İş yeri satın alacaklar dikkat!

Daha önce sitelerin ve apartmanların giriş katlarında olan iş yerleri için kat maliklerini uyarmıştım. Şimdi ise bu iş yerlerini satın almak isteyenleri uyarmak istiyorum. Proje aşamasında veya inşaat esnasında satışa sunulan bu birimlerin, ön cephesinde bulunan alanların sanki o bağımsız bölüme aitmiş gibi gösterilerek pazarlaması yapılıyor. Veya alıcı tarafından öyle sanılıyor. Bu alanların kendine ait olmadığını da ancak inşaat firmasının, geçici yönetimi sona erdiğinde ve yeni göreve gelen site yönetiminin bu konu hakkındaki araştırmaları sonucu durum ortaya çıkıyor. Peki nasıl bir yol izlenerek bu iş yerleri satın alınabilir? Öncelikle o bağımsız bölüme ait tapuya tescil edilmiş mi (eklenti olarak ilave edilebilir) diye bakılabilir, ancak bu pek mümkün olmuyor. En doğrusu o siteye veya apartmana ait yönetim planına bakarak karar vermeniz gerekiyor.

Yönetim planında ise bu bağısız bölümlerin kullanımına tahsis edilmiş alanların açıkça yazılması gerekiyor. Bu madde şu şekilde olabilir:

Bağımsız bölüm maliki ile diğer kullanma hakkı sahipleri, ortak yerlere ilişkin düzenlemeler çerçevesinde bu yerleri kullanma ve yararlanma yetkisine sahiptirler. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 70.maddesi uyarınca tüm kat maliklerini bağlayan işbu yönetim planı ile,

- Madde no Ortak Yerler: (Ada- parsel numarası) Parselde kurulu bağımsız bölümler ile işbu yönetim planı ile (bağımsız bölüm numaraları) numaralı bağımsız bölümlerin kullanımına tahsis edilmiş bahçe dışında kalan, ortaklaşa kullanma ve faydalanmaya yarayan, yerler ve tesisleri.

Alıcı (bağımsız numarası) numaralı bağımsız bölümlerin önünde yer alan ve onaylı projesinde gösterilen sınırları belli bahçelerin kullanım ve yararlanma hakkının sadece ilgili bağımsız bölüme tahsis edilmiş olup sadece özgülendiği bağımsız bölümün kullanımında olduğunu bilmekte ve bu kullanıma muvafakat etmektedir.

Diğer kat maliklerinin, bu bağımsız bölümlere özgülenen ve salt o bağımsız bölümlerin kullanımında olan bu alanlar ile ilgili olarak, Kat Mülkiyeti Kanunundan, yönetim planından ve sair mevzuat hükümlerinden kaynaklanan ayni veya şahsi bir hakkı bulunmadığı gibi tüm kat malikleri ile (İnşaat Firmasının İsmi) akdettikleri sözleşmeler uyarınca bu yönde bir kullanıma muvafakat etmişlerdir. 

Tüm kat maliklerince taşınmaz satım sözleşmeleri ile de taahhüt edilen yukarıdaki düzenlemeye aykırı davranış sözleşme ile kararlaştırılan taahhüde aykırılık oluşturup tazminat gerektireceğinden, kat malikleri yukarıda bahsedilen tahsis düzenlemesinin değiştirilmesine yönelik bir karar almama ve bu durumu değiştirmeme iradesi ve kararındadır.  

Yönetim planının değiştirilmesi için 226 Ada 4 Parsel Genel Kurulu üye tam sayısının, 4/5inin oyu şarttır. Kat malikleri tahsisli alanlarla ilgili yönetim planı hükümlerinin değiştirilmesi yönünde karar alamazlar.  

Ancak bu yönetim planında iş yeri olarak kullanılacak yerlerin de KMK Mad 24:
Gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. 

Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, klüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalâthane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. 

Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.

Bu maddedeki gibi yasak işler ve oy birliği ile yapılacak işlere bakılarak da karar verilmesi ve yine KMK Mad 44:
Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için: 

Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi; Şarttır
Sonuç olarak kat mülkiyeti kanunundaki bu maddeleri de düşünmeden hareket edilmemesi gerekir aksi takdirde hayalini kurduğunuz işten veya yatırım için edindiğiniz mülkten zarar ederek vazgeçebilirsiniz. Bu konuya bu iş yerlerini kiralayanlarında aynı şekilde dikkat etmesi gerekiyor, yapmak istedikleri iş için kiraladıkları yerin uygun olup olmadığından emin olmadan hareket etmemeleri lazım.
 

Kira kontratları neden yapılır?