Gayrimenkulde yeni finansman modeli gerekli!

Nurol GYO Genel Müdürü Hatipoğlu, gayrimenkul satışlarında yeni modellere geçildiğini ve önümüzdeki dönemde farklı finansman modellerinin yaratılmasında ilklerden olmak istediklerini belirtti.

1) Son zamanlarda birkaç modelden bahsediliyor inşaat sektöründe. Daha önce sat-yap modeli vardı şimdi yap-sata döndü. Farkları nedir?

Bu piyasanın gerçekleriyle bağlantılı bir şey. Daha önceden çok ciddi bir talep olduğu dönemlerde satışlar çok hızlı olduğu için önce inşaat yapılıyordu, sonra satılıyordu. Yıllar içinde piyasalardaki gelişmelere göre şu an projeler yapılıyor sonra satışa çıkıyor. Bu da bambaşka bir finansman ihtiyacı doğuruyor. Bir de şimdi baktığımız zaman iki modelin de kendine göre artısı ve eksisi var. Sat-yap yaptığımız zaman çok ucuza satmak zorunda kalıyordu müteahhitler. Artık müteahhitlerin çoğu bunu tercih etmiyor. Böyle bir yapısal farklılık var. Ama böyle olduğu zamanda bir finansman ihtiyacı doğuyor o finansman ihtiyacının da kaynağı nereden gelecek o da bambaşka bir soru.

SUKUK MODELİ ENTERASAN

2) Finansman için, kira sertifikaları tahliller fonlar kurulabilir mi? Finansman modelleri açısından Türkiye hangi noktada?

Aslında Türkiye bu seyahate çok erken başladı. 20 sene önce gayrimenkul yatırım ortaklıklarının altyapısı kurulmaya başlandı. O zamanlardan itibaren bir sürü enstrümanlarında tohumları atılmıştır. Fakat GYO’lar hızlı bir şekilde çoğalmadığından dolayı bu finans modelleri hayata geçirilemedi. Hatta şu anda bile GYO’lar yeni belli bir piyasa büyüklüğüne geldi. Yeni finansman modelleri rafta kaldı. Gayrimenkul sektöründe uzun vadeli olarak baktığımız zaman finansman olanaklarının banka finansmanı ile yürüdüğünü görüyoruz.

Halbuki bu tip modeller baktığınız zaman maliyeti daha düşük olan modeller en sonunda tüketiciye de yansıyacak bir perspektif var. O yüzden özellikle kira sertifikaları çok önemli. Mesela, Nurol GYO olarak baktığınız zaman toplu olarak içinde kiracısı olan mülklere talep var. Ama bunu küçük küçük parçalara böldüğünüz zaman çok daha büyük bir talep olacaktır. Mesela 5 kişi bu satıştan faydalanacağına, belki 500 kişi faydalanabilir. Sektör,banka finansmanı kullanacağı yerde alternatif finansman modelleri yaratabilirse hem ucuz hem de uzun vadeli borçlanma sağlayabilir. Örneğin kira sertifikaları.

Hem geliştiricilere hem piyasaya güzel bir getiri sağlanabilir. Sukuk enteresan kira sertifikaları enteresan. Bütün bu enstrümanların kullanılması piyasayı daha verimli hale getirecektir.Baktığınız zaman batıdaki gayrimenkul sektörü nasıl büyüyor derseniz buradaki üçüncü virgülü hesap ederek büyüyor. Yani bu farklı enstrümanlar piyasanın büyüklüğüne bir anda 3 virgül koyuyor.

3)  Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının sayısını mı artmalı bunlar için?

Birebir illa GYO demeyedebiliriz. GYO’nun özelliği Sermaye Piyasaları Kurulu’nun (SPK) denetiminden geçmesidir. Küçük yatırımcı için SPK’nın denetleyici fonksiyonu var. SPK’nın denetiminde kuvvetli güvenli bir liman olarak piyasa da önemini sürdürüyor GYO’lar. Bizim portföyümüzün yüzde 40’ı ticari gayrimenkullerden oluşuyor. Dolayısıyla önümüzde süreçte kira sertifikaları fonlar gibi enstrümanlar konusunda ilklerden olabiliriz. Bu sektörün kısa ve orta vadeli olarak daha hızlı ve verimli ilerlemesi için bu tip atılımlar bizim için çok önemli.

KÖRFEZ’DEN BAKINCA TÜRKİYE SÜPER GÜÇ

4) Yabancıya mülk satışını daha fazla nasıl hızlandırabiliriz? Yabancıya mülk satışı ihracat sayılmalı mı?

Bizim oradaki perspektifimiz, bireysel satışlardan çok toplu ve kurumsal satışlar. Geçtiğimiz haftalarda Körfez ülkelerinde önemli bir tur gerçekleştirdik ve orada farklı kurumsal yatırımcılarla buluştuk. Biz Türkiye’de son birkaç aydan beri bombaları konuşuyoruz farklı süreçleri konuşuyoruz ama Körfez’den baktığınızda Türkiye hala gittikçe kuvvetlenen bir süper güç. Bizim modelimiz, ekonomimiz, markalarımız, doğamız bambaşka onlar için ve  vazgeçilemez bir değer. Ve biliyorsunuz ki dünyada şuan herkesin gözü Körfez sermayesinde. Suudi Arabistan ve Katara gittik. Bunların ikisinde de 3-4 günden beri baya yatırım yaptılar. Onların söyledikleri bunun sadece başlangıç olduğu. Onlar gayrimenkul geliştirme riskini de fazla almak istemiyorlar. Bu nedenden dolayı bizim gibi GYO’lar ile işbirliği onların işine geliyor. Sıfırdan işin içine girmek (örneğin imarını çözmek gibi) onların yapmak istediği model değil. Yabancı yatırımcının kafasında GYO’lar ve ya kurumsal gayrimenkul şirketlerle ticari çalışmalar var. Yabancıya mülk satışı ihracat sayılmalı mı sorusuna gelecek olursak, zaten yurtdışından sermaye geliyor ve kaçınılmaz olarak, kısa veya orta vadede sektör olarak böyle bir şey bekliyoruz.

5)  Doların yükselmesi yabancıya mülk satışında pozitif bir etki yaratıyor mu?

Orada çok zor bir denge var. Dolar yükseldiği zaman onlara göre menkul ucuzluyor, düştüğü zaman pahalanıyor. Bizim sıkıntımız  son zamanlarda doların fazla hareketli yani volatile olması. Suudi Arabistan da oranın önemli yatırımcılarından biri bize onu söyledi; “Türkiye’de tek memnun olmadığımız şey, kurunuzun çok fazla hareket ediyor olması. Biz buna alışık değiliz. Bizim kurumuz yıllardan beri sabit, sizin kurunuzun bu kadar oynak olması bizim için bir dezavantaj’’ dedi. Bu da işin diğer tarafı.

6)  Merkez bankamız faizlerde 50 baz puan daha indirim yaptı. Talep artışı için yeterli buluyor musunuz?

Nurol Park projemizde şu an faiz yüzde 0.59. Bu indirimleri öngörerek aslında faizleri bu seviyeye çektik. Nurol Park’ta yüzde 0.59 Nurol Tower’da yüzde 0.79’a indirdik faizleri. Çünkü gerçekten faizlerin yönü aşağı doğru ama bu bekleme süresini de tüketici hiç bir zaman beklemek istemiyor. Biz de firma olarak böyle bir formül geliştirdik. Ve bunun satışlarımıza da etkisi oldu. Ancak gönül isterdi ki bizde de yurt dışında olduğu gibi 30 yıllık mortgagelar, ipoteğe dayalı krediler ve faizleri de onların düzeyinde olsun, daha oraya gidecek çok yolumuz var.

MEVZUAT DERSİ ÇALIŞIYORUZ

7) 2016 yılını nasıl değerlendiriyorsunuz?

Genel konut piyasasında rakamlar aslında yukarı gitme potansiyeli taşıyor. Özellikle bu kentsel yenileme ile. Ancak orda mevzuatta bir eşik var o eşik geçilirse iyi bir şeyler yapabiliriz. Şu an konut üretilen yerlerle insanların oturmak istediği yerler birbirini tutmuyor. Onu tutturduğumuz zaman işte o eşik yani mevzuatsal eşik geçildiği zaman gerçekten çok mutlu olacağız. Eşiği nasıl geçeriz? Onun için Nihat Kandaloğlu’nun yeni kitabını aldım. Eski tapu kadastro genel müdürü bir deryadır biz de anlamaya çalışıyoruz. Çünkü mevzuatta çok ciddi tıkandığımız yerler var. Biz şu anda da AK Parti’nin en güzel şeyi pragmatik bir şekilde bir gecede belli şeyleri getiriyor. Yabancılar mütekabiliyet dedi geçirdi sonra oturma veriyorum dedi geçirdi bunlar atla deve değil. Çok kolay geçilebilecek şeyler.  Yeter ki formül olsun bir de devletten geldiği için Nihat Bey devletin içinde çalıştığını biliyor o formülü. 900 sayfa okuyacağız öğreneceğiz.

GYO’LAR İÇİN FARKLI BİR MUHASEBE MEVZUATI GEREKLİ

8) Şirketinizin bilançonuz 106 milyon TL geldi, önümüzdeki süreçte planlarınız nedir?

mevzuatımıza göre özellikle bizim gibi GYO’lar için oldukça iyi bir rakam. Hatta Nurol GYO bir dönem fazla bir proje yapmadı, bir dönem proje yapmaya başladı. Son 3 dönem içerisinde yaptığı projelerin karları şu anda çıkmaya başladı. Aslında o projenin satışı 3 sene önce bitmiş olabilir, 2 sene önce bitmiş olabilir. Bütün bunların kara yansıması çok gecikmeli olarak geliyor. Göreceli olarak baktığınız zaman 106 milyon TL 3 aylık çok büyük bir astronomik bir rakam. Bütün GYO’lar için geçerli bir konu o yüzden kârların gecikmeli olarak gelmesinden dolayı piyasa değerlenmekte zorlanıyor. Düşünün 106 milyon liranın fiyat kazancı 10 deseniz 1 milyar lira piyasa değeri olması lazım. Bizim piyasa değerimiz şuan onun 3’te 1’i. Yani GYO’lar iyi fiyatlanamıyor. Öyle olduğu için, ne yerli ne yabancı yatırımcı gerçek değerlerini şu anda değerlendiremiyor diye düşünüyoruz. Mevzuat olarak GYO’ların vergi istinası var. Bu sebepten dolayı belki farklı bir muhasebe yöntemiyle ilerlemesi yatırımcıyı daha iyi bilgilendirir. Muhtemelen hemen fiyatlandırmayı gerçekleştirip kararını verir, alır veya almaz.

Yeşil binalarda aidatta yüzde 30 tasarruf sağladık

9) Peki yeşil binadan ne anlıyoruz?

Yeşil binalara, doğa dostu diyoruz. Biz ilk yeşil binamızı bitirdik. Peyzajla veya yağmur suları kullanılarak yüzde 100 su tasarrufu, ısıtmada yüzde 50 soğumada yüzde 20’ye yakın tasarruf anlıyoruz. Tabi ilk yatırım değeri daha yüksek fakat son kullanıcı için orta vadede kârlı. En son aidat değerlerimiz çıktı. Nurol Tower projemizde yüzde 25-30’a yakın bir tasarruf var. Belki baştan yatırımcı için rakam daha fazla ama uzun vadeli olarak baktığınızda hem yatırımcı için hem doğa için hem kiracı için daha kârlı. Dünya da hepimiz kiracıyız, burda da devamlı kalmayacağız bu yüzden bu doğa dostu binaların özendirilmesi lazım. Şirket olarak bu konuda elimizden geleni yapıyoruz. Yeşil bina hatta onun daha ileri sertifikasyonları da gelecek. Şu an Led Gold’dayız. Gelecekte tek tek binalar değil yeşil şehirler yapabilsek doğayla uyum içinde dünyaya çok büyük katkı sağlarız.

Sürdürülebilir şehirler oluşturmalıyız

10) Kentsel dönüşümde aslında kentsel dönüşüm gerçekten yapıyor muyuz?

Kentsel yenileme yapıyoruz. Bizim Nurol Tower projemiz yeni bitti. Onun 36. katına çıkıyorsunuz sağa bakıyorsunuz aynı Barcelona’da ne görüyorsanız onu görüyorsunuz, yollar kavisli bir şekilde birbirine paralel gidiyor. Sol tarafa bakıyorsunuz 1970 öncesi. Bir de önemli olan sürdürülebilir şehirler. Hep şehirlerden bahsediyoruz. Ama toplumu da planlamamız gerekli. İnsanların plansız olarak gelmemesi gerek. O zaman plansız şehirleşme oluyor. Yeni Ataköyler, Leventler yapmamız lazım. Bakın İstanbul’un en güzel semtleri hala onlar. O mantıkla yapılmış. Ama sonradan ne olduysa bir bozulma olmuş. Yani burada şu oluyor, bireysel olarak insanların hak ve özgürlükleri evet onlara veriliyor ama verirken toplum yaşanamaz bir hale geliyor, plansız bir şehir haline geliyor. Adamın mülkiyet hakkı var canının istediğini yapar. Canının istediğini yaptığı zaman işte bu oluyor.

Star / Zeliha Saraç