İstanbul Ofis Pazarı 2018 1. çeyrek raporu yayınlandı!

İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 2018 Birinci Çeyrek Raporu'nda; İstanbul Ofis Pazarı'na dair en güncel bilgi, analiz ve öngörüler yer alıyor. Raporda, 2018 Birinci Çeyrek Dönemi’ne ait kira ortalamaları, boşluk oranları, stok bilgileri de bulunuyor.

İstanbul Ofis Pazarı’nın 2018 Birinci Çeyrek Dönemi özet verileri aşağıda yer alıyor;

1-) Merkezi İş Alanı (MİA)’nda A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %31,6; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %12,9 seviyesinde belirlendi. MİA’da kira ortalaması, A sınıfı ofis binalarında 23,8 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 12,3 ABD Doları /m² /ay oldu.

2-) MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %21,6; A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 15,3 ABD Doları /m² /ay olarak tespit edildi.

3-) MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %19,4; kira ortalaması 17,4 ABD Doları /m² /ay olarak görüldü.

4-) 2018 birinci çeyrek dönemde, talep edilen en yüksek kira rakamı 44 ABD Doları /m² /ay’la MİA’daki yer alan Levent Bölgesi’nde gözlendi. 

İstanbul Ofis Pazarı, 2018 birinci çeyrek dönemine, liste kira rakamlarındaki indirimler damgasını vurdu. Merkezi İş Alanı (MİA)’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının, son bir yıl içinde %8,1 oranında düşmesi dikkat çekici oldu. 

2018 birinci çeyrek dönemi, mal sahipleriyle kiracılar arasında sert pazarlıkların yaşandığı bir süreç oldu. Ülkedeki genel ekonomik konjonktürle birlikte, firmaların kiralama sürelerinin tamamlanmasını beklemeden, mal sahipleriyle sözleşme pazarlıklarına başladıkları görüldü. Ayrıca bazı firmaların finansal olarak daha makul koşulları olan ofis alanlarındaki arayışlarının hızlandığı gözlendi. 

Ekonomide yaşanan dalgalanma ve özellikle TL’nin son aylarda döviz karşısında hızlı değer kaybetmesinin etkisi, diğer sektörlerde olduğu gibi İstanbul Ofis Pazarı’nda da hissedildi. Liste rakamlarında indirim yapılması ve kullanıcı lehine ticari şartlardaki değişikliklere ek olarak, kira sözleşmelerinin Türk Lirası olarak imzalanması için yapılan baskılar, 2018 birinci çeyrek dönemde pazarı etkiledi.

2018 birinci çeyrek dönemde, İstanbul Ofis Pazarı’nda Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri dışında merkezi iş alanı bölgelerinde stok artışı yaşanmadı. İstanbul genelinde ofis yatırımlarının devam ettiği ancak daha önce açıklanan açılış tarihlerinin ötelendiği gözlendi. Pazardaki rekabet koşullarına hakim, deneyimli mal sahiplerinin, geliştirdikleri ofis alanları için, potansiyel kullanıcıların taleplerini görene kadar inşaat süreçlerini hızlandırmadıklarından söz etmek mümkündür. 2018 birinci çeyrek itibariyle erişilen toplam stok büyüklüğüne göre; MİA’nın stok payı %35, MİA Dışı-Avrupa %19, MİA Dışı-Asya %24 ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa, Kartal-Maltepe, Batı Ataşehir] %22 olarak belirlendi. 

Ekonomik sebeplerle özellikle büyük ölçekli ofis kullanıcılarının merkezi bölgelerden Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’ne ve münferit bölgelere geçişinde artış gözlendi. Finansal olarak avantajlı, kullanıcıların mimari ihtiyaçlarını karşılayabilen ve uzun süre taşınma gerektirmeyecek nitelikli ofis binalarına olan talebin devam etmesiyle beklenmektedir. Pazardaki bu durumun önümüzdeki çeyreklerde devam edeceği ve Merkezi İş Alanları’ndaki bölgelerde gerçekleşecek stok artışıyla beraber, boşluk oranlarının artacağı düşünülmektedir.

Levent A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2018 birinci çeyrek dönemde %28,5 olarak tespit edildi. Levent’teki boşluk oranının düşmesinde, bölge dışından Levent’e taşınmalar olması rol oynadı. 2018 birinci çeyrekte gerçekleşen kiralamaların, ağırlıkla yeni nesil ofis binalarında olması dikkat çekti.  2018 birinci çeyrek döneminde, Etiler A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %8,7’ye düştü.

2018 birinci çeyrek dönemi, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe Bölgesi’nde hareketli geçerken, birçok kiralama işleminin tamamlandığı gözlendi. DB Schenker’in Kağıthane’ye taşınması sonucunda artan boşluk oranı,
bölgedeki yeni kiralama işlemleriyle dengelendi. Zincirlikuyu-Esentepe - Gayrettepe A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2018 birinci çeyrek dönemde %38 olarak tespit edildi.

Taksim-Nişantası’nda farklı büyüklükteki ofis alanlarında kapanan kiralama işlemleri, 2018 birinci çeyrekte bölgedeki boşluk oranını düşürdü. Taksim-Nişantaşı A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2018 birinci çeyrekte %14 olarak hesaplandı.

Altunizade’de gerçekleşen kiralama işlemleri sonucunda, Altunizade A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2018 birinci çeyrek dönemde %10,7’ye geriledi.

2018 birinci çeyrekte, Ümraniye’de yer alan bazı firmaların bölge dışına taşınması, bölgede A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının yükselmesine sebep oldu. Ümraniye A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2018 birinci çeyrekte %21,1 olarak hesaplandı.

MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının, dört çeyrek dönem sonunda yükseldiği belirlendi. 2017 ikinci çeyrekte %28,6 seviyesinde olan boşluk oranı, 2017 yılında yükselmeye devam etti. MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2018 birinci çeyrekte bir önceki çeyrekteki seviyesinde %31,6 olarak hesaplandı. Son dört çeyrek boyunca, MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının %10,5 düzeyinde yükseldiği tespit edildi. 

MİA’da B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının, 2017 ikinci çeyrek ile 2018 birinci çeyrek arasındaki dönemin sonunda düştüğü gözlendi. 2017 ikinci çeyrekte %14,3 olan boşluk oranı, 2017 yılı boyunca yükseldi. MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2018 birinci çeyrekte %12,9’a düştü. Son dört çeyrek dönem boyunca yaşanan düşüşün %9,8 seviyesinde olduğu tespit edildi. 

EN YÜKSEK KİRA LEVENT'TE

Levent, 2018 birinci çeyrek döneminde en yüksek kira talep edilen bölge oldu. Geçtiğimiz iki çeyrek döneme benzer şekilde, Levent’te talep edilen en yüksek kira rakamının 44 ABD Doları /m² /ay olduğu gözlendi. MİA’da bulunan diğer bölgelerde talep edilen kira rakamlarının, bir önceki çeyrek döneme göre 1-3 ABD Doları /m² /ay düştüğü görüldü. Buna karşılık, Etiler’de talep edilen en yüksek kira rakamlarının, bir önceki çeyreğe göre, 13 ABD Doları /m² /ay düşük olması dikkat çekti.  

2018 birinci çeyrek dönemdeki, MİA Dışı-Avrupa’da en yüksek kira rakamı Taksim-Nişantaşı Bölgesi’nde talep edildi. Bu bölgede, talep edilen en yüksek kira rakamının 30 ABD Doları /m² /ay seviyesinde olduğu görüldü. MİA Dışı-Avrupa’da yer alan bölgelerde talep edilen en yüksek kira rakamlarının, 2017 dördüncü çeyrek dönemdeki seviyelerde olduğu tespit edildi.