İzale–i şuyu davası nasıl açılır?

Gayrimenkule ilişkin önemli konulardan birinin de ortaklık durumu olduğunu daha önce belirtmiş ve bu davalar hakkında Avukat Kadir Kurtuluş’un genel değerlendirmelerine yer vermiştik. Şimdi de İzale – i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davaları hangi mahkemelerde açılır, dava süreci nasıl ilerler, Avukat Kadir Kurtuluş’ a sorduk. Kurtuluş: 

İzale – i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davaları paydaşlardan birinin ortaklığın giderilmesi talebiyle taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi’ ne başvurması ile süreç başlamaktadır. Hakim öncelikle üzerindeki ortaklığın giderilmesi talep edilen taşınmazın taksim edilebilir olup olmadığını inceler. Buradaki ölçüt taşınmazın imar durumu, hisse ve hissedarların sayısı gibi etmenlere bakarak, paylaştırma sureti ile her bir paydaşa müstakil bir parça (daire, arsa vs...) düşebilmesi durumunun mevcut olup olmadığıdır. Bunun tespiti için bilirkişiler görevlendirir. Eğer bunun mümkün olduğuna kanaat getirirse taşınmazı paylaştırır. Aksi durumda taşınmazın açık arttırma yoluyla satılmasına karar verilir.

Açık arttırma yoluyla satış yapılarak paydaşlığın giderilmesi TMK m. 699/III hükmüne göre iki şekilde yapılabilir.

Bunlardan birincisi açık arttırmanın herkese açık şekilde yapılmasıdır. Açık arttırma yoluyla satışa katılmak isteyen herkes hissedarlarda dâhil olmak üzere açık arttırmaya girebilir. Diğeri ise açık arttırma yoluyla satışın paydaşlar arasında yapılmasıdır. Mahkemenin açık arttırma yoluyla satışın paydaşlar arasında yapılmasına karar verebilmesi bütün paydaşların iznine bağlıdır. 

Bütün paydaşların izninin aranmasının sebebi; paydaşlar arasında ekonomik gelir farklılığının açık arttırmaya katılacak paydaşlar arasında eşitsizlik yaratmasının ve taşınmazın değerinin altında satılmasının önüne geçilmesi içindir. Bütün paydaşlar satışın paydaşlar arasında açık arttırma yoluyla yapılmasını istemişlerse mahkeme için bu talebin bağlayıcı olduğu yönünde hukuki görüşler mevcuttur. Açık arttırma ile satışın paydaşlar arasında olmasına karar verilebilmesi için paydaşların izin vermelerinin yanı sıra paydaşların ekonomik durumlarının da bir birine yakın olduğunun belirlenmesi gerekir. Paydaşlar arasında çok büyük bir ekonomik gelir farklılığı varsa paydaşların tamamı paydaşlar arasında açık arttırma ile satış istese dahi açık arttırma yoluyla satışın herkesin katılacağı şekilde yapılmasına karar verilmesi gerekir.

Açık arttırma ile satışına karar verilen taşınmaz üzerinde eğer irtifak hakkı, taşınmaz mükellefiyeti, ipotek, ipotekli borç senedi, irat senedi varsa; satış İİK m. 125/I hükmüne göre bunlarla birlikte gerçekleştirilir. Tapuya kaydedilmiş bu sınırlamaların hak sahiplerinin haklarına bir zarar gelmez.

Satış yoluyla paydaşlığın giderilmesine karar verilen taşınmazlarda; pay sahipleri paylı mülkiyet esasına göre hissedar bulunuyorlarsa satış sonunda elde edilen para her bir hissedarın payları oranında paylaştırılır.

Dava konusu taşınmaz miras olarak kalmışsa ya da elbirliği halindeki mülkiyet hükümlerine tabi ise; satış sonunda elde edilen para mirasçılık belgesinde yazılı olan paylar oranında dağıtılır.

Bazı taşınmazlarda pay sahiplerinden birinin ölümü ve hissesinin mirasçılarına geçmesi sebebiyle mirasçılar açısından elbirliği diğer pay sahipleri açısından ise paylı mülkiyet esası geçerli olup mirasçıların parası mirasçılık belgesinde yazılı olan paylara göre diğerlerinin ki ise taşınmazdaki pay oranlarına göre paylaştırılır.

Eğer Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından satış kararı verilir ve temyiz edilip de Yargıtay 6. Hukuk Dairesi tarafından da onaylanır ise, satış dosyası oluşturulur. Hakim, gerekli işlemi yapmak üzere dosyayı satış memurluğuna tevdi eder. Memurluk bilirkişileri tayin eder ve taşınmazın değeri hakkında bir rapor alır. Bu rapor taraflara tebliğ edilir. Süresi içinde itiraz edilmez ise bu değer kesinleşir. İtiraz vukuunda ise, dosya tekrar hakim önüne gelir. Hakim tüm itirazları dinler, tek bir dosyada toplar, bilirkişileri tayin eder, mahallinde keşif yapar ve raporun yazılması için dosyayı ikinci bilirkişi heyetine verir. Bilirkişinin verdiği değerle ilk bilirkişinin tayin ettiği değer arasında bir çelişki yok ise, en yüksek değeri kabul eder, çelişki var ise yeniden rapor almak suretiyle kafalardaki soru işaretini giderir. Bu aşamadan sonra hakimin vereceği karar kesin olup, karar ardından dosya tekrar satış memurluğuna tevdi olunur. Memurluk şartname ve satış ilanını hazırlar. Satış ilanı taraflara tebliğ olunur. gazetede yayınlanır ve ihale aşamasına geçilir.

Uyuşmazlığın bir an evvel sonlanması açısından malın derhal satılmasına bakılır. İki ihalede de muhammen değerin yüzde 50' sine ihale edilir. Alan olursa KDV, damga vergisi gibi satış bedelinin ferileri ödenerek mal ihale olunur.

İlgilileri, sulh hukuk mahkemesine bir hafta içerisinde ihalenin feshi yolunda dava açabilirler. Ancak itiraz sonucunda haklı çıkılmaması halinde davacıya ihale bedelinin %10'u kadar bir tazminat ödeme yükü doğar. Bu 6183 Sayılı Kanuna göre Amme alacağıdır. İhalenin feshi davacılarının haklı çıkması durumunda, satış dosyası yeniden aynı işlemleri tekrarlar.

İhalenin feshi yolunda açılan dava red edilir ve karar kesinleşirse, satış memuru taksim tablosu düzenler, taraflara tebliğ eder. İlgili Tapu, Trafik müdürlüklerine alıcı adına tescilin yapılmasını emreden müzekkeresini gönderir ve dava konusu maldaki ortaklık son bulur.