Kat karşılığı dolandırıcılığı kentlerimizi tehdit ediyor!

Günümüzde gayrimenkule ilişkin en sık karşılaştığımız sözleşmelerden bir tanesi de kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Esasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da hasılat paylaşım sözleşmesi tamamen arsa sahiplerini ilgilendirmektedir. Özellikle İstanbul da ve diğer gelişmiş şehirlerde boş arsa bulunmaması ve kentsel dönüşüm sebebiyle sıradan kat malikleri de arsa sahibi pozisyonuna geçmişlerdir. Farkında olmasalar da tüm kentlerin sorumluluğu bu kat malikleri yani yeni arsa sahiplerinin üzerindedir. Şöyle ki;

Çokça karşılaştığımız sıkıntılardan bir tanesi de imar adalarında ya da parsellerde sözleşme yapmış ve bu sözleşmeleri tapuya şerh etmiş birçok müteahhittin bulunmasıdır. Esasında bu bir sektör halini almıştır. Kısaca hikayelendirmek gerekirse; Kendilerini kentsel dönüşüm arazi geliştirici ya da müteahhit olarak tanıtan kimseler; güzel dosyalar hazırlayarak ve çeşitli isimleri referans göstererek arsa sahipleriyle pazarlığa başlarlar. Bu kişiler imar adalarındaki ya da parseldeki hak sahibine, olmayacak daire ya da metrekare taahhütleri verip kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalarlar. İşte tüm sıkıntılar bundan sonra başlar. 

Çünkü bu şahıslar sözleşmeyi tapuya şerh ettikleri takdirde tüm imar adasını ve parselini tabiri caizse kilitlemiş olurlar. Sonrasında da herhangi bir inşaat çalışması yapmazlar. Kentsel dönüşümden yararlanmak isteyen ya da ada bazında ciddi bir proje yapmak isteyen gerçek müteahhitler buraya geldiklerinde tapuda şerhli bir sözleşme olduğu için yukarıda bahsettiğimiz kişilerle anlaşmak zorunda kalırlar. Bu kişiler sizin arsanız üzerinden afaki komisyonlar isteyerek sözleşmeden vazgeçeceklerini aksi halde bu arsada çivi dahi çaktırmayacaklarını söylerler. Hukuki açıdan baktığımızda yapılmış ve tapuya şerh edilmiş bir kat karşılığı sözleşmesi olduğu için arsa sahibi ve gerçek müteahhittin bu afaki teklifleri değerlendirmek zorunda olduğunu görüyoruz aksi halde uzun yıllar sürecek davalarla karşı karşıya kalma riski mevcuttur.

Yukarıdaki hikayeye baktığımızda hiç hak sahibi ya da inşaat hakkında bilgisi olmayan komisyoncuların bütün kentleri tehlikeye attığını görmekteyiz. Daha önce tevhit şartı ile ilgili yaptığımız haberde söylediğimiz gibi; 300-400 m2 alanda bitişik nizam on tane bina yapmaktansa aynı yoğunlukta ama 3000-4000 m2 arsa içinde tek bir yapı ve bahçeler yapılabilmesi bu dolandırıcılık olayları nedeniyle yapılamaz hale geliyor. 

Belediye ve diğer idari birimlerin; imar adalarında veya bazı parsellerle tevhit şartı getirmesi, ada bazında projeleri desteklemesinden bahsedip bu konuda yakınmalarımız oluyor. Kentli hakkından bahsedip bahçeli, otoparkları olan, yolları geniş vs. daha yaşanabilir yapılaşmadan bahsediyoruz. Ama mülkiyetin temelinde tek tek bireyler var ve onların tasarrufları da geneli etkilemektedir. Örneğin idare bir alanda tevhit şartı getirse de, arsa sahiplerinin bu gibi dolandırıcıların vaatlerine kanarak sözleşme yapmaları durumunda, idarenin yaptığı bu tevhit şartının faydası kalmamış oluyor. O zaman çözüm ve sorumluluk idarede değil, bireylerdedir. Tek tek binaları birleştirdiğinizde bir kent oluşuyor dolayısıyla dolandırıcılık suçu sadece arsa sahiplerine değil, tüm topluma karşı işlenmiş olacaktır. Arsa sahiplerinin bu bilince ulaşmadığı noktada bu gibi dolandırıcılık hadiseleri olmaya devam edecektir.

Arsa sahiplerinin sözleşme yapmadan önce dikkat etmesi gerekenler;

1. Sözleşme yapacağınız müteahhit gerçekten daha önce iş yapmış bir müteahhit olmalı

2. Teklif edilen daire yada metrekarenin gerçekten verilebilir olup olmadığını arsa sahipleri ilgili belediyeye giderek arsasında kaç metrekare satılabilir inşaat alanı çıkacağının hesabını yaptırırsa ve nicelikten çok niteliğe önem gösterirse böyle problemler de yaşanmamış olacaktır. 

3. Gayrimenkul hukukunda uzman avukatlık ofisleri yada kentsel dönüşüm ofislerinden yardım almalıdırlar. 

Sonuç olarak tüm bireylere bu konuda hassasiyet göstermeye davet ediyoruz. Aksi halde yaşanamaz halde şehirler, sonu bitmek bilmeyen davalar ve en nihayetinde ciddi hak kayıpları doğacaktır.