İstanbul 2024 Ofis Pazarı 3. Çeyrek raporu açıklandı!  En pahalı ofisler nerede?

İstanbul Ofis Pazarı 2024 Üçüncü Çeyrek Dönemi’ne ait rakamlar belli oldu. Buna göre İstanbul'da en pahalı ofisler nerede? İstanbul2da kiralık ofislerin fiyatları ne kadar? İşte ayrıntılar... 

İSTANBUL OFİS PAZARINDA SON DURUM!

İstanbul Ofis Pazarı, bölge değiştiren ve oldukları binadaki kullanım alanlarını büyütmek isteyen kullanıcıların etkisiyle 2024 üçüncü çeyrek döneminde aktifti. Yüksek motivasyona sahip kullanıcılar pazardaki mevcut koşullarda hızlı şekilde küçük ve orta ölçekli ofis alanlarında kiralama işlemlerini tamamladı.

Dönemdeki hareketlilik rezerv alanı olarak ayrılmış bazı ofis alanlarının pazara kiralık olarak çıkmasını sağladı. Bu durum, bazı bölgelerde boşluk oranlarının belirgin olmayan artışıyla sonuçlandı.

MİA A sınıfı ofis alanlarındaki boşluk oranı son dört çeyrek sonunda yüzde 8 oranında gerilerken 2024 üçüncü çeyrekte yüzde 12,2 olarak tespit edildi.

Pazarda giderek azalan boşluk oranıyla sınırlı stoka sahip bazı bölgelerin doygunluğa ulaştığı gözlendi. Arzın artmamasıyla ilişkili olarak liste fiyatlarındaki yükseliş, 2024 üçüncü çeyrek dönemde de devam etti. MIA A sınıfı ofis alanındaki kira ortalaması bu çeyrekte 28,68 ABD Doları /m2/ay olurken MIA Dışı-Asya'daki A sınıfı ofis alanların ortalaması 20,0 ABD Doları /m2/ay seviyesine ulaştı.

EN YÜKSEK OFİS KİRASI LEVENT'TE!

Uzun süredir en yüksek kiranın talep edildiği bölge olan Levent'te, son dört dönemde istikrarlı artışıyla 2024 üçüncü çeyrek sonunda İstanbul'daki en yüksek kiranın 54 ABD Doları /m2/ay olması göze çarptı.

İstanbul Ofis Pazarı'nın arz tarafındaki durgunluk, 2024 üçüncü çeyrekte de sürdü. Fonksiyon değişikliği sebebiyle belirgin olmayan şekilde bazı bölgelerdeki stokta azalma yaşandı.

2024 üçüncü çeyrek sonundaki mevcut stok büyüklüğüne göre stok payları: MIA %27, MİA Dışı-Avrupa %17, MİA Dışı-Asya%21 ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri %35 olarak hesaplandı.

2024 ikinci çeyrekte yeniden hareketlenen İstanbul Ofis Pazarı, paralel şekilde üçüncü çeyrekte de dinamik konumunu sürdürdü. Fonksiyon değişikliklerinin gündemde olmasının kalıcı çözüm olmaması sebebiyle önümüzdeki kısa süreli dönemde pazarın mal sahibi tarafında kalmaya devam etmesini bekleniyor.

İSTANBUL'DA OFİSLERİN EN YOĞUN OLDUĞU 12 BÖLGE!

İstanbul'da ofis binalarının yoğunlaştığı on iki ofis bölgesi bulunuyor. Rapor kapsamında, ofis bölgeleri lokasyon ve kullanıcı profilleri dikkate alınarak oluşturuldu. 

İstanbul'un MIA'sı, Barbaros Bulvarı'ndan başlayarak, Büyükdere Caddesi boyunca devam eder ve Maslak'la son bulur. MIA olarak tanımlanan bu aks; Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe ve Beşiktaş-Balmumcu bölgelerini kapsar.

Bu alanlar dışında kalan ofis bölgeleri, MIA Dışı olarak tanımlanmaktadır. Istanbul'un coğrafi yapısından da kaynaklanan nedenlerle MIA Dışı bölgeler, Asya ve Avrupa olmak üzere kendi içinde ikiye ayrılır.

Bu doğrultuda MIA Dışı-Avrupa; Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim ve Basin Ekspres bölgelerini kapsar.
MIA Dışı-Asya ise; Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve Ümraniye bölgelerinden oluşmakta.

Gelişmekte olan Ofis Bölgeleri, hem Asya hem de Avrupa Yakası'nda yer almakta. MIA Dışı-Avrupa'da Kağıthane ve Bomonti-Piyalepaşa bölgeleri bulunurken, MİA Dışı-Asya'da Kartal-Maltepe ve Batı Ataşehir bölgeleri yer almakta.

Aşağıdaki haritada yeşil dairelerle gösterilen dört bölge, Istanbul Ofis Pazarı'na katılan, gelişmekte olan ofis bölgeleri. 

BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE A SINIFI OFİS STOĞU DAĞILIMI 

İstanbul Ofis Pazarı'ndaki 2024 üçüncü çeyrek dönemine ait Bölge Kategorilerine Göre A Sınıfı Ofis Stoku 

• MIA [Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe, Beşiktaş- Balmumcu]: MİA'nın 2024 üçüncü dönemindeki stok payı yüzde 27 oldu.
• MIA Dışı-Avrupa [Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim, Basın Ekspres]: 2024 yılının üçüncü çeyrek döneminde MIA Dışı-Avrupa'nın stok payı yüzde 17 seviyesindeydi.
• MİA Dışı-Asya [Kozyatağı, Altunizade, Kavacık, Ümraniye]: MİA Dışı- Asya'nın stok payı 2024 üçüncü çeyrekte yüzde 21 olarak kaydedildi.
• Gelişmekte olan Ofis Bölgeleri [Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa, Maltepe-Kartal, Batı Ataşehir]: 2024 üçüncü çeyrek dönem sonunda Gelişmekte Olan Ofis Bölgelerinin stok payı yüzde 35 olarak tespit edildi.

İSTANBUL OFİS PAZARI 2024'ÜN ÜÇÜNCÜ ÇEYREĞİNİ SAKİN GEÇİRDİ 

İstanbul Ofis Pazarı'nın arz tarafı 2024 üçüncü çeyrek dönemi sakin geçirdi. Bir süredir gündemde olan ağır ekonomik koşullar ve yüksek inşaat maliyetleri bu sakinlikte pay sahibiydi. Bazı bölgelerde ofis kullanımını sağlamayan binalarda fonksiyon değişikliğine gidilmesiyle stokta belirgin olmayan şekilde gerileme yaşandı.

Diğer yandan 2024 dördüncü çeyrekte Levent'te yer alan Sapphire AVM'nin yeni nesil ofise dönüşümünün tamamlanması bekleniyor.

Toplam 34.900 m2 kiralanabilir alanında geniş kat alanı imkânı sunacak Sapphire, uzun süreden talep edilen stok büyümesini sağlarken PROPIN bu ofis alanlarında tek yetkili olarak hizmet verecek.

2024 üçüncü çeyrek sonunda İstanbul'daki en büyük alanlı bölge sıralamasında değişiklik olmadı. En büyük A sınıfı ofis stokuna sahip bölgesi, yaklaşık 902.000 m2 kiralanabilir ofis alanıyla Basın Ekspres idi. Bu bölgeyi MIA'daki Maslak (786.000 m2) ve Levent (545.000 m2) takip etti.

İSTANBUL OFİS PAZARI BOŞLUK ORANLARI

Istanbul Ofis Pazarı'ndaki 2024 üçüncü çeyrek döneme ait bölge kategorilerine göre boşluk oranları;

MIA'daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı yüzde 12,2; B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı yüzde 9,7 şeklinde kaydedildi.

İstanbul Ofis Pazarı'ndaki birçok bölge 2024 üçüncü çeyrek dönemde dinamikti. Bölge değiştiren firmaların yanı sıra bulunduğu binada büyüyen kullanıcılar olduğu gözlendi.

Pazardaki talebin de etkisiyle bazı mal sahiplerinin rezerv olarak ayırdıkları bazı ofisleri kiralık olarak pazara çıkarması bazı bölgelerde belirgin olmayan şekilde boşluk oranında yükselişle sonuçlandı.

Yoğun talebin getirisi olarak özellikle ihtiyaçlara uygun olan ofis binalarındaki bekleme listelerinin varlığı bu çeyrekte de artarak sürdü.

2024 üçüncü çeyrek dönemde Levent A sınıfı binalarında kayda değer sayıda kiralama işlemi kapandı. Bölgeden taşınan firmaların yanı sıra mal sahiplerinin ayırdıkları ofisleri kiralık olarak pazara sunmasının da etkisiyle boşluk oranında hafif yükselme gözlendi.

Levent A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı 2024 üçüncü çeyrek sonunda yüzde 6,2 olarak ölçüldü. Dördüncü çeyrekte Sapphire AVM'nin ofise dönüşme sürecinin tamamlanmasıyla bölge stokunda büyüme öngörülmekte.  Mevcut talep dolayısıyla pazar tarafından hızla kiralanması söz konusu olan ofis alanları dolayısıyla bölge boşluk oranında kısa süreli yükseliş beklenmektedir.

Etiler A sınıfı ofis binalarındaki kullanıcıların bulundukları binada büyümesiyle ilişkili şekilde bölgenin boşluk oranı 2024 üçüncü çeyrekte yüzde 1'in altına indi. Bu çeyrekte Etiler A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 0,4 olarak kayıtlara geçerken sınırlı ofis alanına sahip bölge, doyuma ulaştı.

Beşiktaş-Balmumcu A sınıfı ofis binalarında 2024 üçüncü çeyrek dönemde az sayıda işlem kapandı. Bölgeye gelen ve bölgeden taşınanların ofis alanı olarak birbirini dengelemesi sonucunda boşluk oranı bir önceki çeyrek dönemdeki seviyesi olan yüzde 17,7 mertebesini korudu.

ŞİŞLİ-FULYA-OSTİM'DE A SINIFI BİNALARIN BOŞLUK ORANI YÜZDE 4,2'YE GERİLEDİ 

2024 üçüncü çeyrek dönemde Şişli-Fulya-Otim A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı, yüzde 4,2'ye geriledi. Ikinci çeyrek döneme kıyasla boşluk oranının gerilemesinde bir sağlık firmasının bölgede orta ölçekli ofis alanı kiralaması etkili oldu.

Altunizade'deki A sınıfı ofis binalarında 2024 üçüncü çeyrek sakin geçti. Söz konusu sakinlik boşluk oranı grafiğine durağan seviye olarak yansırken dönem sonunda Altunizade A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 11,7 olarak belirlendi.

Kavacık A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2024 üçüncü çeyrekte yüzde 5,3'ye geriledi. Fonksiyon değiştiren ofis binasının stoktan çıkmasına ek olarak bölgede yapılan küçük ölçekli kiralama işlemleri boşluk oranının gerilemesiyle ilişkilendirildi.

BÖLGELERE GÖRE KİRA ORTALAMALARI!

İstanbul'un on iki bölgesinde yer alan Ave B sınıfı ofis binalarındaki bölgelere göre kira ortalamaları belli oldu.

2024 üçüncü çeyrek döneminde İstanbul Ofis Pazarı, motivasyonları yüksek kullanıcıların hızlı şekilde kiralama işlemlerini tamamlanmasına sahne oldu.

Söz konusu hareketlenme pazarın mal sahibi tarafında sürmesini sağlarken özellikle nitelikli ofis alanlarında liste fiyatlarını yukarı yönlü hareketlendirdi.

Levent A sınıfı ofis binaları bölgeye olan talebin de ivmesiyle 2024 üçüncü çeyrek döneminde dinamikti. İkinci çeyrek döneme benzer şekilde hızla kapanan kiralama işlemleriyle ilişkilendirilecek şekilde liste fiyatlarında belirgin artış gözlendi.

Yeniden kiralık olarak pazarlanan bazı ofis alanları için talep edilen kira rakamlarıyla kira ortalamasinin ani yükselişinin baskılandığı belirlendi. 2024 üçüncü çeyrek dönem sonunda Levent A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 38,9 ABD Doları /m2/ay seviyesine çıkması dikkat çekti.

Maslak A sınıfı ofis binalarında 2024 üçüncü çeyrek dönem hareketli geçti. Pek çok binada liste fiyatlarının yukarı yönlü güncellenmesinin de rol oynamasıyla 2024 üçüncü çeyrek dönemi sonunda Maslak A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 23,8 ABD Doları /m2/ay'a yükseldi.

2024 üçüncü çeyrek döneminde Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe A Sınıfı ofis binalarında kiralama işlemleri tamamlandı.

Kiralanan alanlar için açıklanan liste rakamlarının bölge ortalamasının üzerinde olması ve bazı binalarda yapılan kira güncellemeleri, kira ortalamasının geçen çeyrek döneme göre belirgin olmayan şekilde gerilemesiyle neticelendi. Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe A sınıfı ofis alanlarındaki kira ortalaması 2024 üçüncü çeyrek sonunda 25,7 ABD Dolan /m2/ay oldu.

Basin Ekspres A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2024 üçüncü çeyrek dönemde 11,3 ABD Doları/m2/ay olarak ölçüldü.

Bu çeyrek dönemi dinamik geçiren bölgede yapılan kiralamalarla yeniden kiralık olan alanlar için talep edilen kira rakamlarının birbirine paralel olması, üçüncü çeyrekte kira ortalamasının seviyesini korumasıyla sonuçlandı.

Kozyatağı A sınıfı ofis binalarında 2024 üçüncü çeyrek hareketliydi. Tamamlanan kiralama işlemlerinin bölge ortalamasının altındaki kira rakamına sahip olması bir önceki çeyrek dönemine göre kira ortalamasının yükselişinde etkili oldu.

2024 üçüncü çeyrekte Rozyatağı A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 25,3 ABD Doları /m2/ay olarak kaydedildi.

Ümraniye A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2024 üçüncü çeyrek sonunda ortalaması 14,7 ABD Doları /m2/ay'a yükseldi. Liste fiyatı bölge ortalamasının üzerinde olan ofis alanlarının yeniden kiralık olarak pazara girmesi bu yükselişte pay sahibiydi

EN YÜKSEK KİRALAR NEREDE?

İstanbul Ofis Pazarı'ndaki Bölgelere Göre Talep Edilen En Yüksek Kira Liste Rakamları'nın son dört çeyrek dönemindeki karşılaştırılması, Grafik 10'da yer almakta. Bu rakamlar mal sahipleri tarafından açıklanan pazarlıksız liste rakamları.

Istanbul Ofis Pazarı'nda 2024 üçüncü çeyrek döneminde talep edilen en yüksek kira Levent'te talep edildi. Bu çeyrek dönemde talep edilen en yüksek kira 54 ABD Doları /m2/ay (yaklaşık 1.835 TL /m2/ay) mertebesindeydi.

Son dört çeyrek dönem boyunca en yüksek kiranın Levent'te kademeli olarak artışıyla toplam 9 ABD Doları yükselmesi dikkat çekti.

Etiler'deki en yüksek kiranın bu çeyrekte 8 ABD Doları yükselmesi de göze çarptı. En yüksek kira 2024 üçüncü çeyrekte Maslak'ta 1 ABD Doları yükselirken Zincirlikuyu-Esentepe- Gayrettepe'de 46 ABD Doları /m2/ay (yaklaşık 1.564 TL /m2/ay) ile geçen çeyrek seviyesindeydi.

Taksim-Nişantaşı, 2024 üçüncü çeyrekte, MIA Dışı-Avrupa'da en yüksek kira talep edilen bölgeydi. Son dört çeyrek dönemde kademeli olarak düşen bu bölgedeki en yüksek kira 28 ABD Doları /m2/ay (yaklaşık 952 TL/m2/ay) olarak kayıtlara geçti.

2024 üçüncü çeyrekte en yüksek kira Şişli-Fulya-Otim'de 2 ABD artarken, Basın Ekspres'te 1 ABD Doları düştü.

2024 üçüncü çeyrekte MIA Dışı-Asya'da en yüksek kira 30 ABD Doları/m2/ay (yaklaşık 1.020 TL /m2/ay) ile

Kozyatağı ve Altunizade bölgelerinde talep edildi. Bir önceki çeyrek döneme kıyasla Kozyatağı'ndaki en yüksek kira seviyesini korurken, Altunizade ve Ümraniye'de yükseldi. Kavacık'ta talep edilen en yüksek kira ise 1 ABD Doları geriledi.