İnanç Kabadayı: İstanbul sıkıştı ve gideceği ilk Kartal-Maltepe!

 

Marmaray projesinin tamamlanmasıyla bölgenin ulaşım alternatiflerinin artacağı, dolayısıyla burayı yaşam alanı olarak seçen tüketicilerin sayısının yükseleceği belirtiliyor. Son dönemde gayrimenkul geliştiricilerin projeleri için burayı adres olarak seçmeleri de bunun bir göstergesi.     Metrobüs, metro ve tramway… Toplu insan taşımacılığının vazgeçilmez bu 3 aracı geçtiği güzergâhları adeta ihya ediyor. Bu araçların geçtiği yol üzerindeki kira fiyatları artıyor, satılık ev fiyatları yükseliyor, hele boş arazi varsa değerine değer katıyor. Anadolu yakasındaki Kartal –Maltepe de bu yıl açılması planlanan metro ile şimdiden değerine değer katan ilçelerden.   İstanbul’un bu iddialı lokasyonu şimdiden birçok tüketici tarafından yaşam alanı olarak seçilmeye başlandı. Bunda, son yıllarda ilçenin ulaşım alternatiflerinin artması ve buna bağlı olarak birçok yeni projenin yükselmesi etkili. Zira “Buraya metro bağlanacak. Üstelik kentsel dönüşüm ilk bu lokasyonlarda gerçekleşiyor. İstanbul sıkıştı ve gideceği ilk yer buralar” diyor Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İnanç Kabadayı.     Kartal yüksekten uçuyor Kartal’ın kentsel dönüşümünü tamamlamasıyla İstanbul’un önemli turizm, ofis ve alışveriş bölgesi olması bekleniyor. Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı’ya göre Kartal-Maltepe gelişim olanakları ile ümit vaat eden bir lokasyon. Realty Plus Türkiye Genel Müdürü Kenan Topçu da Yazıcı’yla aynı kanaatte. Topçu’ya  göre İstanbul’un önümüzdeki kısa vadede en çok prim yapması beklenen lokasyonlarından birisi Kartal-Maltepe.      Kartal kiraların en çok arttığı ilçe Bu bölgenin geleceğine inanılıyor. Çünkü bu yıl içinde açılması planlanan Kartal-Kadıköy metro hattı buraya olan talebi arttırdı. Bu da bölgedeki satılık ve kiralık daire ile satılık arsa fiyatlarını etkiledi. Nitekim bu durumu sahibinden.com’un verileri de doğruluyor. Sahibinden.com verilerine göre Kartal yüzde 38’le metro güzergâhında kiraların en çok yükseldiği bölge. İlçede 2010 yılında 650 lira olan kiralık daire fiyatı, 2011’de 900 liraya yükseldi.   KARTAL'DAKİ KİRALIK KONUTLAR İÇİN TIKLAYIN   Bunda hiç şüphesiz 2006’da dünyaca ünlü İran asıllı mimar Zaha Hadid’in Kartal için hazırladığı kentsel dönüşüm projesinin konsept proje olarak seçilmesi de var. Üstüne bir de kentsel dönüşümün gündeme gelmesi ve büyük sanayi kuruluşlarının eski fabrikaların bulunduğu büyük ölçekli araziler üzerinde projeler gerçekleştireceği beklentisi Kartal’da emlak fiyatlarını artırmaya yetti.    Adalet Sarayı nüfusu artırıyor Bölge buna paralel olarak her geçen gün yeni projelere daha ev sahipliği yapıyor çünkü bölgenin avantajı fazla. Anadolu Yakası’nın en gözde yerlerinden olan Kartal’daki Adalet Sarayı buraya büyük bir nüfusu çekti. Bunun yanında bölgedeki hastane, otel ve üniversite yatırımları da bu gelişimi destekliyor. Üstelik Sabiha Gökçen havalimanına yakınlığı, TEM ve E-5 gibi ulaşım aksları üzerinde olması da Kartal ve çevresinde otel yatırımlarını tetikliyor.    Burada açılması planlanan vakıf üniversiteleri de bölgenin gelecek vaat ettiğinin bir başka göstergesi. Zira buna bakılınca konut yatırımlarının daha artacağı öngörülüyor. Buradaki arazilerin değerlendirildiği başka bir konuda ofis. Zira İstanbul’un Merkezi İş Alanı olarak tabir edilen Mecidiyeköy’ün artık dolması gayrimenkul geliştiricileri Anadolu yakasında ofis merkezi aramaya itmişti. İlk başta burada Ümraniye ön plana çıksa da burasının da dolması yatırımcıları yeni alternatiflere yöneltti ve şirketler şimdilerde Kartal-Maltepe’ye yoğunlaşıyor.     Maltepe ise son dönemde yeni projelere ev sahipliği yaparak iddiasını kanıtladı. Maltepe Süreyyapaşa, Tepe İnşaat’ın Narcity projesi, Nar Kule ve  Kiptaş  Konutları son yıllarda yaşayan tüketici sayısını hızla artırdı. Uzmanlar son projelerle birlikte Maltepe’deki konut sayının 7 bine yaklaştığını belirtiyor. Her konutta ortalama 4 kişinin yaşayacağı düşünülürse buranın nüfusunun 28 bin kişiye dayandığı görülebilir. Tabi burası sadece Süreyyapaşa’nın yerleşime açılan bölümü. Maltepe’nin sahil ve E5 tarafındaki arsaları da yatırımcılar için son derece cazip. Gayrimenkul geliştiricilerinin de burada hızla projeleri yükseliyor. Buranın son dönemde çehresinin ne kadar değiştiğini Kiptaş Genel Müdürü İsmet Yıldırım, basına verdiği bir demeçte “Okulu, hastanesi, alışveriş alanları ve camisiyle yepyeni bir yaşam alanı oluştu” diye belirtmişti.     Yeni trend Kartal-Maltepe Ulaşım: D-100 Karayolu aksında yer alan Kartal-Maltepe, güneyde sahil yolu ve kuzeyde O-4 Otoyolu ile çevreleniyor. Aynı zamanda Sabiha Gökçen Havalimanı’na yakın olan bölge, kara, deniz ve demir yolu ulaşım çeşitliliğine sahip olması sebebiyle bir çok avantaja sahip.   Modern yapılar yükseliyor: Kartal Kentsel Dönüşüm Projesi, Pendik ve Kartal sahil, Kartal Merkez ve E-5’ten sahile inen, taş ocağını da içine alan 555 hektarlık bir alanı kapsıyor. Projede, ağırlıklı iş kuleleri, konut, kültürel alan, opera evi, park, oteller, restoranlar, yat limanı ve marina olacak. Böylece İstanbul’un birçok ilçesinin ortak sıkıntısı gecekondulaşma ortadan kalkacak, yerine modern yapılar yükselecek.     Sosyal donatılar: Kentsel dönüşümle yeniden kabuk değiştiren ilçenin nüfusu hızla artıyor. Bölgedeki Adalet Sarayı, bölgede genellikle hukuk alanında istihdam edilen bireylerin burayı tercih etmesini sağlıyor. Bu sebeple gayrimenkul geliştiricler buradaki AVM, rezidans ve ofis yatırımlarını hızlandırdı. Bu da burayı yaşam alanı olarak tercih eden tüketicilere alternatif sunuyor.      Havası temiz, manzarası deniz: Sahil şeridinde yer alması sebebiyle hava sirkülasyonu fazla. Üstelik bölgenin güneybatı yönünde Marmara Denizi ve adalar manzarasının hakim olması, burada yaşayanların hafta sonunu çok uzaklaşmadan sahilde geçirmelerini sağlıyor.     SOM DEĞERLEME KARTAL- MALTEPE BÖLGESİ SWOT ANALİZİ     GÜÇLÜ YÖNLER     D-100 Karayolu aksında yer alması   Güneyde sahil yolu ve kuzeyde O-4 Otoyolu ile çevrelenmiş olması   Sabiha Gökçen Uluslararası Havalimanı’na yakın olması Kara, deniz ve demir yolu ulaşım çeşitliliğine sahip olması Kartal Kentsel Dönüşüm Projesi çerçevesinde D-100 Karayolu aksında yer alan sanayi yapılarının taşınmasıyla boş alanların oluşması ve arsa stokunun meydana çıkması Sanayi fonksiyonlu yapıların yerine merkezi iş alanı ve lüks konut projelerinin planlanması Kartal Kentsel Dönüşüm Projesi ile çevre kalitesinin arttırılacak olması Kartal Adalet Sarayı projesinin bölgenin prestijini ve çekim gücünü arttırması Bölgenin güneybatı yönünde Marmara Denizi ve adalar manzarasının hakim olması Ofisim İstanbul, Narkule, Nish Adalar, Deluxia Dragos, Dumankaya Vizyon, Asia Residence, Kartal Kule gibi prestijli projelerin bölgede yer alması     ZAYIF YÖNLER    Deprem açısından riskli bir bölge olması Kartal Kentsel Dönüşüm Projesinin uzun süredir gündemde olmasına karşın projenin ana unsurlarına yönelik belirsizlik bulunması   D-100 Karayolu’nun bölgeyi alt–üst ya da aşağı–yukarı olarak ayırması, bu bölünmeyle etkileşimin sınırlanması  Bölgenin makro formu dikkate alındığında demografik açıdan heterojen bir yapıya sahip olması Sahil bandı dışında yeşil alanların ve rekreasyon alanlarının yetersiz olması   FIRSATLAR    Merkezi İş Alanı olarak gelişim ve değerlenme potansiyelinin bulunması Boşalan sanayi alanlarının hizmet–ticaret–konut fonksiyonlu alanlara dönüşmesi   Havaalanına yakın konumu nedeniyle konaklama alanlarının gelişmesi Kuzey yönünde yer alan gecekondu alanlarının dönüşümü ile yapı ve çevre kalitesinin arttırılması İstanbul Metrosu Anadolu Yakası hattının faaliyete geçmesiyle trafik yoğunluğunu azaltacak olması Boşalan sanayi alanlarında rekreasyon alanlarının projelendirilebilecek olması       TEHDİTLER    Olası İstanbul depreminin özellikle bölgedeki eski yerleşimler ve çevresinde yaratacağı afet riski D-100 Karayolu’nun bölgedeki alanlar arası etkileşimi tehdit etmesi   Bölgedeki sanayi yapılarının bir kısmının faaliyetlerine devam ediyor olması     Emlak Rotası