Himmet Karadağ, inşaat projelerini yatırımcılarla buluşturacak!

Borsa İstanbul menkul kıymetleştirmede yeni bir dönemin kapısını açacak gayrimenkul sertifikalarını yatırımcıyla buluşturdu. Başkanı Himmet Karadağ’ın hedefi Balkanlar’dan Körfez’e kadar geniş bir coğrafyada yer alan ‘inşaat projelerini’ yatırımcılarla buluşturmak.

Türk Sermaye Piyasaları yeni bir yatırım aracıyla buluştu: Gayrimenkul sertifikaları. Makro İnşaat’m İstanbul Başakşehir’de yaptığı Park Mavera 3 projesinin yüzde 30’u için talep toplama süreci mart ayında yapıldı ve 142 milyon liralık satış gerçekleşti. 5 Nisan’dan itibaren de sertifikalı gayrimenkuller borsada işlem görmeye başladı. Sertifikalar, Sermaye Piyasaları Kurumu (SPK), Borsa İstanbul, Vakıf Yatırım,  TOKİ  ve Makro İnşaat işbirliği ile hazırlandı.

Gayrimenkul sertifikaları Türk sermaye piyasalarında yeni bir dönemin başlangıcının da habercisi. Yatırımcılar için birçok avantaj ve farklı risk unsurları barındıran bu ürünün detaylarına geçmeden önce Borsa İstanbul Yönetim ve İcra Kurulu Başkam Himmet Karadağ’ın ‘menkul kıymetleştirme’ stratejisini incelemek gerekiyor. Zira Varlık Fonu ve Borsa İstanbul gibi sermaye piyasalarına yön veren kurumlar düzenleyici otoritelerle birlikte ‘menkul kıymetleştirme’ stratejisini sıklıkla kullanacak.

Menkul kıymet piyasalarının potansiyelini ölçmek için daha çok GSYH/işlem gören hisse senetleri rasyosu kullanılıyor. Türkiye’nin GSYH’si 2016’da 856 milyar dolar olurken Borsa İstanbul’da işlem gören menkul kıymetlerin toplam büyüklüğü 60 milyar dolar seviyesinde. Rakamlar gelişmiş ülkelerde çok farklı, örneğin ABD’de GSYH 18,5 trilyon dolar iken hisse senedi piyasalarının büyüklüğü 25,8 trilyon dolar gibi yüksek bir rakama ulaşmış durumda. Elbette borsalardaki bu büyüklüğe sadece hisse senetleri değil menkul kıymetleştirilmiş (hisse senedine çevrilmiş) ürünler de katkıda bulunuyor. Görüldüğü gibi Türk sermaye piyasalarının bu alanda alacağı daha çok yol var. Başkan Himmet Karadağ da önlerinde 600 milyar dolara ulaşan menkul kıymetleştirme planlarının hazır olduğunu, bu rakamın GSMH’nin üzerine çıkmasının önünde hiçbir engel olmadığına da dikkat çekiyor.

Karadağ 2000’li yıllardan bugüne küçük yatırımcıların küstürüldüğünü, nitelikli ürünlerin piyasaya gelmediğini, çıkartılan ürünlerin de halka uzak olduğunu söylüyor. Gayrimenkul sertifikası, Himmet Karadağ’ın deyimiyle Borsa İstanbul tarafından “Anadolu insanının damak tadına uygun” ürünler sunma gayesiyle ortaya çıkarıldı. Malum gayrimenkul en çok sevdiğimiz yatırım araçlarının başında -mevduat ile koltuk savaşında önde- geliyor. Türkiye İstatistik Kurumu’nun rakamlarına göre 2015’te 1 milyon 290 bin, 2016’da 1 milyon 341 bin ev satıldı. 2017’nin ilk üç ayında ise satılan ev sayısı 325 bin 780’e ulaştı. Türkiye’deki inşaat projelerinin iç getirisi de yüzde 20’nin altına pek düşmüyor. İşte Karadağ’ın menkul kıymetleştirme stratejisinin başlangıcını gayrimenkul sertifikalarıyla yapmasının sebebi de bu rakamlar. Amaç araziye, altına, konuta yatırım yapmayı seven Türk insanını borsa ile tanıştırıp daha az risk ile yatırıma yönlendirmek. Hem talep yerinde hem de arz tarafının finansal fonlamaya ihtiyacı var. Üstelik yabancı yatırımcıların da ilgisini çekebilecek bir alan. Nitekim 2015’te 22 bin, 2016’da 18 bin konut yabancılara satıldı. Bu trendin artarak devam etmesinde sertifikalar önemli rol oynayacak. Karadağ gayrimenkul sertifikalarıyla hem re-güle bir piyasada riskleri azaltılmış bir şekilde ev sahibi olma imkanı sağladıklarını hem de yatırımcılara farklı bir enstrüman sunduklarını söylüyor.

Biraz detaylara bakalım... Sistem şu şekilde işliyor: Sertifika yoluyla satış yapmak isteyen

ve elinde ‘sağlam’ bir projesi olan müteahhit SPK’ya ve Borsa İstanbul’a sertifikalar için başvuruda bulunuyor. İzinler çıktıktan sonra inşaat şirketleri sertifika ihraç ediyor ve bu sertifikalar borsada işlem görmeye başlıyor. Yatırımcı için bir de avantajı bulunuyor: Talep toplama döneminde alınabilmesi. Bu sayede iyi bir projeden alınan hisseler, halka arzdan sonra sadece değer artışıyla kar getirebilir.

Projenin süresi üç yıl. Üç yıllık süre içinde konut sahibi olmak isteyen yatırımcılar istedikleri dairenin sertifika adedini tamamlamak zorunda. Proje bitimine kadar yeterli sertifika sayısına ulaşamayan yatırımcıların hakları ise kalan daireler inşaat firması tarafından satıldıktan sonra yatırımcılara sertifika sayılarına oranla dağıtılıyor. Gayrimenkul sertifikaları bir bakıma son kullanma tarihi olan hisse senetleri gibi.

Peki bu sertifikaların hisse senetleriyle farkı var mı? Gedik Yatırım Araştırma Uzman Yardımcısı Onur Can Bal’a göre en önemli fark, sertifikaların üç yıllık ömrünün olması. Vakıf Yatırım Kurumsal Finansal Müdür Yardımcısı Başak Akdoğan Alpata’ya göre ise en büyük fark, sertifikaların arkasında bir gayrimenkul olması. Ayrıca yatırımcı projenin değer artışından yararlanma imkanına da sahip oluyor -bir çeşit temettü ödemesine benzetilebilir. Bir diğer fark ise kira sertifikaları prosedürlerine benzer şekilde yüzde 10’luk stopaj kesintisi uygulanması. Hisse senetlerinde böyle bir kesinti yapılmazken gayrimenkul sertifikalarında stopaj vergisi uygulanıyor. Karadağ vergi ko-nusunda Maliye ile çalışma içinde olduklarım söylüyor.

Gayrimenkul sertifikaları oldukça geniş bir kitleye ulaşmayı hedefliyor. Sadece konut sahibi olmak isteyenler değil, kurumsal yatırımcılar da hedefte. Karadağ’a göre gayrimenkul piyasasının büyüyeceğine ve bölgeye inanan, özellikle Körfez bölgesinden gelen yabancı yatırımcılar ve herhangi bir yükümlülüğe girmeden yatırım yapmak isteyenler bu sertifikalara ilgi gösterecek. Portföy yönetim şirketleri, sigorta şirketleri ve fonlar da istedikleri miktarda sertifika alabiliyor. Başak Akdoğan Alpa-ta gayrimenkul sertifikalarının SPK tarafından onaylı, kayıtlı ve şeffaf bir yatırım aracı olmasının da yatırımcının ilgisini çektiğini düşünüyor. Kısacası diğer borçlanma araçlarına yeni bir alternatif geldi diyebiliriz.

Gayrimenkul sertifikasına yatırım yapmanın riskli tarafları da yok değil. İnşaatın tamamlanmaması, dairelerin satılmaması ve borsada sertifikaların değerinin düşme ihtimali yatırımcıları düşündüren bir mevzu. Fakat Himmet Karadağ’a göre konutların satılmama ihtimali düşük. Projeler seçilirken tanınmış ve başarısını kanıtlamış müteahhitlere öncelik verilecek. İnşaatın tamamlanması da TOKİ güvencesi altında. Hisselerin değerinin düşme ihtimali ise yatırımcıların alması gereken bir risk. Nitekim geçen ay arzdan sonra piyasa bu riski yaşadı. Park Mavera 3’ün hisseleri 7 Nisan’da işlem gördüğü 42 liradan 37,22 liraya kadar şok bir düşüş yaşadı. Onur Can Bal bu düşüşü yatırımcının fiyatlama konusunda kafasının karışık olmasına bağlıyor. Hisseler daha sonra toparlandı ancak bu hareket “piyasa yapıcılığı gerekiyor mu?” sorusunu da beraberinde getirdi. Bal, sistemin piyasa yapıcılığına ihtiyacı olup olmadığı ile ilgili son kararın Borsa İstanbul’da olduğunu söyleyerek ilk aşamadansa likiditenin azalacağı sonraki aşamalar için piyasa yapıcılığına ihtiyaç olabileceğini belirtiyor. Zira ilerleyen süreçlerde sertifikaları toplayan yatırımcıların konutları bloke etmesiyle hissede likiditenin azalacağı da bir gerçek.

Himmet Karadağ’a göre yatırımcının aldığı risk, diğer hisse senetlerinden çok da farklı değil. En kötü ihtimalde üç yılın sonunda projenin bitmesiyle (yatırım amaçlı) sertifika sahibinin evin satışını beklemesi gerekiyor. Karadağ dairelerdeki değer artışının bu ‘riski’ kapatacağını öngörüyor.

Sertifika stratejisi sadece Türkiye ile sınırlı değil. Borsa İstanbul Başkam, İstanbul’u merkez olarak aldıklarını, coğrafyanın Balkanlar’dan Körfez’e kadar uzandığım söylüyor. Karadağ, “Saraybosna’ya kadar projelerin sertifika modelinde Borsa İstanbul’da alınıp satılmasını istiyoruz. Olgunlaşmış projelerimiz de var” diyor.

Menkul kıymetleştirme çok geniş bir yelpazeye sahip. Karadağ dizi filmlerden, otomobil üretimine kadar, düzenli gelire sahip her türlü iş üzerinde çalıştıklarım söylüyor. Mesela İs-tinye Park’ı bu yöntemle metrekare biriminden satmak için görüşmeler yapılmış bile. Süreli ya da süresiz olarak çıkartılacak bu tür sertifikalar yatırımcısına İstinye Park’m (ya da başka bir AVM’nin) gelirine ortak olma şansı tanıyacak. İstinye Park işi şimdilik olmasa da (banka borçlarından dolayı gelirlerin kısıtlı olması nedeniyle) hem yatırımcıların hem de mülk sahiplerinin yaklaşımlarından umutlu.

Gayrimenkul sertifikası halka arzı için şimdiden 10 firma daha sıraya girmiş durumda. Özellikle Körfez bölgesindeki yatırımcıların ve yurtdışmdaki Türk müteahhitlerin de radara girmesiyle Türk sermaye piyasaları yatırımcılara farklı bir pencerede çok amaçlı bir ürün kazandırmış gibi görünüyor. Karadağ’ın üzerinde çalıştığı coğrafya hedefleri gerçekleşirse Borsa İstanbul’un önümüzdeki yıl planlanan halka arzından önce büyük sükse yapacağı da bir gerçek... 

HALKA ARZ GELİYOR

2018’de Borsa İstanbul’un halka arzının gerçekleştirilmesi planlanıyor. Başkan Himmet Karadağ, "Sıradan bir halka arz değil de başarılı, sürdürülebilir, her açıdan yatırımcısını memnun eden, evladiyelik bir halka arz olması için çalışıyoruz” diyor. Borsa İstanbul halka arzdan sonra karın çoğunu dağıtmayı da taahhüt ediyor. Karadağ yıllık 500 milyon net karı olan grubun yatırım ihtiyacının tamamına yakınının dağıtılabilir durumda olduğunu belirtiyor ve halka arzdan sonra karın tamamına yakınını dağıtacağını taahhüt ediyor.

SİSTEM NASIL İŞLİYOR?

SPK tarafından düzenlenen gayrimenkul sertifikası; inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin hisselere bölünerek satılmasına imkan veren bir sermaye piyasası aracı. Himmet Karadağ’a göre bu sistemin tüm taraflar için birçok getirisi var. Sertifikalı gayrimenkul satışından hem müteahhit hem banka hem yatırımcı hem de sermaye piyasaları fayda sağlıyor. Müteahhit daha proje aşamasında projenin yüzde 30’unu, yüzde 40'ını satabiliyor. Aynı zamanda kendisine esnek bir finansman sağlıyor. Yatırımcı ise bütçesine göre ve ödeme tarihlerini kendisi belirleyerek yatırım yapma imkanı buluyor. Bankalara da sertifika alımında herhangi bir kısıtlama getirilmemiş. Bu sistemle birlikte bankalar kredi vererek doğrudan finansman sağlamak yerine sertifika satın alma yoluyla tapuları şerh edip gerektiğinde satarak kar sağlayabiliyor. Aynı şey portföy yönetim şirketleri, sigorta şirketleri, gayrimenkul fonları, banka fonları ve emeklilik fonları için de geçerli. Fonlar da normal hisse senetleri gibi sertifika alıp satma hakkına sahip.

Projedeki her dairenin belirli bir sertifika adedi var. Sertifika adetleri dairenin konumuna, katına ve metrekaresine göre değişiyor. Makro inşaat’ın Başakşehir’de yaptığı ve gayrimenkul sertifikalarının ilk defa satışa çıktığı Park Mavera 3 projesinin ilk etapta yüzde 30’u halka arz edildi. Yüzde 30’luk kısımda 3 milyon 370 bin 410 adet gayrimenkul sertifikası bulunuyor ve sertifika adet fiyatı 42,5 lira. Daire sertifika adetleri 11 bin ile 21 bin arasında değişiyor. 353 tane daire var ve en ucuz daire 469 bin liradan satışa sunuluyor. Yeterli sertifika sayısına ulaşan sertifika sahipleri daireyi kendi adına bloke ettirebiliyor. Proje başında, ortasında veya bitmesine yakın menkul kıymet satın alan yatırımcılar proje sonunda gerçek bir konuta sahip oluyor. 

Forbes