
Rakamlar da sektör yetkililerinin söylemlerini doğruluyor. Özellikle 2008 yılının son çeyreğinde konut kredilerinde gerileme yaşanırken, 2009 yılında da beklenen ivme son çeyrekteki harekete rağmen yakalanamadı. Ancak 2010 yılında sektör önemli bir sıçrama yaşadı. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu verilerine göre ocak-ekim dönemini kapsayan 10 ay içinde bankacılık sektörü yaklaşık 12 milyar lira (22 Ekim itibariyle 11,5 milyar lira) civarında kredi kullandırdı. Böylece konut kredileri yıl başına gö yüzde 25,6 artarak 22 Ekim itibariyle 56 milyar 414 milyon liraya ulaştı. Benzer bir durum, alınan konut ve yapı ruhsatlarında da söz konusu. 2010 yılının ilk altı ayında bir önceki yılın ilk altı ayına göre yapı ruhsatı verilen yapıların yüzölçümünde yüzde 23,6, daire sayısında ise yüzde 29,1 oranında artış oldu. Y&Y Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Genel Müdürü Işık Gökkaya, iki üç yıldır inşaat sektörünün daraldığına ve bu dönemde talebin ertelendiğine dikkat çekerek, bugün talepte ciddi anlamda canlanma başladığını söylüyor.

Bu noktada en temel soru, talebin neden arttığı ve bu durumun 2011 yılında devam edip etmeyeceği. Talebin artışını sağlayan çok sayıda unsur var. Bunlardan ilki 2007 yılından beri konut fiyatlarının artmaması. Türkiye ekonomisi dört çeyrek küçülürken inşaat sektörü 2007'nin ikinci yansından 2009 yılı sonuna kadar olan dönemde 10 çeyrek ardı ardına küçüldü. Talepteki daralmaya bağlı olarak yaşanan küçülme esnasında, markalı konutlann dışında bölgelere ve illere göre değişiklik gösterse de, fiyatlar ortalama yüzde 15-20'ler civannda geriledi. Fiyatlardaki gerileme, alım için firsat yarattı. Aynca birçok firma ödeme şartlarını iyileştirerek fiyatlardaki düşüşün önüne geçmeye çalıştı.

Talebin artması arkasındaki bir başka neden ise kriz döneminde yüzde 2'lere kadar çıkan aylık konut kredisi faizlerinin yüzde 0,80'lerin altına gelmesi ve kredi vadelerinin uzaması. Diğer bir unsur ise küresel krize dair endişelerin azalması. Merkez Bankası'nın yayımladığı tüketici güven endeksinin zirve seviyelerine yükselmesi de geleceğe dair beklentilerin iyileştiğini net bir şekilde ortaya koyuyor. Özellikle sabit getirili kıymetlere yatırım yapan yatırımcılann geleceğe dair beklentilerinin iyileşmesi, bu kesimin gayrimenkule yönelmesini de beraberinde getiriyor. Çünkü düşen mevduat ve bono faizleri hisse senedi gibi riskli enstrümanlara yatırım yapmaktan kaçınan bu kesimin daha yüksek getirili enstrümanlara yönelmesinde temel etken oldu. Bütün bunlann üzerine referandum sonrasında siyasi belirsizliğin ortadan kalkması, ertelenen talebin devreye girmesini beraberinde getirdi.

2010 YILI TALEPTE bir canlanmaya işaret etse de asıl beklenti 2011 ve sonrasına yoğunlaşıyor. 2010 yılını toparlanma ve canlanmanın başlangıç yılı olarak gören Turgay Tanes, 2011 yılından itibaren canlanmanın daha fazla görüleceğini söylüyor. "Türkiye'de aylık konut kredisi faizleri kriz öncesinde yüzde ilere geldiğinde yer yerinden oynadı" diyen TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Işıl Dinçer ise bugün aylık yüzde 0,70-0,60lann konuşulduğuna ve ödeme koşullanndaki cazibeye dikkat çekerek, gayrimenkul sektörünün dibi gördüğünü, bu yıl başlayan çıkışın hızlanacağını söylüyor ve ekliyor: "2011 yılında özellikle konut sektöründe çıkış hızlanacak ve özellikle 2012 2013 yıllarında asıl çıkış yaşanacak." Emre Çamlıbel ise gayrimenkul sektörünün 2010 yılını yüzde 15 büyümeyle kapatacağının, 2011 ve 2012 yıllannın ise sektör açısından daha hızlı büyümenin gerçekleşeceği bir dönem olacağının altını çiziyor. Tanes ve Dinçer gibi, konuştuğumuz tüm sektör yetkilileri ve uzmanlar, 2010 yılını toparlanma, 2011 ve sonrasını da çıkış dönemi olarak tanımlıyor. Talep tarafında önemli bir canlanma beklentisi olsa da fiyatlarda sert bir çıkış beklenmiyor.

Bunun önemli bir nedeni, fiyatlann çok hızlı arttığı 2003-2007 döneminin aksine arz tarafında önemli bir konut stoğunun (net olarak bilinmiyor) olması. Özellikle 2005 sonrasında yıllardır bu işi yapanlann yanı sıra birçok yatırımcı firsat yakalamak için konut sektörüne girdi. Ardından gelen kriz nedeniyle çok sayıda yeni konut satılamadı. Varolan stoğa yeni projeler de eklenince ortaya önemli bir arz çıkıyor. Bugün firmalann yüzde 5-10 veya sıfir peşinatlı satışları bunun önemli bir göstergesi. Bu konutlann satışının önemli oranda tamamlanmasıyla fiyatlarda bir artışın başlayacağı ileri sürülüyor. Gayrimenkul sektörünün gelecek yıl yüzde 20 civannda büyümesini bekleyen Işık Gökkaya, fiyatlarda çok fazla bir artış beklemediğini belirtiyor. Gökkaya, bunun nedenini ise şöyle açıklıyor; "Arzda da bir atak var, fiyatlarda bu nedenle çok artış olmaz. Rekabet, yatırımcılan büyük paralar kazanmaya değil, daha hızlı satış yapmaya, projelerini hızla tamamlamaya yöneltti. Rekabetin etkisiyle firmalar düşük kâr marjlanyla iyi projeler üreterek ve hızlı satış yaparak devam etmek durumundalar."

2003-2007 döneminin aksine arz tarafında varolan konutlanrı yanı sıra yeni projelerin de devreye girdiğini hatırlatan Turgay Tanes, bunun da hava yastığı görevi görerek fiyatlann yukan gitmesini engellediğini ve talebe rağmen fiyatlarda bir sıçramanın yaşanmadığını söylüyor. "Bazı bölgelerde kümeleşmiş çok yoğun konut inşaatları var. Talebe rağmen bu durum, fiyatları dengede tutuyor. Bundan sonrasında da çok özel bir durum olmaz ise bir iki yıl daha fiyatlar bu seviyelerde gider. GYODER olarak keskin bir fiyat artışı beklemiyoruz" diyen Tanes, faizlerin aylık yüzde 0,65lere kadar düşmesi durumunda ise talepte daha hızlı bir artışla bu stoğun hızla eriyebileceğim ve bununla birlikte fiyatlarda artış yaşanabileceğini vurguluyor. Ancak bunun tersini, yani fiyatların gelecek yıl artacağını ileri sürenlerin sayısı da az değil. Bu fikri savunanlar; faizlerin düşüklüğünün yanı sıra proje üreten firmalann bankalarla sağladıkları finansman kolaylıklannm (Yüzde 5-10 peşinatlarla satış gibi) talebi tetikleyeceğini, bunun da mevcut stoğu hızla eritip fiyatlarda artışı beraberinde getireceğini belirtiyor.

Hasan Rahvalı, önümüzdeki beş-altı yıl talebin canlı bir şekilde devam edeceğini, talebe bağlı olarak da fiyatların artışa geçeceğini belirtiyor. Peki, konutta içinde bulunduğumuz dönem neden yatırım zamanı olarak görülüyor Bunun en temel nedeni finansman koşullan. Bugün aylık yüzde 0,80lere kadar inen konut kredisi faizlerinin önümüzdeki yıl artabileceği beklentisi var. Özellikle ABD'nin gelecek yılın ikinci yansından itibaren genişlemeci para politikasından vazgeçebileceği, bunun da bizim gibi ülkeleri olumsuz etkileyeceği ileri sürülüyor. GYODER'in gayrimenkul sektörü râporlarını hazırlayan Ekonomist Dr. Can Fuat Gürlesel, faizlerin bu seviyelerin altına gelmesini beklemediğini ve önümüzdeki yıl faiz artışlannın gündeme gelme ihtimalini göz önünde bulunduran bankalann kredi kullandırmada bu kadar iştahlı olmayabileceklerini söylüyor. "Gelecek yılın ilk yansına kadar düşük faiz devam eder. Ancak ABD, önümüzdeki yıl normalleşme görmeye başlarsa dünyadaki dolan çekip faizleri artırma politikasına geçebilir. ABD'de faiz artışlarının başlaması, Türkiye'yi de etkiler ve bankalar artan faizleri mutlaka kredi faizlerine yansıtır. Bunun yanı sıra kurlardan kaynaklı artışla konut fiyatlan da artar. Dolayısıyla bugün konut almak isteyenler için iyi bir fırsat var" diyen Gürlesel, Merkez Bankası'nın aşın ısınma nedeniyle parasal sıkılaşmaya yöneldiğini de hatırlatarak finansman anlamında çok uygun koşullann var olduğuna dikkat çekiyor.

İkinci neden ise fiyatların uygunluğu. Geçmişten gelen stoğun erimesi durumunda fiyatların yukarı gideceğinde herkes hemfikir. Durum böyle olunca, doğru fiyatlanmış ve merkezi veya gelişmeye açık bölgelerdeki projelerden alınacak konutlar 2003-2007 dönemindeki kadar olmasa da yatırımcılarına önemli getiriler sunuyor. Aynca konut stoğunun erimeye başlamasıyla proje üreten firmalann yarattığı ödeme kolaylıkları da ortadan kalkabilir. Son bir yılda inşaat maliyetlerinin yüzde 5-6 arttığını belirten Çamlıbel, 2006-2007 döneminde yüksek fiyattan alınan arsaların fiyatlarının da düşmediğini, bu nedenle 2011 yılından itibaren bu maliyetlerin fiyatlara yansıtılacağını ve zorunluluk nedeniyle gelen ödeme şartlanndaki kolaylıklarda geri adımların atılabileceğini vurguluyor. Çamlıbel, bu nedenle önümüzdeki birkaç ayın konut almak için oldukça avantajlı bir dönem olduğunun altını çiziyor.

Rskler de yok değil. En temel risk, başta ABD ve Avrupa olmak üzere gelişmiş bölgelerde beklenen toparlanma yerine yeni bir dip yaşanması. Bu durumda özellikle yatınrn amaçlı konut talebinde bir daralma kaçınılmaz olabilir. Bunun yanı sıra 17 Haziran 2011 tarihinde genel seçimlerin yapılacak olması, siyasi bir riski beraberinde getiriyor. Şayet yatınmcıların siyasi risk algısında bir artış olursa bu da konuta olan talebi azaltacak bir etki yapabilir. Bu iki riske ilişkin beklentilerdeki bozulma, konut sektöründe beklenen çıkışı zayıflatacak rol oynayabilir.

Konut tarafında sektör yetkilileri fırsatlara dikkat çekiyor. Peki, ticari gayrimenkul açısından durum nedir Özel¬likle kriz döneminde kiralardaki gerilemeye rağmen ticari gayrimenkul yatırından sürüyor. Yeni yatmmlar devreye giriyor ancak özellikle İstanbul'da alışveriş merkezleri (AVM) açısından bir doyuma ulaşıldı. Bu yılın ilk yarısı itibariyle Türkiye genelinde AVM sayısı 226 ve toplam kiralanabilir alan büyüklüğü 5,67 milyon metrekareye ulaştı. Birkaç büyük projenin de bir iki yılda tamamlanmasıy¬la İstanbul'da yeni bir AVM kaldıracak bir yer görmediğini belirten Gürlesel, büyük AVM yatırımlarının yerine belki site içi AVM'lerin yapılabileceğini belirtiyor. AVM'lerin getirilerinin yüzde 12-13lerden yüzde 7'lere gerilediğini belirten Tanes, "Artık 'Şehir içerisinde kalan fabrikanı AVM'ye çevireyim' denmiyor. Bu, AVM yatırımı olmayacak anlamına gelmiyor ama sindirme dönemine girildi" diyor. Ancak İstanbul,  Ankara  ve  İzmir  dışında özellikle Anadolu'da birçok şehirde AVM yatırımları sürüyor. Bursa, Konya, Kayseri, Gaziantep, Malatya, Erzurum, Antalya, Denizli gibi illerde AVM açısından yüksek potansiyel söz konusu.

Ofis anlamında ise özellikle İstanbul'un finans merkezi haline geleceği beklentileri var. Gökkaya da İstanbul'da "A" tipi ofislere ihtiyaç olduğunu belirtiyor. Ticari gayrimenkul açısından kriz döneminde dahi artarak süren önemli bir yatırım ise otel oldu. Gerek İstanbul'da gerekse Antalya baş¬ta olmak üzere kıyı kesimlerde ve Hatay, Gaziantep gibi Orta Doğuya yakın bölgelerde otel yatıranları sürüyor. Işıl Dinçer, şehir otelciliğinde hâlâ açığın olduğunu ve yatırımların devam edeceğini söylüyor. Ticari gayrimenkulun ivme kaybetmesinin en önemli nedeni ise kriz öncesinde iştahla Türkiye piyasasında yer almak isteyen yabancı fonlann bugün ilgi göstermemesi. Batılı fonlar hâlâ bu anlamda Türkiye'nin kapısını çalmazken özellikle Körfez'den bazı fonların yeni yeni Türkiye ile ilgilenmeye başladığı belirtiliyor. Bu fonların yoğun ilgisinin özellikle otel ve lojistik yatırımlannı hızlandırabileceği belirtiliyor.

Görüldüğü gibi, gerek konut gerekse ticari gayrimenkul alanında Türkiye önemli bir potansiyel taşıyor. Konutta bugün talep orta ve üst gelir grubundan geliyor. Asıl sağlıklı konuta ihtiyacı olan düşük gelir grubunun potansiyel talebinin harekete geçmesi için arsa stoğunun önemli kısmım elinde bulunduran devletin elini taşın altına koyması gerekiyor.
Fortune