İmar hakları satışı ve transferi!

İmar hakları satışı ve transferi!

İmar hakları satışı ve transferi süreçleri, başvuru, belediye, Bakanlık, bilgi, belge, bölge, büyüklük, bonus, bono ve banka olmak üzere "10B" kapsamında açıklanıyor.

1B-Başvuru:

İHT programına gönüllü katılmak isteyenler parsel sahibi belediyelere yazılı başvuruda bulunur. Başvuru için gerekli belgeler yönetim tarafından belirlenir.

Gönderen bölge kapsamındaki imar haklarını transfer etmek isteyen parsel sahibi tarafından sağlanan başvuru formunu doldurarak, kurula onaylatmak üzere başvurur. Başvurunun aşağıdaki belgeleri içermesi gerekmektedir.

– Tapu belgesi

– Hangi değerin neden korunması gerektiğinin açıklaması

– Mülkün bulunduğu arazinin mevcut kullanımını, büyüklüğünü, çevredeki kullanımları, 

sokakları, su kaynaklarını plan/harita

– Öneri yoğunluğu ve kullanımı gösterir belge 

– Mülk üzerinde mevcutta izin verilen yapılaşma hakkını gösterir belge

– İmar hakkı transferi sonrası arazinin mülkiyetinin özel mülkiyette mi kalmasının yoksa 

kamu mülküne mi geçmesinin amaçlandığını açıklayan bir yazı

– Koruma, restorasyon vs. planları

– İmar hakları hesaplamaları içeren doküman

– Başvuru ücreti

2B-Belediye:

İHT sürecinde belediyeler planlama ve uygulama aşamasında konularında 

aşağıdaki çalışmaları yapmalıdır.

– Master Plan

– Kamu Hizmet planı

– Transfer Yönetmeliği

– Onaylar

– Sermaye İyileştirme Planı

– Gayrimenkul Piyasa Analizleri

– Plan Onayı

– Onaylar

– Programın Periyodik Kontrolü

3-Bakanlık:

İmar hakları transferi ile korunması istenen bölgelerde yapılaşma hakları kısıtlanacağından, haklarının kendilerine ödenmediğini düşünen mülk sahipleri tarafından mahkemeye intikal edecek davalar yasal dayanaklara göre çözümlenecektir.

Bu yüzden ilk yapılması gereken bu gibi faktörlerin göz önüne alınarak İHT ile ilgili yasal düzenlemelerin yapılmasıdır. Yasa ve yönetmelik belediyelere İHT programını uygulayabilecek yetkileri vermelidir. Ayrıca yönetmelikler üst ölçek kapsamlı planlar ile uyumlu olmalıdır. İmar hakları transferi yönetmeliği bağımsız olarak da çıkarılabilir, mevcuttaki yasalarda ve planlarda değişiklikler ve eklemeler yapılarak da benimsenebilir. Yasal süreç içerisinde önemli olan bir diğer husus ise transfer kayıtlarının düzenli bir şeklide tutulmasıdır. 

Bakanlık, İHT uygulama sürecine yönelik yasal düzenlemeler yapar ve sistemin işlemesi için belediyelere banka kurma yetkisi verir. 

4-Bilgi:

Doğal koruma alanlarında detaylı analizlerin yapılması, mevcut arazi kullanımlarının tespiti, mülkiyet bilgilerinin toplanması, varsa mevcut her ölçekteki imar planlarının incelenmesi, bilgilerinin toplanması önemli bir süreci kapsar.

Programın uygulanması süreci içinde mevcut bilgilerin toplanması, bir araya getirilmesi ve değerlendirilmesi planlama ve halk komitesi tarafından yapılır. 

Aşağıdaki bilgilerin biraraya getirilmelidir.

– Doğal Yapı ve Koruma Alanları

– Mevcut Arazi Kullanım Kararaları

– Mülkiyet Haritası

– Mevcut İmar Planları

5B-Belge:

Master Plan; Belediyenin IHT programının çerçevesini oluştur.Plan;

– Ekonomik büyüme ve nüfus tahminini içermelidir.

– Bütün olası gönderen ve alan bölgeler tanımlanmalıdır.

– Tahmin edilen nüfus artışının belediye sınırları içinde ve alan bölgelerde nasıl yerleştirileceği analiz edilmelidir.

– Alan bölgedeki mevcut ve önerilen altyapı tahmini yapılmalıdır.

– Gönderen bölgeden alan bölgeye imar haklarının nasıl transfer edileceğinin işlem ve yöntemleri belirlenmelidir. 

– Alan bölgedeki gelişmenin yönetimi için kesin planlama hedefleri ve tasarım standartları belirlenmelidir.

Sermaye Geliştirme Planı; Alan bölge için altyapının yerini ve maliyetini içermeli ve eğer altyapının maliyeti yatırımcı ile paylaşılacaksa bunun yöntemi tanımlanmalıdır. 

Gayrimenkul piyasası analizi, gönderen bölgede üretilen imar hakları ile alan bölgenin bu imar haklarını karşılayacak geliştirme kapasitesi arasındaki ilişkiyi inceler. Bu analizde amaç, uygulama yönetmeliği benimsenmeden önce, geliştirme transfer planında önerilen transfer sisteminin geçerliliğini 

denetlemektir.

Kamu Hizmet Planı; Master planın kamu hizmeti planı bileşeni, özellikle alan bölgede, belli bir zaman içinde kamu hizmetlerinin sunumunu içerir. Raporlar; Süreç içinde Çevre Etki Değeri Raporu, Altyapı Kapasite Analiz Raporu, Yaşam Kalitesi Etki Raporu belediyeler tarafından istenir.

6B-Bölge:

Gönderen Bölge: Gönderen Bölge mülk sahibine faydası İmar haklarının tamamını veya bir kısmını satma olanağı sağlayan gönüllü (zorunlu olmayan) programdır.Gönderen parsellerdeki imar haklarının transfer edilerek korunmasının bir kamu yarı olduğu gerekçesi iyi tanımlanmalıdır.

1.Adım; Planlama Bölümü’ne ‘IHT Sertifikası Niyet Mektubu’ başvurusu yapar.

Başvuru ‘Arazi Geliştirme Anlaşması’ süreciyle yapılır.

2.Adım; IHT’leri olası alan bölge mülk sahiplerine satmak için ‘Niyet Mektubu’nu kullanır.

3.Adım; Gönderen Bölge mülk sahiplerinden ihtiyaç duyulan IHT ’leri satmak için pazarlık yapar.

4.Adım; İHT satışında anlaşmaya varıldıktan sonra;

– Tapu üzerine imar kısıtlaması işlenir, ya da mülk belediyeye geçer.

– Gönderen bölgede bertaraf etme belgesi kayda işlenir. 

Alan Bölge; Alan Bölge mülk sahibine faydası ise imar hakkı satın alarak yoğunluk, yükseklik, ulaşım kapasitesi artırma olanağı sağlayan gönüllü programdır.

1.Adım; Planlama Departmanı’na, İHT kullanılmasına bağlı olarak, arazinin yoğunluk, ulaşım, yükseklik konularını yeninden gözden geçirilmesi için başvuruda bulunur. (Arazi Kullanımı Başvurusu, ya da Arazi Geliştirme Anlaşması)

2.Adım; Onay koşulları aşağıdakileri kapsar;

– İnşaat izni verilmeden önce IHT’nin satın alma kaydının belgelendirilmesi ve doğrulanması.

– İmar hakkını yeniden belirleyen, güncel tarihli 

Gönderen Bölge ‘Niyet Mektubu’. 

3.Adım; Alan Bölge mülk sahiplerinden ihtiyaç, duyulan IHT ’leri satın almak için pazarlık yapar.

4.Adım; IHT satışından sonra;

– Alan bölgede bertaraf etme belgesi kayda işlenir.

– İnşaat izinleri verilir ve projeye başlanılabilir.

7B-Büyüklük

İmar haklarına olacak olan talebi garanti altına alabilmek için, piyasada oluşacak olan imar hakkından daha fazla alan bölge kapasitesi yaratılmalıdır. Bu aynı zamanda piyasada bir rekabet de yaratacaktır. Farklı alan bölgeler belirlenerek her bir alanın alansal büyüklüğü ve bonus yoğunluklar ile kaç tane imar hakkı için kapasite yaratılabileceği hesaplanır.

Mevcut planlarda yoğunlukların yatırımcıların isteyeceği yoğunluğu karşılayacak düzeyde yüksek olması yatırımcıların imar hakkı satın almasına gerek kalmaması anlamına gelecektir. 

İmar hakları satın alınması durumunda ne kadar ilave yapılaşma hakkı verileceği belirlenir. Bonus yoğunluk olarak adlandırılan bu ilave yoğunluklar her uygulamada farklı yüzde değerlerine ulaşmaktadır. 

İHT uygulamasındaki en önemli konu gönderen bölgelerde yaratılacak imar hakkı sayısı ile alan bölgelerde oluşacak olan imar hakkı talebi arasındaki dengenin sağlanmasıdır. Gerekli analizler yapılarak nereye ne kadar imar hakkı verilmesi gerektiği, ya da ne kadar alanı ‘gönderen bölge’ kapsamına almanın anlamlı olacağı, ne kadar bonus yoğunluk yaratmanın dengeyi sağlayacağı gibi hesapların yapılmalıdır.

8B-Bonus:

İmar Kredisi Sayısı Belirleme: Gönderen Bölge Parseline verilecek olan İmar kredilerinin sayısı aşağıdaki metotlardan biri kullanılarak yapılır

– Alansal Büyüklük: İHT Kredisinin ayrılmasında en çok uygulanan ortak yöntem mülk sahibinin arsasının büyüklüğüne göre yapılmasıdır.

– Geliştirme Değeri: Başka bir yöntem imar haklarının arazinin potansiyel gelişme değeri doğrultusunda belirlenmesidir.

İmar Hakları Kredisinin Değeri: Bu değer serbest piyasa mekanizması tarafından belirlense de İHT programı her iki tarafın da korunması adına fiyatları kontrol edebilir, düzenleyebilir ya da destekleyebilir. 

Dolayısı ile değer, piyasa mekanizması, arazi kullanım düzenlemeleri ve belli imar kurallarının bir kombinasyonu sonucunda uzlaşma ile belirlenir. 

Arz Talep Dengesi: İHT’ nin başarılı olabilmesi için gönderen bölgelerde yaratılan arzın ve alan bölgelerde oluşacak talebin iyi analiz edilmesi ve hesaplanması gerekir. Belediyelerin imar kredilerinin arz ve talep yaratılması konusundaki rolü önemlidir. 

Öncelikle gönderen ve alan bölgelerdeki belirlenen taban yoğunluklar arasındaki farkın büyüklüğü imar hakları sunum ve talebi belirler.Belediye tarafından arz ve talebi belirleyen bir diğer etken ise transfer oranlarıdır. 

Transfer Oranı: Transfer oranı imar haklarına olan talep ile sunulan imar hakkı arasındaki dengeyi sağlamak üzere belirlenen değerdir. Bu değer alan bölgedeki kullanılabilir imar haklarının gönderen bölgedeki kullanılabilir imar haklarına oranıdır.

Bonus Yoğunluk: Alan bölgede belli alanlarda yatırımcının imar hakları kredilerini kullanarak mevcut planla verilen yoğunluğu ne kadar geçebileceğini gösterir.

9B-Bono:

mar hakları sertifikaya çevrilerek piyasa koşullarında alınıp, satılabilir. Sertifikaların, hangi kurum tarafından hazırlanacağı ve kurumun sorumlulukları belirlenir.

Sertifikayı hazırlayan kurum;

– Başvurusu üzerine gönderen bölge parselinden alan bölge parseline transfer edilebilecek imar haklarını belirlemek ve imar hakları sertifikası düzenlemek

– İmar hakları sertifikalarının; tapu kısıtlamalarını, antlaşmalarını yapmak, 

– Kısıtlanan ve transfer edilen imar haklarının kaydını tutmak ve kayıtları muhafaza etmek. 

– İmar hakları sertifikası için gerekli olan tüm gerekli olan tüm formları hazırlamak.görevleri arasındadır.

İmar Hakları Transferi Sertifikasının içeriğinde aşağıdaki belirtilen 

bilgiler yer almalıdır;

– Transfer Eden şahsın adı

– Transferi Alan (eğer belli ise) şahsın adı

– Üzerinde imar hakları hesaplamalarının olduğu gönderen parselinin yasal tanımı

– Transfer için uygun olan imar haklarının konut birimi ya da inşaat alanı cinsinden miktarının beyanı

– Eğer parseldeki imar haklarının tamamı değil de bir kısmı transfer edildiyse, parsel üzerinde geri kalan imar haklarının konut birimi ya da inşaat alanı cinsinden beyanı.

– Sertifikanın düzenlenme tarihi

10B-Banka:

ir imar hakları transferi programının en önemli bileşenlerinden biri İmar Hakları Bankasıdır. İHT Bankasının amacı imar haklarını alıp satarak alıcı ve satıcıların buluşturmak, böylelikle piyasayı durgun olduğu zamanlarda canlandırmak ve kontrol edilebilmektir. 

İmar Hakları Transferi Bankası kamu, belediye veya kar amacı gütmeyen diğer organizasyonlar tarafından kurulabilir. Bankanın kurulabilmesi ve işletilebilmesi için de yasal mekanizmanın kurulmuş olması gerekir. İHT Bankası imar haklarını satın alabilir, elinde tutabilir ve satabilir. 

İmar Hakları Bankasının bir başka potansiyel rolü düşük faizli kredi ve ödenekler ile fon sağlamak ve alan bölgenin altyapısını sağlamaktır. Böylelikle yatırımcının masraflarını düşürerek alan bölgede talebin arttırılması sağlanır. 

Uzlaşma Yöneticisi Şehir Plancısı Faruk Göksu

Kentsel Strateji

İstanbul’u kurtaracak formül bulundu: İmar transferi!