İnşaat ve gayrimenkul sektöründe sürdürülebilir büyüme için 10 öneri!

“Türkiye'nin Gayrimenkul Platformu” GYODER, gayrimenkul sektörünün alt segmentlerini üçer aylık dönemler halinde irdeleyen ‘GYODER Gösterge Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2018 4. Çeyrek Raporu’nu yayınladı.

Gayrimenkul ve İnşaat Sektörüne Bakış

Çeyrek dönemlik olarak yaklaşık 10.000 kişiden oluşan, ülke ekonomisinin lokomotif sektörlerinden biri olan gayrimenkul sektöründe rol alan profesyonellerin görüşleri ile oluşturulan REIDIN gayrimenkul sektörü güven endeksi ve REIDIN gayrimenkul sektörü fiyat beklenti endeksi 2019 1. çeyrek dönem sonuçları irdelendiğinde REIDIN Türkiye gayrimenkul sektörü güven endeks değeri 2019 yılının ilk çeyreği için, geçen çeyrek döneme göre %12 oranında artarak 65,9 puana ulaştı. Böylece 2019 yılında yukarı yönlü bir eğilim içerisine giren genel güven endeks düzeyi yine de “kötümser” olarak değerlendirildi. REIDIN Türkiye gayrimenkul sektörü fiyat beklenti endeks değeri ise, bir önceki çeyrek döneme göre %1 oranında artışla 76,0 puan olarak ölçüldü. Böylelikle geçen çeyreğe göre, önümüzdeki üç aylık dönemde gayrimenkul fiyatlarında fiyat artış beklentisinde kısmi toparlanma beklentisinin oluştuğu söylenebilir. Hükümetimizin 2018 yılının son çeyrek döneminde açıkladığı Orta Vadeli Mali Plan ve Enflasyonla Topyekûn Mücadele Programı kapsamında alınan teşvikler ve önlemler, bugünlerde yaşamış olduğumuz talep azalımının sona ereceğini, sektörün 2019 yılı içerisinde canlanma sürecine yeniden başlayacağını göstermektedir.

Diğer taraftan, 2018 yılı 2. çeyrek döneminde yaşanılan kur artışının yabancıların konut alımında olumlu etki yarattığını da söylemek mümkün. REIDIN ve GYODER tarafından hazırlanan ve yeni konut fiyat endeksi kapsamında sunulan veriler irdelendiğinde 2018 yılının ilk çeyreğinde %6,1 düzeyinde olan yabancılara konut satış oranı, 2018 yılının son çeyrek döneminde %15,0 düzeyine ulaşmış durumdadır. Burada her kur artışında Türk Lirası üzerinden satışa konu olan konutların yabancı yatırımcı açısında görece ucuz kalmasının etkisini unutmamak gerekmektedir.

Geliştirici firmaların başlattıkları kampanyalarla alıcılara kendi finansman modelleriyle faizsiz uzun vadeli seçenekler sunmasıyla senetle yapılan satışlar 2018 yılının 4. çeyreğinde %48,2; aynı dönemde ise banka kredisi kullanım oranı %10 dolayında hesaplanmaktadır. Senetli satışların hızlı artışında, banka kredisi kullanım oranında hızlı düşüşünde önemli rol oynayan unsurların başında konut kredi faizlerindeki hızlı yükseliş gelmektedir. Diğer taraftan, 81 il düzeyinde hazırlanan REIDIN konut satın alma gücü endeks değerleri incelendiğinde ise 2018 son çeyrek döneminde konut satın alma gücü endeks değeri 75 puan şeklinde gerçekleşmiş olup, 100 endeks puanının altında gerçekleşen bu durum ülke genelinde ortalama gelire sahip bir ailenin, mevcut faiz oranı ile (2018 4. çeyrek dönem ortalaması: %2.38) 10 yıl vadeli konut kredisi kullanarak bir konut sahibi olmakta zorlanacağını işaret etmektedir. İlgili gösterge, konut kredisi sağlayan kurumlar açısından kredi riskinin önceden belirlenmesi anlamında kredi müşterisinin hangi vadede ve hangi kredi-değer oranı üzerinden kredi kullanması gerektiğinin belirlenmesi anlamında önemli avantajlar sağlarken, diğer taraftan proje geliştiricileri açısından üretilecek konutlara maksimum talebin yaratılması anlamında doğru fiyat politikasının tespitinde kullanılmaktadır. Endeks, kredi kullanıcıları açısından ise geri ödemelerin sürdürülebilirliğinin sağlanması anlamında hane halkı gelir ile orantılı doğru miktarda borçlanma sınırının belirlenmesi için önemlidir.

Konut fiyat artışlarının ve finansal yatırım araçlarının 2018 yılı dördüncü çeyrek dönemindeki artış ve getiri performansları incelendiğinde, BIST-100 Endeksinde %3,81 oranında bir kayıp oluştuğu gözlemlenmektedir. Amerikan Doları, Euro ve Altında bu çeyrek dönemde önemli kayıplar söz konusu olmuştur. Yatırımcılarına daha düzenli getiri sağlayan mevduat faizi ilgili dönem içinde enflasyonun üstünde (2018 4. çeyrek dönem TÜFE %0.78) getiri sunmuştur. Türk yatırımcılarının geleneksel yatırım aracı olarak ifade edebileceğimiz konut yatırımları ise özellikle uzun vadede diğer finansal yatırım araçlarına kıyasla her zaman iyi bir alternatif olmuştur. Ancak 2018 yılı 4. çeyrek döneminde hem yeni konutlarda hem ikinci el konutlarda dönemsel getiri enflasyonun altında kalmış durumdadır.

Kampanyalar

Yılın ilk yarısı kamu bankalarının önderliğinde yapılan; 0,98 faizli konut kredisi kampanyaları sektörde bir ivmelenme sağlamıştır. Keza aynı dönemde GYODER önderliğinde yapılan kampanyaların etkisi de özelikle markalı konut üreticileri açısından satışları olumlu yönde etkilemiştir.

Eylül ayı itibarıyla Emlak Konut GYO liderliğinde başlatılan ‘Türkiye İçin Kazanç Vakti’ kampanyası da oldukça ilgi görmüştür. Konut kredisi oranlarının yüksek olması yüklenicilerin yaptığı kampanyaların daha çok talep görmesine neden olmuştur.

Kampanya sürecine yılın son çeyreğinde kamu bankalarının verdiği faiz desteği de etkili olmaya başlamıştır. Bu indirimlerin etkisi 2019 yılı ipotekli satış rakamlarında etkisini gösterebilecektir.

Türk konut piyasası ile diğer gayrimenkul piyasaları yavaş yavaş bir dengeye oturmaya başlamıştır. Fiyatlarda görülen dalgalanmalar her varlıkta olabilecek dalgalanmalar olarak nitelendirilebilir. Özellikle konut fiyatlarında görülen düzeltme balon oluşumunu engelleyerek piyasanın etkinleşmesine zemin hazırlamıştır. Fiyatlamada makroekonomik gelişmeler, beklentiler ve risk algısı da etkili olmaktadır.

Tanıtım ve Fuarlar 

Sektör açısından organize bir şekilde yapılması gereken önemli noktalardan biriside ‘etkin tanıtım’ faaliyetleridir. Özellikle yurtdışında tüm sektörü kapsayacak çatı bir organizasyon ile GYODER-KONUTDER-İNDER gibi meslek örgütleri ve Çevre Şehircilik Bakanlığımız koordinasyonunda yapılacak tanıtım faaliyetleri ile öncelikle sektöre sonrasında Türk ekonomisine ciddi katkı sağlayacaktır.

Bu amaçla yapılacak planlamalar ile pazar hedeflemesi yurtdışı etkinlik, fuar ve sosyal amaçlı projelerde bulunulması son derece olumlu sonuçlar verecektir. Bu güne kadar yapılan faaliyetler genellikle koordine olmayıp bazı planlama noksanlıkları nedeniyle yeterince etkin olmamış görünmektedir. 

İnşaat ve Gayrimenkul Sektöründe Sürdürülebilir Büyüme İçin Öneriler

İnşaat ve Gayrimenkul sektörünün öngörülebilir bir şekilde belli bir eğilimde büyümesi hem ekonominin geneli hem de sektör için hayatiyet arz etmektedir. Bu bağlamda hem yasal hem de kurumsal düzenlemelere ihtiyaç duyduğu bir gerçektir. Söz konusu amaçla; 

1.    Emlak Bankası’nın sektöre özgü özel çözümler üretebilecek bir banka yapısına dönüştürülmesi yararlı olacaktır. Bu amaçla yurt dışında örneği olan ipotek sistemleri ile menkul kıymetleştirme yapabilecek ve düşük gelir sahiplerine uzun vadeli düşük faizli kredi sağlayabilecek bir temada olması fayda sağlayacaktır.
2.    Gayrimenkul ve buna bağlı haklar ile ilgili tüm istatistiklerin tutulup analiz edileceği ve raporlama yapabilecek analiz-veri merkezi kurulması gerekliği bulunmaktadır. Taşınmaz varlık yatırımları ve piyasanın daha iyi analiz edilebilmesi için daha şeffaf ve detaylı veriye ihtiyaç duyulmaktadır. Bu yapıya kamu ile meslek örgütleri ve/veya akademik çevrelerinde katılımıyla oluşturulabilecek özerk bir yapılanma ile çözülebilir.
3.    Gayrimenkule dayalı finansal ürünler için alt yapının tamamlanması ve ürün çeşitlendirilmesi için gerekli mevzuat düzenlemelerinin yapılması yerinde olacaktır. Ayrıca BIST bünyesinde gayrimenkule dayalı menkul kıymetler ve haklar pazarının açılması bu konuda ihtiyaç duyulan ikinci elin de gelişmesini sağlayacaktır.
4.    Değer artışı ve emlak vergisi ile ilgili yalın ve günün şartlarına özgü düzenlemelerin yapılması (değer esaslı yönteme geçilmesi),
5.    Halen çalışmaları devam eden imar yönetmeliklerinde nüfus yoğunluğu, alt yapı durumu, deprem ve diğer doğal afetler gibi durumlara ve şehirleşme planlarına göre düzenlemelerin yapılması,
6.    Gayrimenkul Yatırım Fonları ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının vergi muafiyetlerinin devam etmesi,
7.    Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının kurulması ve bununla ilgili Belediyelere özendirici teşvikler verilmesi,
8.    Orta ve düşük gelir grubu ile kentsel dönüşüm amacıyla yapılacak konut inşatlarında temel girdi (beton, demir, vb.) vergi indirimi,
9.    Yabancıya yapılan konut satışlarının ihracat gibi nitelendirilmesi,
10.    Orta ve orta alt gelir grubuna ait konut ihtiyacını karşılamak amacıyla bu konuya özel kooperatiflerin (veya sandıkların) kurulması olarak özetlenebilir.

Türkiye ekonomisi ve gayrimenkul sektörü yılların verdiği deneyim ile son derece dinamik bir şekilde gelişen şartlara uyum sağlamaktadır. Sektörün hem üretim hem de finansal anlamada eksikliklerinin giderilmesi durumunda çok daha başarılı ve katma değerli çalışmalar yapacağı aşikârdır.