İmar planı değişecek, değer artışı tespit edilebilecek!

3194 sayılı İmar Kanununda 14/2/2020 tarihinde yapılan değişiklikle Ek Madde 8 eklenmiştir. Bu maddeyle İmar planı deği̇şi̇kli̇ği̇ ile meydana gelecek değer artışının kamuya aktarılması hususu düzenlenmiştir. Bunun üzerine Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen Ek 8 inci madde ile ilgili iş ve işlemlere yönelik usul ve esasları belirlemek amacı ile hazırlanan “İmar Planı Değişikliği ile Meydana Gelecek Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik Taslağı” 17/04/2020 tarihinde görüşlere sunulmuştur. 

3194 sayılı İmar Kanunu Ek Madde 8 – (Ek:14/2/2020-7221/12 md.)
“Plan değişiklikleri, plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun olarak yapılır. Plan değişikliği tekliflerinde ihtiyaç analizini içeren sosyal ve teknik altyapı etki değerlendirme raporu hazırlanarak planı onaylayacak idareye sunulur.

Parsel bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran imar planı değişiklikleri yapılamaz.

Bin metrekareden az olmamak kaydıyla oluşmuş adalarda; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarı çaplı alanda karşılanmak zorundadır.

Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamı değer artış payı olarak alınır. Değer artış payı bedelinin tespitinde 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespit esasları gözetilir.

İmar planı değişikliği ile taşınmazda meydana gelecek değer artışının tespiti 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından plan değişikliği açıklama raporunda belirtilen mer’i plan koşullarındaki değer tespiti ile birlikte değişiklik sonrası değer tespiti yapılmak suretiyle belirlenen ortalama yeni değerden az olmamak üzere, idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenir. Değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışında veya ruhsat aşamasında taşınmaz maliklerince ödenir. Kıymet takdir komisyonunca belirlenen değer artış payı, ödeme tarihinde her takvim yılı için, bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Kanunun mükerrer 298 inci maddesi uyarınca tespit ve ilân edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere arttırılarak uygulanır.
Taşınmazın değer artışına tabi olduğu tapu kütüğüne şerh edilir. Emsal, inşaat alanı, yapı yüksekliği ve kullanım amacı değiştirilmemek kaydıyla yapılacak ruhsat tadilatları hariç, değer artış payı ödenmeden yapı ruhsatı düzenlenemez. Değer artış payı tutarları taşınmaz maliklerince; Bakanlık muhasebe birimi hesabına yatırılır. Yatırılan tutarların;

a) Büyükşehir belediyesinin olduğu illerde; %25’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %25’i ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına, %25’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,

b) Büyükşehir belediyesi olmayan illerde ise; %40’ı imar planı değişikliğini onaylayan idarede açılacak ilgili hesaba, %30’u Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,

c) Bakanlıkça onaylanan imar planı değişikliğinden kaynaklanan değer artışının %75’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına, kalan değer artış payının; büyükşehir belediyesinin olduğu illerde %15’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %10’u ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına; büyükşehir belediyesi olmayan yerlerde ise Bakanlık payının dışındaki kalan değer artış payının tamamı plan değişikliğinin yapıldığı yerdeki ilgili idarenin açılacak ilgili hesabına, beş iş günü içerisinde aktarılır ve (a) bendine göre kalan değer artış payının %25’i, (b) bendine göre kalan değer artış payının %30’u ile imar planı değişikliğinin diğer genel bütçeli idareler tarafından onaylanması durumunda değer artış payının tamamı genel bütçeye gelir kaydedilir.

16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki alanlarda, kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki alanlarda, mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlarda yapılacak plan veya plan değişiklikleri ile imar planlarında yençok: serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin 8 inci maddenin birinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen usullere göre yapılacak plan değişikliklerinde bu madde hükümleri uygulanmaz. Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlıkça belirlenir.”

İMAR PLANLARINI BELİRLEME VE DEĞİŞTİRME YETKİLERİNİN KURULLARA DEVREDİLMESİ

Öncelikle belirtmek isteriz ki; İmar Kanunu’nun “Planların hazırlanması ve yürürlüğe konulması” başlıklı 8. maddesi ve ilgili diğer maddelerde düzenlenen İmar planlarının hazırlanması, yürürlüğe konulması ve değiştirilmesi hususlarında yerel yönetimlere verilen yetkilerin alınıp merkezi yönetim altında kurulacak bir kurula devredilmesi yerinde olacaktır. Bu konuda 2863 sayılı “Kültür Ve Tabi̇at Varlıklarını Koruma Kanunu” ile düzenlenen Kültür ve Turizm Bakanlığına bağlı faaliyetlerini gösteren Kültür Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu ve kültür varlıklarını koruma bölge kurulları örnek alınabilir.  2863 sayılı “Kültür Ve Tabi̇at Varlıklarını Koruma Kanunu” ve “Kültür Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu Ve Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulları Yönetmeli̇ği̇” kapsamında kurulların oluşumu, çalışma usul ve esasları düzenlenmiştir. Bu kurullar örnek alınarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığına bağlı “İmar Belirleme ve Değiştirme Kurulları” oluşturulabilir. 

İmar planlaması ve daha genelinde şehircilik anlayışı; esasında toplumun tarihi, kültürü, hayata bakışı ve onu anlamlandırışıyla doğrudan ilintilidir. Bunun ötesinde, mekânın, üzerinde yaşayan insanların düşünsel/entellektüel hayatına olan birinci derecede etkisi bugün birçok bilimsel araştırmanın da konusunu oluşturmaktadır. Bu açıdan bakıldığında İmar belirleme ve değiştirmeye ilişkin yetkilendirmenin sadece ilgili olduğu bölgeyi değil, ülkenin tamamını ilgilendiren, yerel belediyelere bırakılamayacak kadar  önemli bir konu olduğu daha iyi anlaşılacaktır. Bu yetkilerin bakanlık nezdinde sanat tarihi, hukuk, gayrimenkul geliştirme, harita mühendisliği, mimarlık ve şehir planlama dallarında uzmanlaşmış kişilerden oluşan kurullara devredilmesi, yerel yönetimler ve komisyon üzerinde oluşabilecek imar planı değişikliğine ilişkin muhtemel baskıları da bertaraf edecektir. Bu sayede aynı zamanda ülke ve şehir genelinde imar planlarında yeknesaklık sağlanmış olacaktır. Ayrıca imar belirleme ve değiştirme yetkisinin sadece idarenin takdirinde olmadığı bunun yanında ayrıca Çevre ve Şehircilik Bakanlığının, Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı, Özelleştirme Yüksek Kurulu, Toplu Konut idaresi Başkanlığı gibi kurumların da değişik kanunlardan kaynaklı imar planı belirleme ve değiştirme yetkilerinin olduğu unutulmamalıdır. Oluşturulacak kurullar ile imar planlarının belirlenmesi ve değiştirilmesinde yeknesaklık sağlanacaktır. 

DEĞER ARTIŞ PAYININ KAMUYA AKTARILMASINA İLİŞKİN UYGULAMALAR VE DÜŞÜNCELER

İmar planı değişikliği kapsamında meydana gelen değer artışının kamuya aktarılmasına benzer bir uygulamayı aslında İmar Kanunu’nun 18. maddesinde de görmekteydik. Bu açıdan 18. madde ile Ek 8. maddenin birlikte değerlendirilmesi yerinde olabilirdi. Bu kapsamda özel teşebbüsün önüne de geçmeyecek şekilde adil bir değer artışı bölüşümünün öngörülmesi ve çok sınırlı istisnalar dışında tüm imar planı değişikliklerinde uygulanması yerinde olacaktır. Bununla birlikte bu konunun dünya gündeminde çokça tartışıldığı, bir kısım ülkelerin hali hazırda uyguladıkları, bir kısım ülkelerin ise daha önceden uygulamalarına rağmen sonradan vazgeçtikleri bilinmektedir. 

Yeni Zelanda'da özel veya meclis kararı ile plan değişikliğinin yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın taşınmazın araziden arsaya dönüştürmesi veya bir bölgedeki yapı yoğunluğunun arttırılması işlemlerinin tümünün 2016 yılında Gelir Vergisi Kanununda meydana gelen değişiklikle vergiye tabi olacağı bildirilmiştir. Bunun yanında on yıl veya daha fazla bir zamandır taşınmazın el değiştirmemiş olması söz konusu vergi uygulamasının istisnası olarak düzenlenmiştir. 

İrlanda’da 2010 yılında gerçekleştirilen yasa değişikliği ile imar planı değişikliklerinin vergiye tabi olduğu bir sisteme geçilmiştir. Bu kapsamda imar planı değişikliği sebebiyle oluşan değer artışının yüzde 80 inin kamuya aktarılması kararlaştırılmıştır. Arsa geliştiricilerden gelen yüksek baskı sonucu sözkonusu yasal değişiklik 2015 yılında terk edilmiştir. 

Değer artış payının sadece imar planı değişikliği şeklinde ortaya çıkacağını söylemek doğru olmaz. Kamu idareleri tarafından altyapı yatırımları gerçekleştirilmekte, bu kapsamda bir çok bölgeye çeşitli ulaşım hizmetleri götürülmektedir. Bir bölgeye metro geleceği söylentisi bile bölgedeki taşınmaz piyasası değerlerinin artması için yeterli olmaktadır. Bir anlamda kamunun genel bütçeden yaptığı harcama ile toplumun bir kısmı hem altyapı imkanlarına ulaşmakta hem de taşınmazlarının piyasa değeri karşılıksız olarak artmaktadır. Bu da devletin toplumun her kesiminden topladığı vergiyi sadece toplumun bir kesimine bedelsiz olarak terk etmesi anlamına gelecektir. Aynı gerekçeden kaynaklandığı düşünülürse; bu kapsamdaki değer artışlarının dahi bu yönetmelik kapsamında değerlendirilerek kamumun altyapı yatırımları ve sosyal servis hizmetleri sonucu taşınmazlarda oluşan değer artışının da altyapı projelerinin finansmanında kullanılmak üzere kamuya aktarılması uygun olacaktır.

Kamunun kısıtlı bir bölgede gerçekleştirdiği hizmetleri toplumun tüm kesimlerine yüklememesi çeşitli yollarla sağlanabilir. Bunlardan biri  Yap-İşlet-Devret modeli ile yapılan altyapı ve üstyapı yatırımlarıdır. Bu şekilde kamunun genel bütçeden gerçekleştireceği bir yatırım özel sektör eliyle gerçekleştirilmekte ve yatırımın finansmanı uzun vadede bu hizmetlerden yararlananlara yüklenmektedir (Hazine garantisine ihtiyaç olmadığı düşünülürse). Avrasya Tüneli, İstanbul Havalimanı, Osmangazi Köprüsü bunlara örnek olarak gösterilebilir.  Yine buna benzer şekilde kamu, faydalanıcı ortak yatırımlarının da yapıldığı gözlenmektedir. Metro durağının özel hastane veya AVM nin içerisinden geçmesi gibi durumlarda özel hastane veya AVM de kamunun gerçekleştirdiği yatırımdan yarar sağladığı için yatırımın bir kısmına katılmaktadır. Bu yaklaşımların temelinde yatan düşünce ise “en çok yarar sağlayan en çok katkıyı yapmak zorunda olandır” düşüncesidir. Tüm bu durumda dahi bölgede oluşan değer artış payının belirli oranlarda kamuya devredilmesi yerinde olacaktır. Ayrıca, kamu hizmetlerinden daha çok yararlanan taşınmazların daha çok vergi vermesi gerektiği de söylenebilecektir.

Bir kısım ülkelerde ise değer artış payının kamuya aktarılması yerine, imar artışı sebebiyle hak sahibi olacak kişilere, imar artışı sebebiyle oluşacak fazladan konutların makul ücret üzerinden ihtiyaç sahiplerine teslimi borcu yüklenmektedir. Bir başka ifadeyle; değer artış payının kamuya devredilmesi yerine kamu adına ulaşılabilir konut üretimi borç olarak yüklenmektedir.

YÖNETMELİK HÜKÜMLERİNİN GENEL DEĞERLENDİRMESİ

Bu açıklamalardan sonra; İmar Planı Deği̇şi̇kli̇ği̇ İle Meydana Gelecek Değer Artış Payı Hakkında Yönetmeli̇k Taslağına ilişkin dört farklı hususu görüşlerinize sunacağız.

1) İmar Planı Deği̇şi̇kli̇ği̇ İle Meydana Gelecek Değer Artış Payı Hakkında Yönetmeli̇k Taslağı “Genel Hükümleri” başlıklı birinci bölüm “Amaç” başlıklı 1. maddedesinde;

“Bu yönetmeliğin amacı 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 12 inci maddesi ile 3194 sayılı İmar Kanunu Ek 8 inci maddesine göre taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine alanı 1000 metrekare ve üzeri olan imar adası bazında yapılacak nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini artırmaya veya fonksiyon değişikliğine yönelik imar planı değişikliği sonucunda piyasa değerinde artış olan taşınmazın, artan değerinin tamamının değer artış payı olarak kamuya kazandırılması ile ilgili iş ve işlemlere yönelik usul ve esasları belirlemektir.”

Her durumda imar planı değişikliğine karar verip vermeme idarenin takdirinde olan bir konudur. Söz konusu düzenleme ile imar planı değişikliğinin hangi usul ve esaslarda yapılacağına yönelik bir müdahale söz konusu değildir. Bununla birlikte taşınmazın artan değerinin tamamının kamuya aktarılacağının belirlenmesi özel teşebbüs ve sermayenin değerinin azalmasına ve kamunun aşırı yararlanmasına neden olacaktır. Bunun yerine mesela %30 unun mevcut hak sahiplerine ve dolayısıyla özel teşebbüse kalan kısmının ise kamuya aktarılması yerinde olacaktır. Aksi halde dolaylı olarak imar planı değişikliği taleplerinin önü kanun yoluyla kapatılmış olacaktır, bunun ise özel teşebbüsün gelişmesini engelleyeceği, mülkiyet hakkını aşırı derecede sınırlandıracağı ve bu sebeplerle hukuka aykırılık teşkil edeceği açıktır.

Diğer yandan İmar Kanunu Ek madde-8 “Parsel bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran imar planı değişiklikleri yapılamaz” demek suretiyle parsel bazında imar değişikliği yapılamayacağı vurgulanmış, hemen akabinde  “Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamı değer artış payı olarak alınır. Değer artış payı bedelinin tespitinde 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespit esasları gözetilir.” hükmü getirilmiştir, ancak “ada bazında” ifadesinden ne anlaşılması gerektiği detaylandırılmamıştır. Detaylandırma yönetmelik taslağında “1000 metrekare ve üzeri olan imar adası bazında yapılacak” denilmek suretiyle yapılmıştır. Buradaki en önemli sorun, parselden büyük ancak 1000 m2den küçük alanların durumunun ne olacağı üzerinde toplanacaktır. Bu alanlarda yapılacak değer artışlarının kamuya aktarılması zorunluluğu olmayacak gibi bir anlam çıkmaktadır ki; bu da getirilen ek maddeyle ulaşılmak istenen amaç arasında bir çelişki oluşturacaktır. Bu bakımdan söz konusu çelişkinin giderilmesi gerekmektedir. 

2) İmar Planı Deği̇şi̇kli̇ği̇ İle Meydana Gelecek Değer Artış Payı Hakkında Yönetmeli̇k Taslağı “Genel Hükümler” başlıklı birinci bölüm “Tanımlar” başlıklı 4. maddesinde;

“Değer Artış Payı: Onaylı imar planı olan yerlerde, imar plan değişikliği ile oluşacak taşınmazın (arsa) yeni değeri ile meri imar planına (plan değişikliğinden önceki plan) göre hesaplanan taşınmaz (arsa) değeri arasındaki farkı”

Yönetmelik taslağı ile sadece onaylı imar planı olan taşınmazların bu yönetmelik kapsamında değer artış payına konu olabileceği düzenlenmiştir. Ancak ”arazi” niteliğinde bulunan imar parselinin oluşmadığı taşınmazlara imar gelmesi durumunda oluşacak değer artışı kamuya aktarılacak bir pay olarak değerlendirilmemiştir. İlk bakışta İmar Kanunu’nun “Parselasyon planlarının hazırlanması” başlıklı 18. maddesinin bu boşluğu karşıladığı düşünülebilir.

“Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.”

Bölgede gerçekleştirilecek İmar Kanunu 18. madde uygulaması (parselasyon) ile değer kazanacak arsa veya arazilerin her birinin aynı ölçü veya aynı oranda değer kazanacağı söylenemez. Her birinin umumi hizmet alanlarına (mezarlığa, belediye hizmetlerine, sosyal ve kültürel tesislere vb. birçok alana) yakınlığına veya uzaklığına göre çok veya az değer artışının olması doğaldır. Bunun yanında düzenleme sonrası taşınmaz malikinin aynı yerden taşınmaz edinimi de mümkün olmayabilir veya müstakil parseli hisseli parsele de dönüşmüş olabilir. Tüm bu faktörler birlikte düşünüldüğünde, değer artışları arasında oran eşitliğini sağlayamayacağı da söylenebilir. 

Kanun koyucunun değerlerin eşit veya oransal dağılımına yönelik bir iradesi de söz konusu değildir. Tüm bunlara rağmen kanun koyucu bir taraftan imar planı değişikliği sebebiyle oluşacak değer artışını kamuya aktarmak istemekte ancak bir yandan da parselasyon düzenlemeleri ile yani imar planı uygulamaları ile değer artışını eşitlikten uzak şekilde paylaştırmaktadır. Ek Madde-8 in bu kapsamda da bir düzenlemeyi içermesi yerinde olurdu. Aksi halde idarenin resen gerçekleştirdiği imar planı değişikliklerinden değer artış payı alınmazken hak sahiplerinin talepleri sonucu gerçekleşen değer artışlarından pay alınması sorunu ortaya çıkacaktır.

3) İmar Planı Deği̇şi̇kli̇ği̇ İle Meydana Gelecek Değer Artış Payı Hakkında Yönetmeli̇k Taslağı “Kıymet Takdir Komisyonunun Teşekkülü ve Değer Artış Payı Belirleme Esasları” başlıklı ikinci bölüm “Komisyonun Teşekkülü  ve Görevleri” başlıklı 5. maddedesinde;

“Kıymet takdir komisyonu ilgili İdarenin bünyesinde 657 sayılı Devlet Memurları Kanununun 4 üncü maddesi kapsamında görev yapmak koşulu ile ilgili lisans veya lisansüstü programlardan mezun olan en az 5 kişiden olmak üzere tek sayıda kişiden oluşturulur. Komisyonlarda üniversitelerin gayrimenkul geliştirme ve yönetimi bölümlerinin lisans, yüksek lisans ve doktora programlarından mezun olan, değerleme uzmanlığı lisansına sahip, şehir plancısı, harita mühendisi (Geomatik mühendisi/ Jeodezi ve Fotogrametri mühendisi), mimar, inşaat mühendisi ve ilgili diğer mühendislik dallarından mezun personelin görev alması esastır. Belirtilen kapsamda yeterli personeli olmayan İdareler, kamu kurum ve kuruluşlarının bünyesinde bulunan yukarıda belirtilen nitelikleri haiz personelden temin edilir.” 

Komisyonun tüm üyelerinin idarenin bünyesinde 657 sayılı Devlet Memurları Kanununun 4 üncü maddesi kapsamında görev yapan kişilerden oluşması gerektiği vurgulanmıştır. Ancak 3 üyenin devlet memuru olmayan ve alanlarında uzmanlaşmış kişiler arasından, 2 üyenin ise alanlarında uzmanlaşmış devlet memuru kişiler arasından seçilmesinin uygun olacağı düşünmekteyiz. Bu şekilde teknik uzmanlığa sahip kişilerin de imar planlarını belirleme ve değiştirme süreçlerinde yer alması sağlanmış olacaktır. Ayrıca kanyağın aktarılacağı kamu ile değer artış payının değerlemesini yapacak mercilerin aynı olmasının doğru olmadığını düşünüyoruz. Zira teorik olarak memur kişinin amir kişinin talebi ve dileği doğrultusunda hareket edeceği açıktır.

4) İmar Planı Deği̇şi̇kli̇ği̇ İle Meydana Gelecek Değer Artış Payı Hakkında Yönetmeli̇k Taslağı “İstisnalar” başlıklı beşinci bölüm “Değer Artış Payının İstisnaları” başlıklı 17. maddedesinde;

“16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki alanlarda, kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki alanlarda, mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlarda yapılacak imar plan veya planı değişiklikleri ile imar planlarında yençok: serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin İmar kanununun 8 inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen usullere göre yapılacak imar planı değişiklikleri, idarelerce re’sen yapılacak imar planı değişiklikleri değer artış payına tabi değildir.”

Ülke ve şehir genelinde imar planlarında yeknesaklık sağlanması imar planlamasının temelini oluşturmaktadır. Bu nedenle istisnalar başlığı zorunlu olmadıkça sınırlı tutulmalıdır. Şöyleki;

Ülkemizdeki çoğu yapının kentsel dönüşüm kapsamında kaldığı bir gerçektir.  6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki alanların yönetmelik taslağında istisnalar kapsamında yer alması doğru olmamıştır. 

İmar planları ile imar artışı (kat adedi, yapılaşma yoğunluğu vs.) gerçekleştirilirken bitişik parsellere tabi yerlerden bir kısmı için değer artışının kamuya aktarılmasının öngörülmesi, diğer bir kısmının ise kentsel dönüşüm kapsamında kaldığı gerekçesiyle değer artışının parsel sahipleri ve müteahhit nezdinde bırakılması Evrensel Hukukun ve Anayasamızın temel normlarından olan Mülkiyet Hakkı (35. madde) ve Kanun Önünde Eşitlik ilkelerine (10. madde) aykırılık teşkil edecektir.

Türkiyenin her yerinde inşaat maliyetlerinin aşağı yukarı aynı olduğunu söyleyebiliriz Ancak arsa maliyetleri veya son müşteriye satış fiyatları arasında büyük bir uçurumun olduğu bir gerçektir. Öte yandan, kentsel dönüşüm ihtiyacı sadece büyük şehirlerde arsanın pahalı ve son müşteriye satış fiyatının yüksek olduğu yerlerde oluşmamakta, ülkenin geneline yaygın bir ihtiyaç olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu durumda bir kısım yapıların kentsel dönüşüm kapsamında yeniden inşası/imarı, yüklenici ve arsa sahipleri açısından kârlı olacağı için mümkün iken bir kısım yapıların bulunduğu konum, şehirleşme oranı gibi etkenler nedeniyle yeniden inşası/imarı, yüklenici açısından kârlı olmayacağı için mümkün değildir. 

Türkiye'nin genelinde yapılacak kentsel dönüşüm kapsamındaki tüm projelerin adeta bir denkleştirme piyasası mantığı içerisinde değerlendirilmesi gerekmektedir. Denkleştirme piyasasının mantığını, karlı projelerden doğan değer artış payının bir kısmının karlı olmayan projelerin finansmanında kullanılması oluşturmaktadır. Böylece, artış payının kamuya aktarılması esas amacına daha uygun hareket edilmiş olunacağını düşünmekteyiz. 

Son olarak; yukarıda yapmış olduğumuz tüm açıklamalar birlikte değerlendirildiğinde bu yönetmelik kapsamında getirilen tüm düzenlemelerin Mülkiyetin Hakkının Korunması ve Kanun Önünde Eşitlik ilkelerine uygun olması gerekmektedir. Zira  nâzım ve uygulama imar planı değişikliği ile de taşınmaz maliklerine karşılıksız kazandırma yapılması muhtemeldir. Bunun yanında imar planı değişikliği sebebiyle taşınmazda değer artışının oluşmasında; başvuru üzerine gerçekleştirilen işlem ile idarenin resen gerçekleştirdiği işlem arasında bir fark da bulunmamaktadır. İdarenin İmar Kanununun 8 inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi ile resen gerçekleştirdiği işlemler sebebiyle oluşan değer artışlarından (karşılıksız kazandırmadan) da kamunun değer artış payı almasının yerinde olacağını düşünüyoruz.

ÇEBİ Hukuk Danışmanlık
Av. Taha Hüseyin ÇEBİ

İmara aykırı yapılar için 'ceza' düzenlemesi!