Hakan Çatalkaya: Müteahhidin dairesini de satın alın!

İstanbul Kentsel Dönüşüm Derneği Başkanı Hakan Çatalkaya, vatandaşa “dikkatli olun” çağrısı yaparak, “3’te 2 çoğunluk olarak birlikte hareket ederseniz, daire alımı yoluyla binanıza yerleşen müteahhidin dairesini de satın alırsınız” önerisinde bulundu. 

Kentsel dönüşüm uygulamaları, ekonomiyi ayakta tutma çabaları için bir fırsata dönüştürüldüğü için bu konuda yaşanan mülkiyet hakkı gaspı ve hukuksuzluklar göz ardı ediliyor. Şehir merkezlerindeki değerli alanları hedef seçen simsarlar ve birtakım müteahhitlerin, gözüne kestirdikleri bir binadan daire satın alarak binanın yıkılıp kendisi tarafından yeniden yapılması girişimleri tüm hızıyla sürüyor. Bakanlar Kurulu Kararları ile hiç bir bilimsel araştırmaya, envantere dayanmadan “riskli alan” ilan edilen geniş yerleşim alanlarında binalar çürük, sağlam demeden yerle bir ediliyor. Bu alanlarda  TOKİ  tarafından lüks konut projeleri yapılıyor. Burada yaşayan vatandaşlar ise adeta “kentsel dönüşüm tehcirine (Göç ettirme, göç etmesine sebep olma, sürme)” tabi tutuluyor. Yaşadıkları yerlerden alınıp, kentlerin dışında yapılan sosyal konutlara yerleştiriliyor.

Kentsel dönüşüm sektörü

Kentsel dönüşüm uygulamaları bu alanda yeni bir sektör de yarattı. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan lisanslı çok sayıda kentsel dönüşüm şirketi türedi. Bu şirketler, binaların risk raporundan tutun da, anlaşmalı bankalardan kentsel dönüşüm kredisi sağlamaya, binanın yıkılıp, yeniden yapılmasına kadar danışmanlık hizmetleri veriyor, projeler hazırlıyor, bu projeleri cazip hale getirerek, vatandaşları kentsel dönüşüm sürecinin içine çekmek için faaliyetler gösteriyorlar. Ya kendileri ya da anlaşmalı müteahhit firmalar ile sözleşmeler imzalamalarını sağlayarak da yıkım ve yapım sürecinin başlaması için ön ayak oluyorlar. Bu amaçla kurulmuş çeşitli dernekler de bulunuyor. Bu dernekler aracılığı ile  vatandaşların yoğun bir şekilde sürece gönüllülük temelinde katılması için seminerler, konferanslar düzenleniyor. 

“Şehir efsanesi” dedi

İstanbul Kentsel Dönüşüm Derneği. İstanbul Kentsel Dönüşüm Derneği Başkanı Hakan Çatalkaya, vatandaşa “dikkatli olun” çağrısı yaparak, “3’te 2 çoğunluk olarak birlikte hareket ederseniz binanızda daire alarak yerleşen müteahhidin dairesini de satın alabilirsiniz” önerisinde bulundu. Hakan Çatalkaya, bir müteahhidin gözüne kestirdiği bir binadan daire alarak 3 te 2 çoğunluğu sağlayarak mal sahiplerini binanın yıkılıp, kendisi tarafından yeniden yaptırılması için faaliyet göstermesi ile ilgili sorumuza katılmadığını belirterek şöyle dedi: “Bence yanlış biliyorsunuz. Öyle bir sistem yok. Sistem tamam öyle işliyor ama o bir ’şehir efsanesi’; öyle yapılmış bir örnek yok.” 

Kaybeden müteahhit de var

Çatalkaya, açıklamalarını şöyle sürdüdü: “Bir müteahhit binanın yüzde 80’i ile anlaşmış. Benim başıma geldi. Biz bunu yapıyoruz. Alanda uyguluyoruz. 3’te 2 gitti başka müteahhide verdi binayı. Nasıl oluyor? Müteahhit, kat karşılığı sözleşme yapmış, rapor da alınmış. Hatta o müteahhit almış raporu, avantajlardan yararlanmak için. Gittiler 3’te 2 çoğunluk, başka müteahhide verdi binanın yapımını. Demek ki yani tam tersi de olduğuna göre, burada vatandaş haklarını bilmediği için öyle olduğunu sanıyor. Öyle bir şey yok. Bizim İstanbul Kentsel Dönüşüm Derneği’ne zaten vatandaşlar, daha çok bu konularda geliyor. Hepsine söylüyoruz ve bu şekilde gidiyor. Bir problem yok.” 

Tek taraflı değiliz

Burada önemli olanın vatandaşa haklarını anlatmak olduğunu belirten Çatalkaya, şunları söyledi: “İnsanlar hiç bir şey bilmiyorsa biri de çıkar kanunu tutar öyle işletir, böyle de gider. Biz şu an kentsel dönüşüm eğitimi de veriyoruz. Yavaş yavaş bu konuda eğitiyoruz vatandaşları. Bu iki taraflı bir süreç vatandaş ve müteahhit olmak üzere. Avukatlara kendi hakkını bilmeyen insanlar gidiyor, dava açtırıyorlar. Avukat ’Dava açmam’der mi, demez. Yani biz bu işi hem uygulayan tarafız, bakanlık yetkili kuruluşuyuz. (TEKTAŞ Mühendislik- Kentsel Dönüşüm) inşaat yapmıyoruz. Taleple binaları o sistemin içine sokuyoruz. Hem de İstanbul Kentsel Dönüşüm Derneği’yiz. İki tarafı da iyi biliyoruz. Tek taraflı değiliz” şeklinde konuştu. 

Başkasına da yaptırır

Hakan Çatalkaya, sözlerini şöyle tamamladı: “Bir sürü böyle örneği var. 3’te 2 isterse başka müteahhide de yaptırır. Müteahhit tek mülkü ile 3’te 1’e kalır. Müteahhidin dairesini de 3’te 2 satın alır.  ’Sen kimsin’der. 3’te 2 biziz, senin daireni de şimdi satın alıyoruz’der. Tek taraflı çalışmıyor bizdeki sistem. İki taraflı da çalışabilir. Ama tek taraflı niye çalışıyor. Çünkü vatandaş bir şey bilmiyor. Şehir efsanesi. Ben biliyorum. Adamın orada yeri var. Başka müteahhit geliyor. 3’te 2’yi alıyor, raporu da alıyor, inşaatı yapıyor. Orada yeri olan müteahhit de ev sahibi olmuş oluyor. Öyle bir şey yok yani. Yapılmış olan var ama. Dediğim gibi o insanlar haklarını bilmediği için. Biz de anlatıyoruz. Böyle bir şey yok diye. Kendi hakkınız var. 3’te 2 ne derse o olur. Yok ’Ben rapor alıp binayı yıktıracağım’diyemez. Yok böyle bir şey.” 

İstanbul’da fiyatlar uçtu

Kentsel dönüşüm, gayrimenkul sektörünün hareketliliğini artırırken fiyat artışlarını da önemli derecede etkiliyor. emlakjet.com’un yaptığı analize göre, kentsel dönüşüme bağlı olarak 2013 yılında arsa fiyatları en çok artış gösteren semtler Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Esenyurt, Zekeriyaköy, Küçükçekmece, Sarıgazi ve Zeytinburnu olarak sıralanıyor. emlakjet.com Genel Müdürü Okan Arı, Kadıköy’deki arsaların fiyatlarının 2012 yılına göre 2013’te yaklaşık yüzde 40, Kağıthane’deki arsaların fiyatlarının ise yüzde 36 civarında, Kartal, Esenyurt, Zekeriyaköy ve Küçükçekmece’deki arsaların fiyatlarının yüzde 30, Sarıgazi ve Zeytinburnu’ndaki arsaların fiyatlarının ise yaklaşık yüzde 26 artış gösterdiğini belirtti. Bu artışlara, yapılan yatırımların büyüklüğü ve bölgenin konum olarak stratejik önemi etki ediyor. Ulaşım yatırımları, adalet sarayı, AVM gibi büyük yapıların da bölgelere etkisi çok oluyor.

Ekonominin lokomotifi

Okan Arı, kentsel dönüşümün gayrimenkul sektörüne etkileri ile ilgili olarak şu bilgileri verdi: “Gayrimenkul sektörü ekonominin lokomotif sektörlerinden ve kentsel dönüşüm de bu sektörde çok büyük bir pazar yaratıyor, sektöre canlılık ve hareket katıyor. Kentsel dönüşüme bağlı olarak, arsa fiyatları en çok artış gösteren semtler, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Esenyurt, Zekeriyaköy, Küçükçekmece, Sarıgazi, Zeytinburnu olarak sıralanabilir. Turizm yatırımlarının planlandığı Küçükçekmece’de yüksek bir artış görünüyor. Ulaşım yatırımları ve adalet sarayları Kartal ve Kağıthane’yi oldukça etkiledi. Kağıthane, şehir merkezinde olması açısından da değerlenmede çok avantajlı. Sancaktepe Sarıgazi ve Zekeriyaköy lüks konut projelerinin yer aldığı ve 3. Köprü projesinden de etkilenen bölgeler. Zeytinburnu’nda ise sanayi bölgelerinin dönüşümü bölgede ciddi bir değişim yaratıyor.” 

Dönüşümde KDV cinliği

Müteahhitler, büyükşehirlerde ruhsatı 1 Ocak 2013 yılından sonra alınacak bazı konut projelerinde KDV oranı yüzde 1’den yüzde 18’e çıkartılınca KDV’den muaf tutulan kentsel dönüşüm alanlarına hücum etti. Konut tesliminde KDV oranlarındaki artış müteahhitleri vurdu. Müteahhitler de KDV’den muaf tutulan kentsel dönüşüm alanlarına hücum etti.1 Ocak 2013’ten itibaren konut teslimlerinde KDV (Katma Değer Vergisi) arttırıldı. 6306 sayılı yasa gereği rezerv yapı alanı, riskli alanlar, riskli yapıların bulunduğu yerler hariç. Yani kentsel dönüşüm ile ilgili alanlardaki binalar KDV’den muaf tutuldu. Bu alanlarda 100 bin liraya teslim edilecek bir dairenin fiyatı, yüzde 18 KDV oranı alınacak yerlerde 121 bin 951 lira oluyor. Bu tarihe kadar net alanı 150 metrekareye kadar olan konut teslimlerinde KDV oranı yüzde 1, net alanı 150 metrekare ve üstünde olan konut teslimlerinde KDV oranı 18 idi. Ancak, 2013’te uygulamaya giren tarifeye göre KDV oranları binanın yapıldığı arsanın metrekare fiyatına, büyükşehir sınırları içinde olup olmadığına, inşaatın sınıfına, değerine göre 1.8 ya da 18 olarak belirlenmeye başlandı.

KDV’siz tatlı kar

Türkiye’nin 29 büyükşehrinde geçerli olan yeni uygulama şöyle: Yüzde 1 KDV uygulamasından yararlanmak için konutun 150 metrekarenin altında arsanın metrekaresinin  ise 500 liranın altında olması gerekiyor. KDV’siz 100 bin lira olan konutu KDV’si ile101 bin lira 10 kuruş ödeyerek alabiliyorsunuz. Konutun 150 metrenin altında, bulunduğu arsanın metrekare değeri ise 500-1000 lira arasında ise KDV yüzde 8 oluyor. Bu sefer KDV’siz 100 bin lira olan konut KDV’si ile 108 bin 595 liraya çıkıyor. Ancak, büyükşehir sınırlarında binanın bulunduğu arsanın metrekaresi 1000 lira ve üstü ise konut 150 metrekarenin altında da olsa. üstünde de olsa KDV yüzde 18. Yani bu sefer 100 bin liralık aynı daireyi teslim almak için 121 bin 951 lira oluyor. 

Salim Yavaşoğlu/ Yeniçağ Gazetesi