JLL Türkiye: Ticari gayrimenkul pazarına güven geri geliyor!

75 ülkede, 200 kurumsal ofisi ve 52.700 çalışanıyla müşterilerinin yerel, bölgesel ve küresel ihtiyaçlarına cevap veren JLL’in Türkiye ofisi “Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü” raporunu yayınladı. Raporun tanıtıldığı toplantı JLL Türkiye Ülke Başkanı Avi Alkaş, JLL Türkiye COO & CFO’su Volkan Müller ve JLL Türkiye Stratejik Danışmanlık ve Araştırma Hizmetleri Yardımcı Direktörü Burçin Sezen’in katılımıyla gerçekleşti. Toplantıda Türkiye perakende, ofis, lojistik ve otelcilik sektörlerindeki gayrimenkul pazarının 2014 yılı ilk altı ayı değerlendirildi.

Ticari gayrimenkul üzerine finansal ve profesyonel hizmetler veren, yatırım yönetimi alanında danışmanlık hizmetleri sunan JLL Türkiye, düzenlenen toplantıyla her altı ayda bir ticari gayrimenkul pazarı üzerine hazırladığı raporu yayınlandı. 

JLL Türkiye Ülke Başkanı Avi Alkaş, JLL Türkiye COO & CFO’su Volkan Müller ve JLL Türkiye Stratejik Danışmanlık ve Araştırma Hizmetleri Yardımcı Direktörü Burçin Sezen’in katılımıyla gerçekleşen toplantıda 2014 yılının ilk altı ayı değerlendirildi. Türkiye’nin ticari gayrimenkul pazarı görünümünün aktarıldığı raporda perakende, ofis, lojistik ve otel sektörlerindeki gayrimenkul piyasasına dair bilgiler aktarıldı.

Toplantıda açılış konuşmasını yapan JLL Türkiye Ülke Başkanı Avi Alkaş, 2014 yılı birinci çeyreği için yüzde 4 olarak açıklanan büyüme tahmininin üzerine çıkılarak yüzde 4.3’lük bir büyümenin gerçekleştiğinin altını çizdi. Türkiye piyasalarına güvenin geri geldiğini vurgulayan Alkaş, “2014 yılı yerel seçimlerinden sonra hükümetin bir önceki genel seçimlerde sağladığı hâkimiyeti koruması finansal piyasalar tarafından olumlu olarak algılandı. Türkiye’nin büyüme performansı ve Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği tarafından yayınlanan Alışveriş Merkezi Endeksi sonuçları, perakende talebi bakımından pozitif bir görünüm sergiliyor. Paralel bir şekilde ofis sektörüne bakıldığında, yılın ilk yarısı itibariyle, İstanbul’daki mevcut A sınıfı ofis stoku 2013 yıl sonu ile karşılaştırıldığında 220.000 metrekarelik artış göstererek 3.6 milyon metrekareye ulaştı. Bu rakam bize İstanbul’un, ülkemizin en gelişmiş ve aktif ofis pazarı olmaya devam ettiğini gösteriyor. Türkiye lojistik pazarına baktığımızdaysa, önümüzdeki beş yıl içinde yüzde 48 büyüme beklendiğini görüyoruz. İstanbul’da 2016 yılı sonuna kadar bitirilmesi planlanan projeler tamamlanırsa, otel arzının yüzde 12 artması bekleniyor.”

“Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü”

raporundan satırbaşları

Perakende pazarı görünümü

Alışveriş Merkezi Endeksi, ciro değerlerinde 2014’ün ilk beş aylık döneminin ortalaması olan 143 puanla, 2013 yılının aynı döneminin 137 puanlık performansına göre bir artış olduğunu işaret etmektedir. İki dönemin ziyaretçi sayılarının karşılaştırılması ciro endeksi kıyaslamasına paraleldir. 

Türkiye’nin güçlü yapısı ve alım gücünde beklenen artış, perakende talebi beklentilerinin orta ve uzun vadede olumlu yönde olmasını sağlamıştır.

2014 yılının ilk yarısında, perakende pazarının uluslararası ve yerli perakendecilerin Türkiye genelindeki büyüme hedefleri bakımından oldukça aktif bir görüntü sergilediği gözlemlenmiştir. Söz konusu eğilimin önümüzdeki dönemde de devam etmesi beklenmektedir.

2014 yılı birinci yarıyılı itibariyle, Türkiye’deki alışveriş merkezlerinin toplam kiralanabilir alanı 2013 yıl sonuna kıyasla 223.000 metrekare artış göstererek 9.7 milyon metrekareye ulaşmıştır. 

Şu anda inşaat halinde olan ve 2017 sonuna kadar tamamlanması beklenen alışveriş merkezlerinin toplam kiralanabilir alanı 2.7 milyon metrekare olarak hesaplanmaktadır. İnşaat halindeki projelerin tamamlanmasıyla birlikte alışveriş merkezlerindeki toplam kiralanabilir alanın 12.4 milyon metrekareye ulaşması beklenmektedir. İstanbul’da inşaat halinde olan toplam arz, Türkiye’deki inşaat halindeki toplam kiralanabilir alanın yüzde 50’sini oluşturmaktadır.

Birincil alışveriş merkezlerindeki kira oranları artmaya devam etmektedir. 2012 yılı sonunda metrekaresi 80 Euro olan birincil kira bedelleri, 2013 yılı sonunda metrekaresi 85 Euro’ya ve 2014 yılının ilk altı ayı sonunda metrekaresi 90 Euro’ya ulaşmıştır.

2013 yılı sonunda bin kişiye düşen toplam kiralanabilir alan 126 metrekare iken, 2014 yılının birinci yarıyılında 127 metrekare olmuştur. Bin kişiye düşen kiralanabilir alanın 261 metrekare olduğu İstanbul, Türkiye’deki perakende yoğunluğu bakımından birinci sırayı almaktadır.

Ofis pazarı görünümü

2014 yılı birinci yarıyılı itibariyle, İstanbul’daki mevcut A sınıfı ofis stoku 2013 yılına oranla 220.000 metrekarelik artış göstererek 3.6 milyon metrekareye ulaşmıştır. İstanbul, Türkiye’nin en gelişmiş ve aktif ofis pazarı olmaya devam etmektedir.

2013 yılı birinci çeyreğinde 44.000 metrekare olan A sınıf ofis kiralama hacmi, 2014 yılı birinci çeyreğinde 85.000 metrekareye yükselmiştir.

İstanbul’da 2017 yılı sonuna kadar tamamlanacak olan yaklaşık 2.7 milyon metrekarelik halihazırda inşaat halinde olan ofis stoku bulunmaktadır.

2014 yılı ilk yarı yılında merkezi iş alanında Levent ve merkezi iş alanı dışında Kağıthane, Seyrantepe, Ümraniye, Ataşehir, Kozyatağı, Küçükyalı, Maltepe ve Kartal ulusal ve uluslararası ofis kullanıcıları tarafından en çok tercih edilen bölgeler olmuştur.

2014 yılında tamamlanan yeni A sınıfı ofis arzına rağmen, merkezi iş alanlarındaki birincil kira oranları dengeli Pazar koşullarını yansıtarak metrekaresi 35 Euro seviyesinde sabit kalmıştır. Gelecek dönemde birincil kira oranında artış beklenmemektedir.

2014 yılının ilk yarısında, kurumsal firmalar tarafından en çok tercih edilen ofisler en fazla kat büyüklüğüne sahip olan ofisler ile 1000 metrekare kiralanabilir alana sahip ofis alanları olmuştur.

Ofis kullanıcılarına perakende alanı, restoran, kültürel aktivite ve spor kulüpleri sunan prestijli ofis binalarının 2014 yılı ilk yarısında yoğun talep gördükleri gözlemlenmiştir.

2014 yılının ilk yarısında 135.000 metrekarelik ofis stoku pazara sunulmuştur.

Lojistik pazarı görünümü

Türkiye, JLL’in 2014 Yılının Nisan ayında yayınladığı “Avrupa Lojistik ve Sanayi Eğilimleri Kullanıcı Araştırması” raporuna göre, Batı Avrupa ülkeleri araştırmanın dışında bırakıldığında, EMEA bölgesinde Rusya’dan sonra ikinci en fazla büyüyen lojistik ve endüstriyel pazar olmuştur. 

Beş yıl içinde Türkiye lojistik pazarının yüzde 48 büyümesi beklenirken endüstriyel pazarın yüzde 26 büyümesi planlanıyor.

Tesis büyüklüğü açısından 30.000 metrekare ile 50.000 metrekare arasında alan sağlayan binalar Türkiye lojistik pazarı kiralama işlemlerinde en fazla tercih edilen tesis türü olmuştur.

Birincil lojistik pazarları olan İstanbul ve Kocaeli’ye olan ilgi, A sınıfı lojistik arzına yönelik büyüyen taleple birlikte 2014 yılının birinci yarıyılında daha da artmıştır. Avrupa Yakası’nda Hadımköy ve Esenyurt, Asya Yakası’nda Tuzla ve Kocaeli’nde Gebze en çok tercih edilen yerler olmuştur.

Pazardaki kullanılabilir stoka ve kur dalgalanmalarına rağmen, 2014 yılının birinci yarıyılında lojistik sektörü birincil kira değerleri metrekaresi 7 Dolar seviyesinde sabitlenmiştir.

2014 yılının birinci yarıyılında gerçekleşen kiralama işlem hacmi, önceki yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 29 artmıştır. 

2013 yılının ikinci yarıyılı itibariyle 7 milyon metrekare olan İstanbul ve Kocaeli bölgesindeki toplam lojistik arzının, 2014 yılı birinci yarıyılında 7.6 milyon metrekareye ulaştığı ve Türkiye’deki toplam lojistik arzının yüzde 40’ını oluşturduğu görülmektedir.

Otel pazarı görünümü

Türkiye’ye gelen yabancı ziyaretçi sayısı 2014 yılının Ocak ile Mayıs ayları arasında, 2013 yılının aynı dönemine kıyasla yüzde 4.1 oranında artarak 10.9 milyona ulaşmıştır. İstanbul’a gelen yabancı ziyaretçi sayısı ise, yüzde 8’lik bir büyüme göstererek yaklaşık 4.3 milyona yükselmiştir. 

2014 yılı Ocak ve Mayıs ayları arasında İstanbul Atatürk Havalimanı’na gelen yolcu sayısı yüzde 11 artarak yaklaşık 22.1 milyona ulaşmıştır. Sabiha Gökçen Havalimanı 2013 yılında 18.5 milyon yolcuya hizmet vererek, dünyanın ve Avrupa’nın en hızlı büyüyen havalimanlarından biri olmuştur. 2014 yılı Ocak-Mayıs ayları arasında toplam yolcu sayısı yüzde 35 artarak 8.6 milyona ulaşmıştır.

International Congress and Convention Association’ın verilerine göre Türkiye kongre turizmi açısından dünyada en çok tercih edilen 18. ülke olurken, İstanbul 8. sırada yer almaktadır.  İstanbul Kongre ve Ziyaretçi Bürosu’na göre 2012 yılında İstanbul’da 128 konferans düzenlenmiştir. Bu rakam 2013 yılında yüzde 14 artarak 146’ya ulaşmıştır.

İstanbul’da 2016 yılı sonuna kadar bitirilmesi planlanan projeler tamamlanırsa, otel arzı yüzde 12 oranında artış gösterecektir.