Gaziantep'te konut fiyatları yüzde 130 arttı!

Eva Gayrimenkul Değerleme Yetkilisi Şefik Ercan Keskiner, Antep'te arsa fiyatlarının yükseldiğini gören sanayiciler ve işadamlarının kredi çekerek arsa alıp satmaya ve buradan para kazanmaya başladığına dikkat çekerken, bir arsanın ayda 6-7 kere el değiştirdiğini hatırlattı. Keskiner, bu akımın 2015 başından itibaren durduğunu ve daha önce yüksek bedellerle arsa toplayanların şimdi ödedikleri rakamlara bu alanları elden çıkarmakta zorlandıklarını ifade etti.

Eva Gayrimenkul Değerleme Yetkilisi Şefik Ercan Keskiner, Gaziantep'teki gayrimenkul sektörü ile ilgili sorularını yanıtlarken, "Türkiye İstatistik Kurumu kayıtlarına göre son 5 yılda Gaziantep'te konut fiyatları yüzde 130 artmıştır. Özellikle arsada büyük bir fiyat artışı yaşanmış durumdadır. Arsa fiyatlarında yaşanan bu artışın nedenlerinden birisinin deTarım Bakanlığı'nın tarım arazilerinin imara açılmasını yasaklayan kararı olduğunu ifade edilmektedir. İmara açılması beklentisiyle arsa toplayan işadamlarının bu beklenti gerçekleşmeyince ellerindeki arsaların fiyatlarının düşüş göstermiş olduğu tespit edilmiştir" dedi. 

Şefik Ercan Keskiner, konut fiyatlarındaki hızlı artışın önünü kesmek amacıla Büyükşehir Belediyesinin devreye girdiğini ve uydu kent çalışmasının devam ettiğini belirtirken soruları şöyle yanıtladı: 

-Gaziantep'in konut ihtiyacı için nasıl bir araştırma yaptınız, bizimle paylaşabileceğiniz çarpıcı sonuçlar nelerdir? 

Sanayi, ticaret ve turizm kenti Gaziantep'in iki milyona yaklaşan nüfusunun yanında, çevre illerden gelen yoğun göçle beraber yeni konut alanları ihtiyacı artmaktadır. Hâlihazırda göç alan şehirde bir de Suriyeli akını başlayınca konut ve ardından arsa fiyatları da artmaya başlamıştır. Arsa fiyatlarının yükseldiğini gören sanayiciler ve işadamları da kredi çekerek arsa alıp satmaya ve buradan para kazanmaya başlamıştır. Son 5 yılda Antepte konut fiyatları yüzde 130 arttı. Hatta çeşitli kaynaklardan edinilen bilgiye göre; bir arsanın ayda 6-7 kere el değiştirdiği bile olmaktadır. Bu akım 2015 başından itibaren ise durmuş durumdadır. 2015 yılından itibaren daha önce yüksek bedellerle arsa toplayanlar şimdi ödedikleri rakamlara bu alanları elden çıkarmakta zorlanmaktadırlar. Bu nedenle Gaziantep Büyükşehir Belediyesi'nin devreye girdiği gözlenmiştir. Şehirde arsa ve ev fiyatlarında balon oluşmaması için daha fazla imar alanı açılmaya başlanmıştır. Özellikle kentin trafiğini de azaltacak ve şehir içindeki kira ve ev fiyatlarını dengeleyecek bir uydu kent çalışmaları devam etmektedir. 

-Gaziantep, konut sektörü için cazip bir kent mi? Gaziantep'e özgü tespit ettiğiniz farklılık veya özellikler var mı? 

Suriye'deki savaşın kötü etkilerinin yanı sıra Gaziantep'e olumlu etkilerinin de olduğunu söylenmektedir. Bu süreçte Suriye sanayinin çöküşü ile Gaziantep sanayisinde bir artış gözlenmektedir. Ayrıca Suriye'den göç edenler içinde doktorlar ve mühendisler de bulunmaktadır. Kente Suriye'den yoğun göçün başlamasıyla konutlar ve ardından arsa fiyatları oldukça yükselmiştir. Nitekim Türkiye İstatistik Kurumu kayıtlarına göre son 5 yılda Gaziantep'te konut fiyatları yüzde 130 artmıştır. Özellikle arsada büyük bir fiyat artışı yaşanmış durumdadır. Arsa fiyatlarında yaşanan bu artışın nedenlerinden birisinin de Tarım Bakanlığı'nın tarım arazilerinin imara açılmasını yasaklayan kararı olduğunu ifade edilmektedir. İmara açılması beklentisiyle arsa toplayan işadamlarının bu beklenti gerçekleşmeyince ellerindeki arsaların fiyatlarının düşüş göstermiş olduğu tespit edilmiştir. İbrahimli bölgesinde ise ağırlıklı olarak 3, 4 ve 5 katlı betonarme tarzda inşa edilmiş yapılaşma görülmektedir. Bölge son birkaç senedir yapılan konut yatırımlarıyla gelişmeye başlamış ve bölgenin nitelikli projelerinin yer aldığı bir bölge olarak ortaya çıkmıştır. Gaziantep Konut Sektöründeki Tercihler Gaziantep'te yer alan konutlar incelendiğinde eski konut dokusuna sahip bölgelerde ayrık nizamda 2-5 katlı betonarme tarzda inşa edilmiş yapılar göze çarpmaktadır. Ancak İbrahimli ve Güvenevler Mahallesi'nde yeni inşa edilen yapılar incelendiğinde yüksek katlı, sosyal tesisi ve güvenliği bulunan site tarzı yapılaşmanın yoğunlaştığı görülmektedir. Bölgede yapılan detaylı araştırmalarda Güvenler Mahallesi ve çevresinde ilk yüksek katlı yapıların Asce Group tarafından yapıldığı öğrenilmiştir. 

Ancak bu yapılar zamanın gerisinde kalarak standart yapılara dönüşmüş ve bu nedenle de yüksek katlı yapılar daha sonrasında ise sosyal tesisi, çocuk oyun alanları, kapalı otoparkı, spor alanları, yürüyüş parkurları ve güvenliği bulunan site tarzı bloklu yapılara dönüşmüştür. Gaziantep genelinde 1+0 stüdyo dairelerden 8+3'e kadar farklı alternatiflerde konutlar yer almaktadır. 1+0 ve 1 + 1 tipindeki konutların lüks rezidanslarda yer aldığı ve öğrenciler ile bölgede faaliyet gösteren yardım kuruluşları tarafından tercih edildiği bilgisi alınmıştır. Ayrıca bu tipteki dairelerin 10-11 yıl gibi kısa sürede yatırımlarını amorti etmeleri sebebiyle yatırımcılar açısından da son zamanlarda talep gördüğü bilgisi edinilmiştir. 

-Ofis ve konut projeleri şehir merkezinde mi yoksa dışında mı yoğunlaşıyor? 

Yeni konut projeleri incelendiğinde, İbrahimli bölgesi, Karataş ve Akkent Bölgeleri ön plana çıkmaktadır. 

Gaziantep'te ofis ihtiyacı iş hanları, 3-4 katlı küçük müstakil binalar ya da konut olarak kullanılan işlek cadde üzerinde bulunan mevcut binaların zemin katları ve/veya üst katları kullanılarak karşılanmaktadır. Yapılan araştırmalarda ofislerin şehir merkezinde konumlandığı ve il genelinde de az sayıda ofis bloğunun yer aldığı görülmektedir. Şehir merkezi dışında birçok bölgede ofis alanlarına ihtiyaç duyabilecek müşteri kitlesi ya da ofis sektörüne ilişkin potansiyel bulunmamaktadır. Bölge dinamikleri içerisinde kurumların ofis katlarını ya da binaları tercih etmedikleri bu nedenle de ofis sektörünün bu yönde gelişmediği gözlenmiştir. Ancak bölgede yer alan firmalar ve iş kolları göz önünde bulundurulduğunda ileıiki dönemlerde ofise duyulan talebin artacağı ve sektörün bu yönde gelişeceği tahmin edilmektedir. 

-Markalı konuttan ne anlamalıyız, Gaziantep'te markalı konut projelerinin geldiği nokta nedir; kaç markalı proje var? 

Gaziantep genelinde yeni projeler göz önüne alındığında oldukça lüks projeler karşımıza çıkmaktadır. İl genelinde yer alan markalı konutlar incelendiğinde yerel müteahhit firmalarına ait projelerde genellikle tek tip ya da az sayıda daire alternatifi sunulan; fitness, güvenlik, kapalı otopark alanları gibi sosyal olanaklar sunulmaktadır. İl genelinde en çok isim yapmış 2 adet konut projesi bulunmaktadır. Bunlardan biri İbrahimli bölgesi'ndedir. Bu proje de 27 -45 kat arasında değişen 570 daireden oluşan toplam 10 bloklu sitede 3+1'den 8+2'ye kadar değişen daire alternatifleri yer almaktadır. Sitede üzeri açılıp kapanabilen yüzme havuzları, spor kompleksleri, açık ve kapalı fitness, cep sineması ve mini golf gibi oldukça lüks sosyal olanaklar sunulmaktadır. Projede ayrıca konutların yanı sıra ticari üniteler yer almaktadır. Isıtma ve soğutma merkezi sistemle sağlanmaktadır. Bunun yanı sıra projede girişi ana daire ile sınırlandırılabilen, kendi banyolarına sahip hizmetli odaları olan daireler yer almaktadır. Diğer proje üniversiteye yakın konumda Şah in bey ilçesinde konumlanmıştır. Proje genelinde göller ve göl kenarında konumlanmış meydanlar, kıyı bahçeleri ve tematik bahçeler ön plana çıkmaktadır. Proje genelinde sunulan sosyal olanaklar ise meydanlar, kafeler restaurantlar, fitness/Spa ve Türk hamamı, spor alanları, çocuk kulübü, bisiklet parkurları, piknik alanları, koku/renk bahçelerdir. Proje genelinde farklı konutlar göze çarpmaktadır. Yalılar, göl villaları, yalı konakları gibi müstakil konutlar ile panorama evleri, hisar bahçe evleri gibi yüksek katlı bloklar yer almaktadır. İl genelindeki diğer projelere bakıldığında ise bloklu yüksek katlı, spor salonu, fitness, güvenlik, kapalı otopark, sauna, hamam gibi sosyal olanaklara sahip oldukları görülmektedir. Belli yerel gruplara ait projeler incelendiğinde 3+1 ya da 4+1 gibi tek tip daire alternatiflerinin yer aldığı tespit edilmiştir. 

-Gaziantep'in gelişen bölgeleri nereler, konut metrekare fiyat aralığı nasıl, tüketicilerin konut tercihini belirleyen kriterler neler, talepler ne doğrultuda? 

Bölgede yapılan konut tercihleri için yapılan araştırmalarda aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır. Gaziantep genelinde bazı projelerin natamam teslim edildiği görülmektedir. Site tarzı konutlarda sosyal tesisi, yeşil alanı, süs havuzu, yürüyüş parkuru ve çocuk oyun alanları olan projeler apartman dairelerine göre daha fazla talep görmektedir. Yüksek maliyetlerin aidatları çok yükseltmemesi koşuluyla büyük süs havuzları, küçük göletler böİge halkı tarafından talep edilmektedir. Lüks sitelerde olmazsa olmaz koşul olarak, kapalı otopark ve güvenlik gösterilmektedir. Sitelerde kapalı havuz tercih edilmekte ancak açık havuz talep edilmemektedir. Gaziantep genelinde zemin katlarda, 1. katlarda ve en üst katlarda yer alan daireler talep görmemektedir. Gaziantep genelinde zemin katlarda daha çok kapıcı dairelerinin yer almaktadır. Projelerde daire tercihlerinde cephe faktöründen ziyade manzara faktörü önemlidir. Dairelerin park vb. gibi doğal yeşil alanlara bakanları ile güneş alan dairelerin daha fazla talep gördüğü tespit edilmiştir. Gaziantep genelinde ev tercihi kadınlar tarafından yapılmaktadır. Bu açıdan mimari çözümlemeye bakıldığında büyük mutfak alanı tercih edilmektedir. Gaziantep genelinde açık mutfak sadece stüdyo dairelerde yer almakta, diğer tipteki dairelerde kesinlikle tercih edilmemektedir. Dairelerde 2 adet balkon olması, balkonlardan birinin mutfak ve salona diğerinin ise odalardan birine açılması tercih edilmektedir. Balkonları mutfağa açılmayan daireler tercih edilmemektedir. Balkonların min. 15 m2 alana sahip açık balkon olması tercih edilmektedir. Yeni inşa edilen birçok lüks projede 20-24 m2 alana sahip balkonlar yer almaktadır. Bunun yanı sıra katta 2 daire olması durumunda balkonların ters köşelerde konumlu olması ve birbirlerini görmemesi tercih edilmektedir. Aynı şekilde bloklu sitelerdeki dairelerin birbirlerini görmeyecek şekilde tasarlanması talebin artmasına sebep olmaktadır. Bölgede yer alan projelerde en çok tercih edilen daire tipinin 3+1, 4+1 tipte olduğu tespit edilmiştir. 1+1 ve 2+1 tipte olan daireleri genelde yatırımcının tercih ettiği gözlemlenmiştir. Bölgede bulunan konut projeleri incelendiğinde Gaziantep'in farklı bölgelerinde konumlu olan nitelikli konutlar için talep edilen birim metrekare değeri 850TL/m2 ile 5.000TL/m2 (KDV'den arındırılmış) gibi geniş bir aralıkta değiştiğini, şehir merkezine yakın konumlu nitelikli projeler baz alındığında talep edilen birim m2 satış değerinin 1.200TL/m2 ile 3.000TL/ m2 (KDV'den arındırılmış) aralığında olduğu görülmektedir. 

Arzu BULUT/Gaziantep Sabah Gazetesi