İzmir'de emlak piyasasının yolu nereye çıkıyor?

Havası, suyu, kızları, Alaçatı'sı, kumrusu bir yana; insanların İzmir'i sevmesi ve seçmesi için daha yüzlerce neden sıralayabiliriz. Tabii şehrin yıllardır boğuştuğu başlıca sorunlara da değinmeyi unutmadan... Bitirilemeyen metro hattı, şehrin göbeğindeki yarım kalmış çukurlar, bir türlü yürürlüğe konulamayan nazım imar planı ve karşılanamayan göç İzmirlilerin artık kanıksamadığı sorunlar.  İzmir  gayrimenkul piyasası bu sorunlar, engeller ve geri kalmışlıklar arasında kendine bir yol bulmaya çalışıyor. Bu yollar arasından ilerlemeye çalışan İzmir emlak piyasasını CDS Yapı'dan Serdar Dağıstan ile birlikte değerlendirdik. Emlak fiyatları daha ne kadar yükselir, hangi konut hattında neler olur, yatırımın en iyi adresleri nereleri ve daha pek çok sorunun cevabı...
 
TÜİK'in araştırmasına göre son 10 yılda İzmir'in yaş ortalaması 28'den 32'ye çıkmış. Türkiye ortalaması ise 28. Dolayısıyla İzmir, Türkiye'nin en hızlı yaşlanan şehri. Ilıman iklim, ikinci baharcıları bu şehre çekmekle beraber; iş olanaklarının sınırlı olması genç ve eğitimli nüfusun İstanbul'a kaçmasına neden oluyor.

Hızlı yaşlanması, insanların yaşamayı seçtikleri bölgeler konusunda daha tutucu davranmalarına yol açıyor. İstanbul'un aksine İzmir'de yeni yerleşim alanlarının oluşamamasının kaynağında da bu eğilim yatıyor. Örneğin İstanbul'daki Bahçeşehir, Kurtköy gibi yerleşim alanları İzmir'de ancak 20 senede oluşuyor.

Yaşı ilerleyen nüfus da doğal olarak yaya olarak ulaşımı mümkün kılan merkezi ve düzayak bölgeleri tercih ediyor. Bu nedenle İzmir'de `şehiriçi' olarak adlandırılan bölgelerdeki gayrimenkuller her zaman değerini koruyor. Karşıyaka'da Bostanlı, Yalı, Alaybey; Konak'ta Hatay, Güzelyalı, Alsancak gibi... Toplu ulaşımın ve yolların yetersizliği ve otopark sorunu da insanların arabasız yaşayabilecekleri bölgeleri tercih etmelerinin diğer nedenleri...

Yaşamak için çalışılan şehir
Keyifli yaşamayı motto edinmiş yavaş şehir hareketinin Türkiye'de ilk kez İzmir Seferihisar'da başlamasını en iyi bu söz açıklıyor. Seferihisar, İtalya'da start alan 'yavaş şehir hareketinin' Türkiye'deki ilk uygulayıcısı.' Yavaş şehir bildirisi', gürültü kirliliğini ve trafiği azaltmak, yeşil alanları ve yaya bölgelerini artırmak, yerel üretim yapan çiftçilerle bu ürünleri satan dükkan ve lokantaları desteklemek ve yerel estetik öğeleri korumak gibi 50'den fazla taahhüt içeriyor. Yavaş şehir olmanın Seferihisar'a sağlayacağı en büyük avantajların başında turizmde yaşanacak hareketlilik gösteriliyor. Sığacık'ta yapımı devam eden ve 2010 Nisan'ında hizmete girecek olan Yat Limanı da ilçedeki gayrimenkullerin değerlenmesini sağlayacak en önemli etkenlerden biri.

Her ne kadar yavaşlıyor ve yaşlanıyor olsa da, mevcut ve yeni okullar ve üniversiteler ile İzmir nüfusu kendini genç tutmaya çalışıyor. Genç nüfus, yerleşim için daha çok Bornova, Mavişehir ve Balçova civarını tercih ediyor. İş yerlerine ve toplu ulaşıma yakınlık, güvenlikli ve sosyal alanlara sahip site tarzı yaşam genç nüfusun yaşam alanı tercihlerini belirliyor.
İzmir'de toplu konut olarak yeni yapılanmalar kuzeyde Mavişehir-Menemen hattında, güneydoğuda Buca-Gaziemir-Torbalı aksında görülüyor. Batı'da Güzelbahçe-Urla hattında ise villa türü yapılanma hakim.

FİYATLAR ARTIYOR, GAZİEMİR'DE DAHA ÇOK
Garanti Reidin Emlak Endeksi'ne göre İzmir genelinde son 12 aylık dönemde konut fiyatları ortalama yüzde 15 yükseldi. Gaziemir, yaklaşık yüzde 30 artış ile bu yükselmenin lideri oldu. Yükselen arsa fiyatları ve müteahhitler tarafından ertelenmiş kar realizasyonu sebebiyle 2010 sonuna kadar fiyatların artış trendinin devam etmesi bekleniyor.
Arsa alım satımı açısından yeni imar kısıtlamaları ve çok ses getiren Meydan projesi ile Urla'da da bir değerlenme söz konusu. Villalık arsalar için istenen fiyatlar metrekarede 60 TL'ye düştükten sonra tekrar 100 TL noktasına çıktı.

KONUT HATTINDA NELER OLUYOR?
Lüks konut hattı Narlıdere, Güzelbahçe ve Urla hattı durgun:
Lüks konutların yükseldiği Narlıdere, Güzelbahçe, Urla hattında konut alım / satımı açısından yaprak kıpırdamıyor. Narlıdere'de yeni konutlara istenen fiyatlar metrekarede 5 bin TL'ye ulaştı. Urla'da çok büyük villalarda fiyatlar metrekarede 2 bin TL'ye düşerek bir fırsat sunsa da, nihai fiyatın yüksekliğinden dolayı satışlar çok yavaş.
Semt kalitesi deyip de ekonomik davrananların tercihi Balçova:
Balçova ilçesi temiz hava, jeotermal, alışveriş merkezleri, Ekonomi Üniversitesi gibi etkenler ve Narlıdere'nin çok pahalı fiyatlarına ekonomik bir alternatif sunması nedeniyle, önceliği semt kalitesi olan konut alıcılarının gözdesi olmaya devam ediyor. Her ne kadar yanlış planlama sebebiyle ardı ardına açılan AVM'ler trafikte ciddi bir yoğunluğa yol açsa da, özellikle Ekonomi Üniversitesi civarındaki eski ve yeni yapılaşmalar revaçta. Yer yer metrekarede 2.000 - 2.500 TL'ye ulaşan fiyatlara rağmen, deprem yönetmeliğine uygun, jeotermalli ama manzarasız evler 1000 -1500 TL'ye de bulunabiliyor. İzmir'in Nişantaşı'sı Alsancak'ta her şey bildiğiniz gibi:
Alsancak'ta konut fiyatları ise krizden etkilenmedi. Biraz deniz gören eski apartman dairelerinde bile fiyatlar metrekarede 3 bin TL'den başlıyor. Yeni bina ve rezidanslarda 5000 TL'nin altında konut bulmak imkansız gibi. Bu da Alsancak'ın yatırımdan çok üst gelir sınıfına ait ailelerin yaşamak için tercih ettiği semt olarak şanını korumasına yardımcı oluyor. Her ne kadar Urla ve Narlıdere için yeni Alsancak dense de, bu bölgelere taşınan çoğu zengin aile Alsancak'taki evlerini bir gün döneriz ümidiyle kapayamıyorlar.

Karşıyaka-Mavişehir hattında fazla arz satışları yavaşlattı:
Özellikle Soyak'ın hareketlendirdiği ve zamanında satış rekorları kırdığı Karşıyaka Mavişehir bölgesinde arz çokluğu ve yüksek fiyatlar satışları çok yavaşlattı. Metrekare fiyatlarında 2.000 - 3.000 TL'nin görüldüğü bu bölgede bazı projeler durmuş durumda

Doktor ve avukatlar Bornova'da
Gündüz nüfusu 1 milyona çıkan, gençlerin gözdesi Bornova Merkez, Profesörler Sitesi, Özkanlar ve Manavkuyu'da arsa yokluğu nedeniyle yeni konut fiyatları artmakta. Metrekare fiyat aralığı 1.500 - 2.500 TL aralığındaki yeni projeler özellikle doktor ve avukatların ilgisini çekiyor.

Ucuz konut için arsa adresleri:
Çiğli-Menemen ve Gaziemir-Torbalı hattında ucuz konuta yönelik arsalar prim yapmakta. 2008 Kasım'ından beri özellikle Gaziemir ve Çiğli'de arsa fiyatları krize rağmen yüzde 50'ye yakın prim yaptı. Yükselen arsa maliyetlerine rağmen metrekare fiyatları 1.000-1.200 TL olan konutların çoğunlukta olduğu Buca, Gaziemir ve Çiğli bölgelerinde konut satışlarında ve yeni inşaat başlangıçlarında ciddi bir hareketlenme söz konusu.

Bornova Yeşilova ve Mevlana mahalleleri ise Ege Üniversitesi, çevre yolu ve Bornova Forum AVM'ye yakınlığı ve nispeten uygun arsa maliyetleri sayesinde ortalamada metrekareye 1.000 TL'lik fiyatlarıyla ekonomik yapılaşmaya fırsat sunuyor.

YATIRIM YAPIP KAZANMAK İÇİN İZMİR'İN ADRESLERİ1) RENOVASYONLA KAZANDIRAN: İstanbul'luların yeni Bodrum'u Alaçatı popülerliğini hala koruyor. Eski evleri alıp renove ederek yatırdığı parayı 2-3 sene içerisinde 5'e katlayanlar artık Alaçatı'nın çevresindeki ve Çeşme'deki arsalara yoğunlaşıyorlar. Her ne kadar İzmir'liler Alaçatı'nın bu denli prim yapmasına anlam veremese de, arsa yatırımı olarak Alaçatı ve Çeşme cazibesini koruyor.

2) ŞEHRİN BİTTİĞİ BÖLGELER: Arsa yatırımı için şehrin bittiği bölgeler gözde. Menemen-Çiğli arası ve Gaziemir Torbalı arası baraj havzasında kalmayan bölgelerde, Urla, Seferihisar, Güzelbahçe ve Zeytinalanı'nda imarlı veya düzenlemesi yapılabilecek arsalara yatırım yapılabilir. Arsa almak isteyenlere en önemli uyarım, eğer ilgili belediyede bir tanıdığınız veya çok güvendiğiniz bir emlak danışmanınız yok ise bu yatırımdan uzak durmaları. Arsa, getirisi en yüksek gayrimenkul yatırımı olabilir ama riski de o kadar fazladır.

3) KONUTA YATIRIM GÖZÜYLE BAKANLARA: Yaşamaktan çok yatırım için konut alımı yapmak isteyenlerin en çok rağbet ettiği bölgeler Gaziemir, Bornova, Karşıyaka Yeni Girne, Mavişehir ve Çiğli. Bu bölgelerin ortak özelliği toplu iş alanlarına ve toplu ulaşıma yakınlıkları, eğitim ve alışveriş merkezlerinin bulunması ve metrekare fiyatları 1.000 - 1.500 TL aralığında aralığındaki site içerisinde yeni konutların bulunduğu projelerin gerçekleşmesi.
 
'Yatırım yapılmayacak bir kent gibi algılanıyoruz'Gönen İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Nafiz Gönen'in açıklamalarına göre, İzmir'de yatırımcılar cephesinde sıkıntılı günler yaşanıyor. Son dönemlerde imar uygulamaları sırasında yaşanan sıkıntılı süreçten dolayı yatırım imkanı zorlanan bir kent görünümü taşıyan İzmir'de devam eden dava süreçlerinden ve belediyelerin uygulamada çıkardığı sorunlardan bunalan yatırımcıların kenti terk etmeye başladığını söyleyen Gönen, "İzmir yatırımların gerçekleştirmek istenmeyeceği bir kent gibi algılanmaya başladı. Eğer bu süreç böyle devam ederse çok istense de ticari kaygılar ve beklentiler ağır basacak ve özellikle büyük yatırımlar gerçekleşmeyecek gibi gözüküyor. O zaman bu kente hizmet etmesi gerekenler ne yapacaklar?" dedi.
Kent yöneticilerini bu sorunu çözmeye davet eden Gönen, gerçekleştirdikleri iki proje hakkında da konuştu. 25 milyon TL'lik yatırım bütçesine sahip olan Urla Meydan Projesi'ni 4 ay içinde tamamlayacaklarını bildiren Gönen, tüm Urla ve İzmir'in heyecanla takip ettiği bu projenin 35 ile 200 metrekare arasındaki farklı büyüklüklerdeki dükkanların yanı sıra 308 araçlık otoparka sahip olduğunu belirtti.
Sahiplerini Aralık 2009'dan itibaren ağırlamaya başlayan Gönen Çamlıköy Villaları'nı ise kentin en prestijli yerleşim bölgelerinden birinde yaşamak isteyenler için ideal projelerden biri olarak gösteren Gönen, "2007 yılında başladığımız projeyi kısa sürede tamamladık. 80 dönüm arazide 79 adet villa inşa ettik" dedi.
 
İzmir'de konut alma zamanı
32 yıldır yapı sektörünün içinde yer aldıklarını belirten Ketenci Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İbrahim Ketenci, konut kredilerindeki faiz oranlarındaki düşüşe dikkat çekerek, "Şimdi İzmir'de konut almanın zamanı" dedi.
Son yıllarda geliştirdikleri projelere dikkat çeken Ketenci, modern yaşam tarzına uygun projeler geliştirdiklerini belirterek, ürettikleri konutları deprem yönetmeliğine uygun olarak yapılandırdıklarını kaydetti. Şu anda 1+1' den 5+1'e kadar daire seçeneklerinin bulunduğu bir proje üzerinde çalıştıklarını belirten Ketenci, 72 konuttan oluşan projede teslimlere haziran ayında başlayacaklarını kaydetti.

'İzmir'in markalı konutları Narlıdere'den yükselecek'
İdea Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nejat Arseven, kentin çok büyümediğine işaret ederken Narlıdere'yi İzmir'in en çok rağbet gören yerlerinden biri olarak gösterdi. Bunu, şehrin Urla'ya doğru büyüdüğünün bir kanıtı olarak gösteren Arseven, şöyle konuştu: "Sanırım değeri en çok yükselen bölge gelecekte de yine Narlıdere olacaktır. Burada büyük projeler gerçekleştireceğiniz alanlar söz konusu. Bugünkü İzmir, ne yazık ki kent içinde sınırlı. Kente yakın ama kent dışında hissi veren her yerde yoğunlaşma artacaktır. Tıpkı Narlıdere'de olduğu gibi."
Serdar Dağıstan