Kamulaştırma hangi mevzuata göre yapılıyor? 

Dünya Gazetesi köşe yazarlarından Ahmet Arslan bugünkü köşe yazısında gayrimenkullerin kamulaştırmasını kaleme aldı. İşte Arslan'ın o yazısı...

Mülkiyet hakkını yakından ilgilendirmesi sebebiyle gerek kamulaştırma işlemi gerekse kamulaştırma bedeli kamu idaresi ile mülk sahipleri arasında sorun olabilmekte ve söz konusu sorun bireysel başvuru dahilinde Anayasa Mahkemesi’ne kadar gidebiliyor.

İhtilafların yaşanması ya kamulaştırmanın prosedürlerine tam olarak uyulmaması ya da kamulaştırma bedelinin dikkatli bir şekilde belirlenmesinden de kaynaklanıyor. Kamulaştırma prosedürlerine uyulmadan kamu idaresi tarafından hak sahibinin taşınmazı kullanma hakkının kısıtlanması “kamulaştırmasız  el atma” olarak isimlendiriliyor. 

1. Kamulaştırma nedir?

Kamulaştırma, devlet ve kamu tüzel kişileri tarafından kamu yararının söz konusu  olduğu durumlarda, gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde olan gayrimenkullerin karşılığının peşin olarak ödenerek alınmasına verilen isimdir. 

2. Kamulaştırma hangi mevzuata göre yapılmaktadır?

Kamulaştırma; Anayasanın 46. maddesi ile 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine istinaden yapılıyor.

3. Kamulaştırma şartları neler? 

Kamu yararı olması
Gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki bir gayrimenkul olması, 
Kamulaştırma bedelinin nakden ve peşin olarak veya kanunda istenen koşullarda taksitle ödenmesi
Yeterli ödeneğin bulunması

Kamulaştırma süreci 

1- Kamu yararı kararı alınması
2- Kamu yararı kararının onaylanması
3- İdare tarafından kıymet takdiri
4- Satınalma yoluyla kamulaştırma
5- Uzlaşma görüşmeleri
6- İdare tarafından mahkemede bedel tespit ve tescil davası açılması
7- Taşınmazın idare adına tescil edilmesi.

4.Kamulaştırma Cebri bir işlem midir?

Kamulaştırmada satınalma usulü esas alınıyor, kısaca ilk olarak bu usulün uygulanması gerekiyor. Satınalma usulünde idare gayrimenkulün değerini belirler ve gayrimenkul malikiyle kamulaştırma bedeli üzerinde uzlaşma görüşmeleri gerçekleştirir. Bedel üzerinde uzlaşma yapılmaması durumunda gayrimenkul mahkeme tarafından tespit edilecek değer üzerinden idarece tapuda tescil edilir. Kamulaştırılan gayrimenkulün mülkiyeti kamulaştırma kararı verildiğinde değil, mahkemenin tescil kararı üzerine idare adına tapuda tescil gerçekleşir.

5.Kamulaştırma bedeli nasıl tespit edilir?

Kamulaştırma bedeli ilk olarak kamulaştırmayı yapan kamu idaresi tarafından belirlenir. Bu bedel dikkate alınarak, kamulaştırılacak gayrimenkulün maliki ile uzlaşma görüşmeleri gerçekleşir. Bedel üzerinde uzlaşma yapılmaması durumunda kamulaştırma bedeli Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından bilirkişi raporları da dikkate alınarak nihai olarak saptanır 

6.Kamulaştırma bedeli nasıl ödenir?

Kanundaki belli bazı istisnalar dışında kamulaştırma bedeli peşin olarak (kamulaştırma konusu taşınmaz idare adına tapuya tescil edilince) ve nakit bir şekilde ödenir. 

7. Kamulaştırma işlemine karşı malikin dava hakkı var mı? 

Kamulaştırma kararına karşı malik idare mahkemesinde dava açabilir. Kamulaştırma bedeli olarak belirlenen bedeli ise idare tarafından adli yargıda (Asliye Hukuk Mahkemesi) bedel tespiti ve tescil davası açılması üzerine nihai olarak mahkeme tarafından nihai olarak saptanır. Tarafların mahkeme kararlarına karşı istinaf ve temyiz hakları da mevcut.

8.Kamu idarelerine ait taşınmazlar kamulaştırılabilir mi?

Kamu tüzel kişilerinin sahip oldukları gayrimenkul mal, kaynak veya irtifak hakları diğer bir kamu tüzel kişisi veya kurumu tarafından kamulaştırılamaz. Taşınmaz mala; kaynak veya irtifak
hakkına ihtiyacı olan idare, kamulaştırma bedeli belirler. Bu bedel dikkate alınarak ödeyeceği bedeli de belirterek mal sahibi idareye yazılı olarak başvuru yapar. Mal sahibi idare devire muvafakat etmez veya altmış gün içinde yanıt vermez ise anlaşmazlık, alıcı idarenin başvurusu üzerine Danıştay ilgili idari dairesince incelenerek iki ay içinde kesin karar verilir. 

Taraflar bedelde uzlaşamadıkları durumda; alıcı idare, devirde anlaşma tarihinden veya Danıştay kararının tebliği tarihinden itibaren otuz gün içinde, Asliye Hukuk Mahkemesine başvurarak, kamulaştırma bedelinin tespitini ister.

9.Kamulaştırılan taşınmazı daha sonra eski malikin geri alma hakkı var mı?

Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren 5 sene içinde, kamulaştırmayı yapan idarece devir veya tahsis yapılan idarece; kamulaştırma ve devir amacına uygun hiç bir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren  işleyecek kanuni faiziyle beraber ödeyerek, gayrimenkulün malını geri alabilir.

Kamulaştırmasız El Atma Kamulaştırmasız el atma; kısaca idarenin herhangi bir hukuki sebep olmadan bir gayrimenkulün kullanması veya maliki tarafından kullanımını engellemesidir. 

Kamulaştırmasız el atma;

1- Fiili El Atma
2- Hukuki El Atma

şeklinde gerçekleşebilir.

Fiili El Atma; Kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırması hiç gerçekleşmemiş olmasına karşın fiilen kamu hizmetine ayrılan veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan gayrimenkullere veya kaynaklara kısmen veya tamamen veyahut irtifak hakkı tesis etmek suretiyle malikin rızası olmadan fiili olarak el konulmasıdır.

Hukuki El Koyma ise; İmar planında yeşil alan, yol, meydan, park alanı gibi hizmetlere tahsis edilmiş olan gayrimenkullerin uzun yıllar kamulaştırılmaması sebebiyle kişinin taşınmazında istediği gibi tasarrufta bulunamaması ve taşınmaza ilgili idarece fiilen el konulmadığı halde mülkiyet hakkının kısıtlanması durumudur.

Kamulaştırmasız el atma durumuna yönelik malikin dava hakkı Fiili etme olayına karşı adli yargıya,
hukuki el atma olayına karşı ise idari yargıya başvurabilir.

09.06.2021 tarih ve 7327 sayılı Kanun’un 21’inci maddesiyle yapılan düzenlemeye göre;  kamulaştırma
işlemleri bitmiş veya kamulaştırması hiç gerçekleşmemiş olmasına karşın 4/11/1983 tarihinden bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihe kadar fiilen kamu hizmetine ayrılan veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan gayrimenkullere veya kaynaklara kısmen veya tamamen  veyahut irtifak hakkı tesis etmek suretiyle malikin rızası olmaksızın fiilî el konulması veya hukuki el atılması sebebiyle mülkiyet hakkından doğan taleplere dair bedel ve tazminata ilişkin davalarda verilen kararlar gayrimenkul mal ile ilgili ayni haklara yönelik kararların icrasına ilişkin hükümlere göre yerine getirilir.

Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce, kesinleşmemiş mahkeme kararları dikkate alınarak başlatılan icra takipleri kesinleşmiş mahkeme kararı ibraz edilinceye kadar durdurulur.

Kamulaştırma Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi!