İpotekli konut satışları neden düştü?

Yıllarca çalıştığı birikimini gayrimenkule yatırmak isteyen tüketicilerin yüksek faiz yükünden kaçınması senetli satışın yıldızını parlattı. Tüketici talebini fırsata çeviren markalı konut üreticileri de faizsiz satış seçeneklerini 60 aya çıkartırken, faizleri yüzde 0.45’e kadar çekmeye başladı. Bu da daha ucuz maliyetle ev sahibi olmak isteyenleri hayallerine bir adım daha yaklaştırıyor. Ancak bankadan kredi kullanımı da düşüyor. Bu durum Türkiye İstatistik Kurumunun (TÜİK) istatistiklerine de yansımış durumda. TÜİK’e göre, ipotekli satışlar bu yılın ilk 3 ayında yüzde 17 düşüşle 95 bin 861 adete geriledi. Geçen yılın aynı döneminde ise 115 bin 445 adetti.

İPOTEKLİDE DÜŞÜŞ

Tüketici talebinin banka kredisinden, peşin veya senetliye kaymasında en önemli neden arasında yüksek faiz gösterilebilir. Çünkü konut kredilerinde aylık faiz yüzde 1.30’a, yıllık maliyeti de yüzde 20’ye kadar yükselebiliyor.Örneğin, bankadan 100 bin lira konut kredisi kullanıldığında en düşük faiz aylık yüzde 1.19-1.20 seviyesinde. 120 ay vadenin sonunda ödenen faiz 89 bin 216 liraya, toplam geri ödeme 190 bin 626 liraya yükselebiliyor. Senetli satışlarda ise örneğin, 448 bin lira değerindeki bir evin yüzde 35’i peşin ödenirken, vade farksız 60 aya kadar taksit yapılabiliyor. Buna her yıl 56 bin lira ‘ara ödeme’ istenebiliyor. Kısa vadede scak para girişi de projelere kaynak sağlıyor. Markalı konut üreticilerinin bankalarla yaptığı özel anlaşmalarda ise taksitli satışlarda faiz yüzde yüzde 0.99’e kadar iniyor. 

İster senetli, ister kredili olsun iki sistemin de kendi içinde avantajları olduğu kadar dezavantajları da var. Kredili seçenekte dezavantaj yüksek faiz. Avantajlarına bakarsak, bankalar, finansman yapıları daha güçlü olduğu için 15-20 yıl gibi daha uzun vadelerde taksitlendirme yapabiliyorlar. Bu da küçük taksitle ödemeyi kolaylaştırıyor. Bir de konut kredisi veren banka, inşaatın da tamamlanmasını yeni kanuna göre şart koşuyor. Yani, finansman sağlayan banka, inşaatın bitip bitmediğini takip eder.

KARA LİSTELİYE KREDİ YOK

Bankalar ayrıca, 5-10 yıl önce bile olsa kara listeye girmiş tüketicilere kredi vermeyebiliyor. Senetli satışlarda ise firma, daha fazla müşteri çekebilmek için bankalardan daha uygun faiz oranları uygulayabiliyor.

Konut kredisindeki banka teminatı ne yazık ki senetli satışlarda bulunmamaktadır. Banka kredisindeki dosya, sigorta, ekspertiz gibi ekstra masraflar da yok. Çoğu şirketin mali yapıları 10-15 yıl vadelerde taksitlendirme yapmaya yetmediği için senetli satışlarda tercih edilen vade 36 ile 60 ay arasında. Bankaların konut kredisinde ise evin değerini ekspertiz belirler ve bu değere göre kredi alınır. Senetli satışlarda ise kredi esas tutarı, yani evin değerini firma belirler.

İNİSTANBUL’DA %35

Nef Satış ve Pazarlama Genel Müdür Yardımcısı Selçuk Çelik, İnistanbul Lokal’de senetli satışların yüzde 35 olduğunu açıkladı. Projelerine ön talep döneminde 7.186 kişinin talepte bulunduğunu anlatan Çelik, İnistanbul Lokal’de fiyatların 345 bin liradan başladığını söyledi. İnistanbul Gala ve İnistanbul Lokal’de bugüne kadar toplam 1.211 adet konut satışıyla birlikte 515 milyon lira ciroya ulaşıldığına işaret eden Çelik, yine İnistanbul’da kredili satışta vadenin 120 aya uzarken, faizin yüzde 0.99 olduğunu açıkladı.

MODELLER GELİŞTİRİLİYOR

Piyalepaşa Gayrimenkul Genel Müdürü Kaan Yücel, konut kredilerinin yüksek olduğunu düşündüğünü söyledi. Herkesin buradaki faiz oranını “daha farklı nasıl halledebilirim” arayışında olduğunu ifade eden Yücel, firmaları senetli satışlara yöneldiğini veya bankalarla katkı paylı ödeme modelleri geliştirdiğini belirtti. Yücel, “Çünkü faiz düşük olmadığı sürece daha geniş kitleye ulaşma isteği de haliyle mümkün olmuyor” dedi. Kendilerinin de 36 ay sıfır faiz veya 48 ay cüzi bir faiz oranı ile finansman seçeneği sunduklarını belirten Yücel, “Bizim şöyle bir avantajımız var. Uzun soluklu bir projeyiz. Biz de daha çok senetli satışları yapıyoruz ” diye konuştu.

Karar