Günlük kiralamada yeni dönem! Piyasaya doping olacak

Turizm sektöründe haksız rekabete ve vergi kayıplarına neden olan kısa dönem konut kiralama ile ilgili yasal düzenleme yapıldı . Yeni düzenlemeye göre 100 günün altında turizm konutu kiralayanların gerekli izin belgelerini almaları şart koşuldu. 

Peki kısa vadede günlük kiralama gerçekleştirenlerin hangi kurallara uyması gerekmekte? Kurala uymayanlara nasıl yaptırımlar uygulanacak? İstanbul Ticaret Odası Gayrimenkul Komite Başkanı ve RookZ Türkiye CEO’su Hakan Akdoğankısa süreli turizm konutu kiralama işleminde yasal süreci tgrthaber.com.tr’ye açıkladı. İşte detaylar…

KİMLERİN İZİN ALMASI ZORUNLU?
Yeni düzenlemeyle beraber mülk sahibinin konutunu günlük olarak kiralayabilmesi için kanun maddelerinde yazan izin işlemlerini tamamlaması gerekiyor. Kiralanacak konut bina ya da toplu bir site içerisinde yer alıyorsa, yönetim mevduatında turizm amaçlı kullanılabilir ibaresinin bulunmasının gerektiği bildirildi. Bulunmaması durumunda ise bina içerisinde ikamet eden tüm kat maliklerinden izin alınması gerekiyor. Kat malikleri ikamet edeceği zaman turizm amaçlı kullanılabilir ibaresinin yer aldığı yönetmelik mevduatını onayladığı için kat maliklerinden onay alma zorunluluğu bulunmuyor. Turizm amaçlı kullanıma uygun binalar onaylanmış binalar kategorisinde değerlendiriliyor ve kısa dönem kiralama yapılabiliyor.

İZİNLER YÖNETİM MEVDUATINA BAĞLI
Şimdiye kadar neredeyse yüzde 90 oranında yönetim mevduatında 'turizm amaçlı kullanılabilir' ibaresi bulunmadığını belirten İstanbul Ticaret Odası Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan konu ile ilgili şu detayları verdi:

“Şu an gerek toplu site projeleri olsun gerek herhangi bir bina olsun bunların yüzde 90’ının yönetim planında böyle bir ibare yok zaten. Böyle bir ibare bulunmadığı için bu konutlar turizm amacı güdülmeksizin bir yaşam alanı olarak değerlendiriliyor. Burada mutlak suretle izin almak lazım. Turizm amaçlı kullanılabilir diye yönetim mevduatında ibare bulunan binalarda sadece işletmenin kriterlerine uyulması gerekiyor. Örneğin vergi levhası açılışı, işletme kurulması, işletmeye belki bir sorumlu müdür atamasının yapılması, bunun kolluk kuvvetlerine bildirilmesi, bunun kapısında turizm amaçlı konut ibareli yazının bulunması gibi kriterlerin sağlanması gerekiyor.”

3’TEN FAZLA BİNA BULUNAN SİTELERE YÜZDE 25 SINIRI
Alınan önlemler arasında 3'ten fazla bağımsız bina için yüzde 25 kotası koyularak da sınırlama getirildi. Hakan Akdoğan, kota detayını ise şu örnekle anlattı:

''Örneğin bir sitede dört tane birbirinden bağımsız bina var toplam 100 daire bulunuyorsa bunun 25 tanesi turizm amaçlı kullanılabilir.” 

GÜVENLİK İÇİN BAKANLIKLAR DEVREDE
Güvenlik açığı konusunda ise yine kiracıya ve apartman sakinlerine yarayacak bir düzenleme olduğunu belirten Akdoğan, birçok bakanlığın da bu konu üzerine çalışmalar yürüttüğünü ifade etti:

"Aslında burada bu işi tek bir bakanlık yürütmüyor. İçişleri Bakanlığı bu işin güvenlik boyutunu ele alıp işin güvenlik boyutundaki bütün detayları üstleniyor. Ticaret Bakanlığı ticaretin kuralları konusunda, Hazine ve Maliye Bakanlığı bu işin vergisel tarafında, Turizm Bakanlığı da bu işin tamamen sertifikasyon tarafında yani haksız rekabeti önlemek için çalışmalar yürütüyor.''

''Düşünün ki bir pansiyon yapmışsınız pansiyonunuz bütün kurallara uygun ilerliyor. Sonuçta burada bir gelir elde ediyorsunuz bir günlük de üç günlük de bir haftalık da kiraya verebilirsiniz. Ama siz bunu kiraya verirken vergi ödüyorsunuz, bunu yaparken çeşitli birçok kurala tabiisiniz. Turizm Bakanlığı’ndan da pansiyon olarak kullanılabilir izni almışsınız. Bir başkası da sizinle aynı hatta sizden daha fazla para kazanıyor sizinle aynı işlemi yaparak ama hiçbir denetime ya da yaptırıma tabii değil, vergi de ödemiyor. Turizm Bakanlığı da haksız rekabetin ortadan kalkması ve herkesin düzene uygun hareket etmesi için bu adımı atıyor."

AİRBNB SEKTEYE UĞRAYACAK MI?
Sadece Türkiye’de değil, birçok ülkede yapılan kısa dönem kiralama işlemi vatandaşın uzun vadede kiralık daire bulmasını zorlaştırdı. Türkiye’de yapılan yasal düzenleme, fiyatların artış gösterdiği yerlerde vatandaşın konutlara ulaşımını kolaylaştırmak, piyasayı belli bir fiyat istikrarına götürmek için yurt dışında da uygulanıyor. Hakan Akdoğan, günlük konut kiralamadan rant sağlayan insanların kayıt içine alınması ve belli bir sertifikasyon programına tabi tutulmasının hem haksız rekabeti önleyeceğini hem de vergi kayıplarını ortadan kaldıracağını vurguladı:

“Konutun piyasada az olduğu, arz talep dengesinin bozulduğu dönemlerde özellikle insanların böyle bir şeye yönelmesi normal vatandaşın en temel hakkı olan barınma hakkını almasına güçlük çıkarıyor. Sonuç olarak sosyal devletin vatandaşına verdiği vaatlerin ya da düzenin bozulmaması noktasında en dikkat etmesi gereken hususlardan biri barınma ihtiyacı olarak karşımıza çıkıyor. Bu da düzenin bozulmaması noktasında atılmış önemli bir adım.''

''Bu işin vergisel boyutu, bu işin işletme boyutu ve bu işin sertifikasyon boyutu işi zorlaştırmak değil belli bir düzene sokmak açısından önemliydi. Bu düzene uyuldukça ödenmesi gereken vergiler ödenecek ve işletmeyle ilgili de bir takım sorumlulukları üstlenmek durumunda kalacak. Bunlar önceden çok kolay para kazanma sisteminin önüne geçilebilmesi için bu tarz bir adım atılması şarttı. Bu sorumluluğun altına giremeyecek olan birçok insan iç piyasaya yani vatandaşa kiralık ev olarak geri dönecekler. Bu da bizim kiralık konut arzımızı artıracak. Bu da vatandaşın konut bulmasını kolaylaştıracak ve piyasada fiyatlar daha da normale dönecek.”

UZUN VADELİ KONUT KİRALAMA
Yasal düzenlemeyle birlikte konut kiralama işlemi 100 günün altı ve üzeri olarak iki grupta değerlendirilecek. 100 günün altında kiralama işlemi yapan vatandaşlar kısa dönem turizm konutu kiralama kapsamına girecek ve kanun maddelerine uyma zorunluluğu bulunacak. 100 günü aşan konut kiralama işlemleri uzun dönem konut kiralama kapsamına giriyor ve yürürlüğe giren detaylardan muaf tutuluyor.

Hakan Akdoğan 100 günü aşan konut kiralama işlemleriyle ilgili “100 günü aşınca ben kiracıyı çıkarırım deme şansı da ortadan kalkıyor. Bu sözleşmeler otomatik olarak 10 yıl geçerli olan sözleşmelere dönüşüyor. Çünkü 100 günün altında olunca ve turizm amaçlı konut kategorisine giriyor ve 100 günün sonunda tahliye etmek durumunda kalıyor. 100 günün üzerinde imzalandığında artık o kiracının çıkarılabilmesi için hukuki açıdan haklı sebeplere ihtiyaç doğuyor. Kira ödenmemesi, aidat ödenmemesi, amacı dışında kullanılması ya da mülk sahibinin daireye ihtiyacı olur, bu mahkeme yoluyla ispatlanır gibi haklı gerekçelerin bulunması gerekiyor.'' dedi.

KURALA UYMAYANA İLK ADIMDA 100 BİN LİRA CEZA
İzinsiz kiralama faaliyetinin tespit edilmesi halinde uygulanacak idari yaptırımlardan ilki izin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralanan konutları kiraya verenlere yönelik. Kiralama yapılan her bir konut için 100 bin lira idari para cezası uygulanacak ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için on beş gün süre verilecek.

Verilen on beş günlük süre sonunda izin belgesi alınmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetine devam edenlere ise 500 bin lira idari para cezası uygulanacak ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için bir kez daha on beş gün süre verilecek.

Üçüncü kişilere kiralanması durumunda ise cezalar şu şekilde olacak:

İzin belgesi sahibinden kiraladığı turizm amaçlı konutu kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiraya verenler hakkında her bir sözleşme için 100 bin lira idari para cezası uygulanacak.
Kendi adına mesken olarak kullanmak amacıyla kiraladığı konutu kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiraya verenler hakkında, her bir sözleşme için 100 bin lira idari para cezası uygulanacak.
İzin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenler hakkında ise her bir sözleşme için 100 bin lira idari para cezası uygulanır.

YENİ DÜZENLEME HER YÖNDEN OLUMLU SONUÇLANACAK
Hakan Akdoğan yeni düzenlemeyle birlikte sektörde yaşanan olumsuzlukların da azalacağını söyleyerek şunları kaydetti:

“Yeni düzenlemenin gayrimenkul piyasasına olumlu yansıyacağını, birçok konutun uzun dönem kiralamaya döneceğini, bunun da vatandaşın konut bulmasının kolaylaşmasına ve bu anlamda fiyatların daha makul ve normalleşmesine katkı sağlayacağını düşünüyoruz. Bir yandan da ülkedeki güvenlik problemlerinin, vergi kayıplarının giderilmesi ve haksız rekabetin turizm sektöründe de dengeleyeceğini öngörüyoruz.”