İmar barışından kimler faydalanabilir?

Ülkemizde imara ve ruhsata aykırı yapılardan kaynaklanan sorunlar uzun yıllardır gündemi meşgul etmekte. Nihayet imar barışı geldi ve vatandaşla devlet arasındaki ihtilaflı durumun sona ermesi için bir fırsat doğdu. İmar barışı (İmar Affı) için başvurular 31 Ekim 2018’e kadar devam edecek. Peki imar barışı nedir ve kimler faydalanabilecek? 

İmar barışı, imara aykırı ve ruhsata aykırı yapılara verilecek Yapı Kayıt Belgesi ile bu yapıların kayıt altına alınması ve yasallık kazanmasıdır. İmara aykırı, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar, ruhsata uygun olup iskân alamamış yapılar, iskânlı fakat daha sonradan değişiklik ve ilaveler yapılmış birçok konut ve işyeri bu imar barışından faydalanabilecek. 

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayınlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslara İlişkin Tebliğ uyarınca, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Yapı Kayıt Belgesi  verilebilecek. Yani, imar barışı (İmar Affı)  gündeme gelir gelmez kaçak inşaat yapanlar barıştan yararlanamayacak. Yapı Kayıt Belgesi için müracaatın 31/10/2018 tarihine kadar yapılması ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin 31/12/2018 tarihine kadar ödenmesi gerekiyor. Başvuru usulü ve ödenecek bedeller, hazineye ait taşınmazların satışı, Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmeyecek yapılar ile, belgenin düzenlenmesi sırasında yalan/yanlış beyanda bulunanlar hakkında yapılacak işlemlere ilişkin hususlar bu tebliğde açıklandı. 

Biz de bu yazımızda imar barışından faydalanabilecek yapıları örneklerle açıklamaya çalışacağız.

1-Arsa Tapulu/hisse Tapulu Yerler
Arsa üzerinde yapı olduğu halde sadece arsa tapusu var ise, inşaat çalışmalarının tamamlanmadığı, oturma izninin olmadığı veya binanın kaçak olduğu, yani binanın hukuken yok hükmünde olduğu anlaşılmaktadır. Arsa tapulu yerlerin birden fazla maliki olabilir. Bu durumda arsa tapusu olan kişilerin tapusunda sahip olduğu hisse oranları gösterilmektedir. Dolayısıyla, arsa tapulu bir evin satışında, resmi olarak o evin değil arsa hissesinin satışı yapılmaktadır.  

Bu şekilde arsa tapulu/hisseli yerlerde imar barışından (İmar Affı)  faydalanmak için öncelikle arsanın üzerinde bir yapı olması gerekiyor. İmar barışı düzenlemesiyle birlikte, bu yapının sahiplerinden herhangi biri, yapının tamamı için başvuruda bulunarak bu yapının yasallaşmasını sağlayabilecektir. Yapı kayıt bedeli, toplam yapı alanı ve yapı sahibinin arsadaki hissesi oranında hesaplanacak bedel üzerinden belirlenecektir.  

Bir örnekle ifade etmek gerekirse, Ali ve Ahmet 300 m2 yüzölçümlü bir arsa üzerinde yarı yarıya hisse sahibi olsunlar. Arsanın üzerindeki 100m2 alanda yer alan gecekondu ise Ahmet’e ait olsun. Bu durumda Yapı Kayıt Belgesi bedeli 300m2 arsa yüzölçümü ve 100m2 toplam ev alanı için yapı sahibi Ahmet tarafından ödenecektir. Ali ise, arsa üzerinde hak sahibi olmasına rağmen arsa üzerinde herhangi bir yapısı bulunmadığından herhangi bir bedel de ödemeyecektir. 

2-İskan Belgesi Olmayan Binalar
İskan belgesi Belediye tarafından veriliyor. İskan, binanın tasdik edilmiş projeye uygun yapıldığını, oturma izni olduğunu ve yapı kullanım için izin alındığını gösteriyor. İskan belgesi ile birlikte elektrik, su, doğalgaz, telefon vs gibi hizmetler alınabiliyor. Binada bunlardan biri yerine getirilmemiş ise iskân belgesi alınamıyor. 

Yapının tamamının ruhsatsız olarak yapılması, bina oturum ölçülerinin projeye uygun olarak yapılmaması, sığınak, otopark, yangın merpeninin bulunmaması gibi herhangi bir sebeple iskan belgesi bulunmayan binalarda, yapının tamamı için Yapı Kayıt Belgesi başvurusunda bulunarak imar barışından faydalanmak mümkün. Binanın iskansız olması halinde, malikler kendi bağımsız bölümleri için değil, yapının tamamı için başvuruda bulunabilecek. Hak sahiplerinden herhangi birinin başvuruda bulunması ve bedelin tamamının ödenmesi yeterlidir. Bu bedel malikler arasında eşit oranda paylaştırılacaktır.

Dolayısıyla kat irtifakı kurulmuş ancak müteahhitlerin kusurları nedeniyle kat mülkiyetine geçiş yapılamamış birçok bina da imar barışından faydalanabilecek, böylece müteahhit mağduru olan çok sayıda vatandaşın mağduriyeti de son bulacaktır. Ayrıca gerekli şartların yerine getirilmesi halinde bu binalarda kat mülkiyeti tesis edilebilecektir.

3-Kaçak Siteler ve Plazalar
İmar durumuna göre belli bir yükseklikte inşaat izni verilmiş ancak bu yüksekliği aşmış olan, dolayısıyla kaçak diye nitelendirilen site ve plazalar da imar barışından faydalanabilecek. Bu siteler, imara veya ruhsata aykırı yapıldığı için iskan belgesi alamıyorlardı. Ancak imar barışıyla birlikte, yapının tamamı için Yapı Kayıt Belgesi başvurusunda bulunarak imar barışından faydalanabilecekler. 

4-Ruhsata/Projeye Aykırı Yapılar
Projeye aykırı yapıları ikiye ayırmak gerekiyor. Binanın iskanı olup da sonradan ruhsata aykırı eklenti, kapama işlemi vs şeklinde değişiklik yapılan bağımsız bölümler ve ruhsata/projeye aykırı yapıldığı için iskan belgesi alamamış yapılar. Her ikisi için de imar barışından faydalanmak mümkün. 

İskanı olup da sonradan ruhsata aykırı yapılan değişikliklere, iskan alındıktan sonra konutun ticari kullanıma dönüştürülmesi, dairelerin birleştirilmesi, balkon veya terasın kapatılması, dubleks dairenin iki daire olarak bölünmesi gibi aykırılıklar örnek olarak verilebilir. Ruhsata aykırı yapılan bu değişiklikler bildirilip bedeli ödenerek Yapı Kayıt Belgesi alınabilir ve söz konusu değişiklikler yasal bir hale getirilebilir.

Ancak, projede belirlenenden daha fazla kat çıkılması gibi projeye aykırılığın yapının tamamını ilgilendirmesi nedeniyle iskan alınamamış binalarda yapının tamamı için başvuruda bulunmak gerekiyor. Bunun için hak sahiplerinden herhangi birinin başvuruda bulunması ve bedelin tamamının ödenmesi yeterlidir.

5-Tapuda Konut Olarak Göründüğü Halde İşyeri Olarak Kullanılan Yerler 
Aslında bir önceki maddede bundan bahsettik. Tapuda ve projede konut olarak görünen ancak işyeri olarak kullanılan yerler de imar barışından faydalanabilecek. Buna göre, ilgili aykırılığın bildirilerek Yapı Kayıt Belgesi alınması halinde, yapı kullanma izni (iskan) aranmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı da verilebilecektir. Ancak yapının ileride yıkılması halinde bu belge geçerliliğini yitirecek ve yapının yeniden yapılması halinde mevcut imar koşulları ve yeni proje dikkate alınacaktır. 

6-Hazineye Ait Araziler Üzerine Yapılmış Olan Yapılar
Hazine taşınmazının sosyal donatı için tahsisli olması hali hariç olmak üzere, hazineye ait araziler üzerine yapılmış yapılar için de Yapı Kayıt Belgesi verilebilecek. Hazine taşınmazı üzerindeki yapı sahipleri Yapı Kayıt Belgesi aldıktan sonra yapının bulunduğu arsayı satın almak üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığına müracaat edebilecek ve yıllardır kullandıkları bu yerleri rayiç bedel üzerinden satın alabileceklerdir. 

7-İnşaat Halindeki Yapılar 
Sadece yapılmış bitmiş binalar değil, inşaat halindeki yapılar da imar barışından faydalanabilecek. Ancak bu yapılar 31 Aralık 2017 tarihi itibariyle bitmiş kısımları için ilave inşaat alanı meydana getirmemek şartıyla Yapı Kayıt Belgesi alabileceklerdir. Yapı Kayıt Belgesi verilen bu kısımların eksik inşaat işleri tamamlanabilecektir. 
Bununla birlikte, Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda ruhsat alınmaksızın yapılabilecek basit onarım ve tadilatlara izin verilen düzenleme kapsamında, belge sahibi yapılarda yapı kullanma izin belgesi (iskan) aranmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilebilecektir. 

Peki, Hangi Yapılar İmar Barışından Faydalanamayacak?
Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar,
Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar,
Boğaziçi Sahil Şeridi ve öngörünüm bölgesi ile İstanbul Tarihi Yarımadanın Sultanahmet ve Süleymaniye çevresi ve Gelibolu Tarihi Alan’da belirlenen yerler imar barışından faydalanamayacak.

Kat Mülkiyetine Nasıl Geçilecek?
İmar barışı kapsamında yapılan düzenlemeye göre, iskan alınamadığı için kat mülkiyeti kurulmamış yapılarda Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecek. Bunun için maliklerinin tümünün onayı ve varsa umumi hizmete ayrılan yerlere denk gelen alanların terk edilmesi gerekiyor. 

Yani, Yapı Kayıt Belgesi alınmış olması tek başına yeterli olmayacak, maliklerin tamamının anlaşması ve imar planında yol, yeşil alan, park gibi kamu hizmetine ayrılan yerlerin terk edilmesi gerekecek. Kat mülkiyetine geçiş için, daha önce Yapı Kayıt Belgesi bedeli olarak ödenen bedel kadar bir bedel daha ödenecek. 

Kat mülkiyetine geçişle birlikte bu yapıların alım ve satım işlemleri yasallık kazanacak ve arsa vasfından alınan emlak vergisi, yapı vasfından alınmaya başlanacağından vergi kayıpları önlenecek. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulduğu için bu binalar teminat, ipotek veya her türlü bankacılık işlemlerinde değerlendirmeye alınabileceğinden, yapının ekonomik değeri artacak, alım satım gibi hukuki işlemlerde daha cazip hale gelecektir.

İmar Barışının Sağlayacağı Faydalar Nelerdir?
Birçok konut ve işyeri sahibi, kaçak veya imara/projeye aykırı yapılmış olması nedeniyle elektrik, su, doğalgaz gibi hizmetlerden yasal olarak faydalanamıyor. İmar barışıyla birlikte, Yapı Kayıt Belgesi alan bu yapılara elektrik, su ve doğalgaz bağlanabilecek.

İmar Kanunu’na göre alınmış yıkım kararları ve tahsil edilemeyen para cezaları da iptal edilecek. Ayrıca açılmış ceza davaları da düşecek. Bunun sonucu olarak da Yapı Kayıt Belgesi alan binalar için yıkılma endişesi son bulacak. Ancak deprem riski açısından alınması gereken her türlü tedbirin yapı malikler tarafından alınması gerekiyor.

Yapı Kayıt Belgesi ile yasal hale gelen bu yapılar ekonomik bir değer olarak gösterilebilecek. Özellikle Yapı Kayıt Belgesine sahip yapıların kat mülkiyetine geçmesiyle birlikte daire ve işyerlerinin değeri en az 2-3 katına çıkacak, bununla birlikte krediyle satış için uygun hale geleceğinden alım satış işlemlerinde öncelikli olarak tercih edilecektir. Yani, hem alıcı hem de satıcı için avantajlı bir durum söz konusu olacak.

Başvuru Yaparken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Nelerdir?
Müracaatlar e-devlet sistemi üzerinden veya Bakanlığın yetkilendireceği kuruluşlara başvurularak yapılıyor. Başvuru sırasında imara aykırılıkların doğru tespit edilmesi ve beyanda bulunurken doğru bilgi verilmesi önemli. Maliklerin beyanları esas alınarak Yapı Kayıt Belgesi bedelleri belirlenecektir. Beyanların gerçeği yansıtmaması halinde Yapı Kayıt Belgesi verilmeyeceği gibi tahsil edilen bu bedeller de iade edilmeyecek. Aynı zamanda başvuru sırasında yalan veya yanlış beyanda bulunanlar hakkında “Resmi belgenin düzenlenmesinde yalan beyan”da bulunmaktan suç duyurusunda bulunulacaktır. Dolayısıyla başvuru yapılırken çok dikkatli olunmasını, gerekirse bu konuda uzman hukukçulardan yardım alınmasını tavsiye ederiz. 

Avukat Kadir KURTULUŞ - Avukat Figen ŞİMŞEK