İnşaat sektörü ve bankalar...

Geçtiğimiz hafta altyapı, finans ve bankacıların konut üreticilerine ve arza sunulmuş proje fiyatlarına yönelik fiyatların daha da düşeceği yönünde bazı beyanlarda bulunması tam bir talihsizlikti. Bu açıklamalarda inşaat maliyetlerinin düşmesinden mütevellit arza sunulan projelerde ki konutların satış fiyatlarının da düşmesi gerektiği yönünde enterasan görüşler ve düşünceler beyan edilmişti. Bu fikre bankacılarında iştirak etmesine açıkçası hayret ettim. Eğer bankacılarda gayrimenkul fiyatlarının düşüşü yönünde beyanat veriyorsa o zaman ortada cevap bekleyen birçok soru var demektir. Bu açıklamaların konut fiyatlarının düşmesi gerektiği yönünde olması sadece inşaat maliyetlerinde yaşanan düşüşten mi yoksa başka bir beklentiden mi kaynaklanıyor bilinmez ama mantığı anlamak çok zor. Piyasa koşulları üzerine fiyatların düşeceğinden dem vurmak sadece demir, çimento ve petrol gibi inşaat sektörünü ilgilendiren büyük kalemlerde ki bazı malzemelerin fiyatlarında yaşanan düşüşü baz aldıklarını düşünelim ve varsayalım. Zaten emlak fiyatlarında ki düşüş son 2 senedir devam ediyordu. İyi de bu saatten sonra emlak fiyatlarında ki düşüşün kime ne faydası olabilir ki? Hatta gayrimenkul fiyatlarında son 2 senedir tüm segmentlerde genel bir düşüşün yaşandığı zaten biliniyordu. Eğer hedef ilerleyen zamanlrada fiyatların artacağını varsayarak düşük fiyatlardan kredilendirmeyi artırmak ise o zaman açıklamalar tamamen spekülatiftir. Dikkat ediyorum bir çok yapımcı şirket bankaları devreden çıkartarak kendi vadelendirme yapıyor ve müşterilerine alternatifli ödeme planları sunuyor. Bu durum finans sektörü açısından kabul edilebilir bir durum olmamalıdır. Ancak bu iş tamamen bankaların küresel kriz döneminde iyi bir sınav vermediğini de ortaya koyması bakımından iyi bir örnektir.

İnşaat maliyetleri ile ilgili bazı kalemlerde ki düşüş ve tabi küresel krizin etkisi ile sosyal konutlar ve alt gelir gruplarına yönelik inşa edilen yapıların girdi maliyetlerinde ki düşüşler satış rakamlarına da yansıdı ve fiyatlarda son 6 aydır ciddi oranlarda düştü. Birde buna  TOKİ  ve  Kiptaş  gibi kurumların cüzi karlarla alt ve orta gelir gruplarına yönelik projeleri zaten piyasa rayiçleri hakkında hepimize yeterli bilgiyi de vermektedir. Halbuki orta gelir ve üst segmente hitap eden projelerin maliyet analizinde ana karkas sistem; diğer grupların maliyetlerine göre lejantında yüzde olarak daha düşüktür. Çünkü lüks proje ve segmentte ki yapıların ana kalemlerinde ki maliyetler tamamen iç dekorasyon ve aksamlarla ilgilidir. Tabi gözden kaçan diğer bir hesapta proje veya mülklere gelen arsa maliyet yüküdür. Bakın bir hesap yapalım. Misal İstanbul'un en mütevazi bölgesinde bundan 4 sene evvel inşa edilecek 125 m2 bir daireye binen arsa maliyet yükü 10.000 TL olduğunu varsayalım. İyi de bugün ise arsa fiyatlarının -ki arza sunulan arsaların maliyetleri bellidir- yüksek olmasından dolayı bir daireye binen arsa maliyet yükü ise bugünlerde en az 40.000 TL olmadı mı? Tabi fiyatları bölgelere ve akslarına da yaygınlaştırmak mümkün. Bazı bölgelerde arsa maliyetleri mülk başına yüzlerce bin dolarlarla ifade edilirken hala fiyat düşüşünden dem vurmak hangi akla hizmettir? Şu anda 2. el piyasasında bazı mülklerin satışlarına bakarak genel bir sektörel piyasa rayiçi çıkarmak ve fiyatların düşüşünü beklemek hangi akla ve mantığa uygun? Bakın proje inşa eden yapımcı şirketler ve yatırımcılar zaten satabileceği rakamlarla kamuoyunun önüne çıkıp, arza sunuyorlar. Aksi halde piyasalar bu tür yüksek fiyatlı mülklere ve hatta spekülatif beyanlara her zaman aksi tepki verir. Bu iyi bilinmelidir. İşin güzel tarafı bu hafta içerisinde bankaların karları açıklandı. Ortada ki tabloya ne diyebiliriz ki, harika. İyi de bu bankaların elde ettiği bu karlarda inşaat sektöründe kullandırılan konut finansmanının payının da ne kadar olduğu açıklanmalıdır. O zaman edilen laflar dam üstünde saksağan vur beline kazmayı misaline benziyor. Kimse bindiği dalı kesmesin.

***

Son gelişmeler özellikle dış politikada düşünülen açılımlar, Imf anlaşması ve AB yolunda atılacak adımlar piyasalara ve topluma bir güven verecektir. ABD ve Çin'in ticaret verileri iyiye gidişin işaretleri olarak kabul edilebilir. Bu hafta içinde usd da zaten beklenen düşüşlerle bir trende girmesi bu süreçin hızlı geçilmesi ve istihdamın artırılması yönünde adımlar atılması zamanla piyasaların normalleşme sürecine katkı sağlayacaktır. Bu dönemde ülkenin iki büyük amiral gemisi olan inşaat ve tekstil sektörleri de bahar/yaz dönemlerinde ticari hacmin ve istihdamın artırılması yönünde canlandırılmalı, teşvik ve tedbirler ile bu iki sektör mutlaka desteklenmelidir. Özellikle inşaat sektörünün piyasalara büyük ivme, güven ve dinamizm katacağı, işsizliğin önlenmesinde en büyük çare olacağı kesin olarak bilinmelidir. Çünkü krizlerden çıkışın yegane yolu inşaat sektörüdür. Aksi halde bankalar bu karları rüyasında zor görür.

İyi haftalar.
[email protected]