Emlak dolandırıcılığına karşı alınması gereken 8 tedbir!

Özellikle İstanbul Esenyurt ve Beylikdüzü bölgesinde son yıllarda hız kesmeden devam eden inşaat faaliyetleri nedeniyle bu bölgede çok sayıda emlak danışmanı da faaliyet göstermeye başladı. Ancak ne yazık ki odaya kayıt olmadan emlak danışmanlığını yan iş olarak gören kötü niyetli insanların cirit attığı bir sektör haline gelen emlak sektöründe, vatandaşların mağduriyeti artmaya başladı. Beğendikleri evleri veya iş yerlerini almak isteyen vatandaşa peşinat veya kapora diyerek senet imzalatan dolandırıcılar, daha sonra alıcının; kredi çıkmaması, evde hukuki sorunlar olması, binanın tamamlanacağına güvenmemeleri ya da başkaca sebeplerden, gayrimenkulü satın almaktan vazgeçmesi halinde bu bedelleri ve senetleri iade etmiyor. Tamamen art niyetli olarak düzenlenen bu senetler daha sonra icra takibine konu edilerek vatandaşlar mağdur ediliyor. Sorunun çözümü ise dikkatli ve tedbirli olmaktan, haklarınızı bilmekten, zamanında önlem alıp yine zamanında müdahale etmekten geçiyor. 

Gayrimenkul satın alırken nelere dikkat etmelisiniz?

1-Gayrimenkulün hukuki durumunu detaylı bir şekilde inceleyin!
Öncelikle yapılması gereken ilk şey, satın almak istediğiniz gayrimenkulün satıcısı olarak görünen kişinin gerçekten malik olup olmadığını araştırmak olmalıdır. Çoğu zaman direkt mülk sahibi ile muhatap olduğunuzu sanmanıza rağmen görüştüğünüz kişi mülk sahibi olmayabilir. Emlakçı aracılığıyla yapılan görüşmelerde ise mülk sahibine ilişkin herhangi bir bilgi vermekten kaçınıldığına da sıkça rastlanılmaktadır. Satın almak istediğiniz gayrimenkulün sahibinin kim olduğunu mutlaka öğrenin ve tapuda gerçekten malik görünüp görünmediğini, taşınmazın başka malikinin olup olmadığını, birden fazla malik varsa bunların hisselerinin ne kadar olduğunu araştırın. 

Tapuda yapacağınız incelemede, size verilen bilgilerle tapudaki bilgilerin birbirini doğrulayıp doğrulamadığını karşılaştırın. Gayrimenkulün satışına engel bir tedbir kararının olup olmadığını, gayrimenkulün ipotekli olup olmadığını, üzerinde herhangi bir irtifak (kullanım) hakkının bulunup bulunmadığını inceleyin. Bu tür hukuki kısıtlamalar ve durumlar, gayrimenkulün geleceği ile ilgili hayati önem taşımakta olduğundan, bu yerle ilgili risklerinizi bilmek, pazarlık stratejinizi ve nihai kararınızı direkt etkileyecektir. 

Tapu fotokopisiyle birlikte ilgili Belediyenin İmar Müdürlüğüne başvurarak bu gayrimenkul üzerinde veya bulunduğu binanın üzerinde imar müdürlüğünce konulmuş herhangi bir şerh olup olmadığını, şerh varsa kaldırılıp kaldırılamayacağını araştırın. Örneğin; kentsel dönüşüm yasası ile riskli yapı olarak tespit edilen binaların tapu kayıtlarına riskli yapı olduğu ve yıkılacağı şerhi konuluyor. Böylece, almak istediğiniz gayrimenkulün bulunduğu binanın bir süre sonra yıkılması söz konusu olabileceği gibi, gerekli 2/3 çoğunluğun sağlanmış olması nedeniyle yeniden dönüştürülecek yapıda söz sahibi olma hakkını çoktan kaybetmiş de olabilirsiniz.

2-Gayrimenkulün riskli alanda bulunup bulunmadığını araştırın!
Kamuoyunda Kentsel Dönüşüm Yasası olarak bilinen, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Korunması Hakkında Kanun’un yürürlüğe girmesiyle birlikte "kentsel dönüşüm" kapsamında riskli alan ilan edilen birçok bölge bulunmakta. Eğer bu bölgelerden gayrimenkul alırsanız, binanız, yasaya göre uygulama bütünlüğü açısından dönüşüm alanı içinde kalıyorsa, yeni bile olsa yıkılacaktır. Kentsel dönüşüm alanları belirlendikçe belediyelerden bu bölgeleri öğrenebilir, kararınızı buna göre verebilirsiniz. 

3-Satın almak istediğiniz gayrimenkulü mutlaka yerinde görün!
Gayrimenkulün konumu, çevresi, fiziki özellikleri gibi değerini etkileyen birçok faktör bulunmaktadır. Bu konuda fotoğraflar ve size aktarılan bilgiler aldatıcı olabilir. Bu yüzden satın almak istediğiniz gayrimenkulü yerinde görerek ulaşım olanaklarını, sosyal imkânlarını, gayrimenkulün fiziki özelliklerini yakından görmeniz lehinize olacaktır.  

Markalı konut projelerinden gayrimenkul almak istemeniz halinde de öncelikle projeyi yapan inşaat firmasını araştırın, teslim ettiği projeleri gezin. Reklamlara güvenerek araştırmadan herhangi bir sözleşmeye imza atmayın.

4-Gayrimenkulün krediye uygun olup olmadığını araştırın!
Bunun için almak istediğiniz gayrimenkulün özellikleriyle tapudaki bilgileri karşılaştırın. Sonradan gayrimenkulün projesine aykırı bir değişiklik yapılmış mı, gayrimenkul tapuda görünen niteliğine uygun olarak mı kullanılıyor –örneğin işyeri olarak görünen yer tapuda mesken olarak görünüyor olabilir-, gayrimenkul tapuda hisseli mi görünüyor –hisseli ise tüm hissedarlar paylarının satışını yapmalı-, kat irtifakı, kat mülkiyeti var mı, satın almak istediğiniz gayrimenkul ile tapusu verilen gayrimenkulün aynı olup olmadığı gibi hususlara dikkat etmek gerekir. 

5-Yönetim planını inceleyin!
Yönetim planı binanın anayasası gibidir. Yönetim planında ortak alanların kullanımı, aidat vs gibi önemli hükümler yer almaktadır. Yönetim planları tapu müdürlüklerinde olup anlaşma yapmadan önce bunları incelemenizde fayda vardır. 

6-Gayrimenkulün satışı için istenilen fiyatla piyasa değerini araştırın!
Ucuz olduğu için kaçırmak istemediğiniz gayrimenkul için aceleyle yanlış kararlar vermeniz daha sonra bir sürü problemle uğraşmanıza sebep olabilir. 

7-Satın almak istediğiniz gayrimenkulde hâlihazırda kiracı olup olmadığını, varsa kira sözleşmesini araştırın!
Satın almak istediğiniz gayrimenkulde kiracı varsa kira sözleşmesinin şartlarını araştırın ve değerlendirin. Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra kiralananın sahibi değişse de kira sözleşmesi aynı şartlarla yeni malik bakımından da geçerli olacaktır. Bu yüzden nasıl bir yükümlülüğün altına girdiğinizi önceden görmenizde fayda var. 

8-Satış sözleşmesini mutlaka inceleyin!
Satış sözleşmesinde bulunması gereken ve dikkat edilmesi gereken hususlar ayrı bir yazının konusu olmakla birlikte; bu konuda da özetle, satış sözleşmesini dikkatlice okumanızı, vaad edilen özelliklerin sözleşmede yer alıp almadığına bakmanızı, tarafların yükümlülüklerini, cezai şarta ilişkin hükümleri, teslim tarihi ve şekline ilişkin hükümlerle birlikte sözleşmenin tamamını iyice incelemenizi, kat karşılığı yapılan projelerde kat karşılığı inşaat sözleşmelerini de okumanızı, bu hususta mümkünse uzmanlardan yardım almanızı tavsiye ederim.

Bağlanma parası (pey akçesi), cayma parası ve kapora bedeli kavramları

Türk Borçlar Kanunu’na göre sözleşme yapılırken bir kimsenin vermiş olduğu bir miktar para, cayma parası olarak değil sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılır. Aksine sözleşme veya yerel âdet olmadıkça, bağlanma parasının esas alacaktan düşülmesi gerekir. 

Sözleşmede cayma bedeli şeklinde bir bedel kararlaştırılmış ise, sözleşmeyi yapan taraflardan her biri caymaya yetkili sayılır. Bu durumda parayı vermiş olan cayarsa verdiğini bırakır; almış olan cayarsa aldığının iki katını geri verir.

Gayrimenkul satışına ilişkin taraflar arasında yapılan sözleşme resmi şekilde yapılmamış ise hükümsüz olacaktır. Sözleşmeyi yapanlardan birisi tarafından önceden diğerine ödenen pey akçesi (bağlanma parası) veya cayma akçesi de ceza şart gibi borcu kuvvetlendirmeye yarayan fer'i (esas sözleşmeye bağlı) bir şarttır. Bu yüzden esas sözleşme geçerli olmazsa feri şart da geçerli olmayacaktır. Geçerli olmayan, resmi şekilde yapılmayan bir sözleşmeden vazgeçmeniz durumunda, bu sözleşme nedeniyle ödediğiniz pey akçesini veya cayma akçesini geri isteyebilirsiniz. Geri ödemenin yapılmaması halinde ise sebepsiz zenginleşmeye ilişkin hükümler gereğince yasal yollara başvurabilirsiniz. 

Kaporanın hukuki niteliği ve kaporanın iadesi

Emlak piyasasındaki hareketle birlikte, alıcının satış işlemleri sırasında malikle karşı karşıya getirilmemesi, satılacak gayrimenkulle ilgili yanıltıcı bilgilerin verilmesi, satış işlemlerinin uzaması vs gibi nedenlerle alıcının sözleşmeden vazgeçmesi sonucunda kapora niyetiyle alınan bedellerin ve senetlerin iade edilmemesi ve kapora niyetiyle alınan senetlerin icra takibine konu edilerek vatandaşın mağdur edildiği yönündeki şikâyetler gün geçtikçe artmaktadır. Bu yüzden yaşanan mağduriyetlerin neler olduğunu, kaporanın aslında ne olduğunu ve ne zaman iade edilmesi gerektiğini vurgulamak gerekiyor. 

Gayrimenkul alıcılarının, sözleşme yapılırken “kapora” veya “peşinat” olarak nitelendirilen bedelleri, anlaşmanın konusunu oluşturan gayrimenkule ilişkin ileride yapılması kararlaştırılan resmi satışın gerçekleşmesi halinde ödenecek satış bedeline mahsuben ödenen ve sözleşmenin yapılmaması halinde iade edilecek bedeller olarak ödediği anlaşılıyor. 

Yerleşmiş uygulamaya göre de, sözleşme yapılırken taraflardan birinin diğerine bir miktar para vermesinin ne amaçla yapıldığı açıkça anlaşılmıyorsa, verilen paranın pey akçesi (bağlanma parası) olduğu, resmi satış işleminin gerçekleşmediği hallerde ise, satıcının aldığı tutarı kaporayı veren alıcı adayına vermekle yükümlü olduğu kabul edilmektedir.

Sözleşme yapılırken satın alma niyetinin ciddi olduğunu göstermek için satıcıya verilen bir miktar para olan kapora, pey akçesi niyetiyle verilebileceği gibi cayma parası olarak da verilebilir. Kaporanın ne niyetle verildiğinin anlaşılması için taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına, ödemenin nasıl ve hangi açıklamayla yapıldığına bakılması gerekir. Bu yüzden kapora vermeniz halinde, bunu mutlaka kayıt altına almanızı, ödemeyi banka aracılığıyla yapmanızı ve açıklama kısmında kapora bedeli olduğunu belirtmenizi ve bedeli ne niyetle verdiğinizi açıklamanızı tavsiye ederim. 

Kapora yalnızca mülk sahibine verilir. Emlakçı, kapora alma konusunda kendisine açıkça verilmiş bir vekâletname olmaksızın kapora alma yetkisine sahip değildir. Emlakçının, ücrete hak kazanması içinse, kurulmasına aracılık ettiği sözleşmenin akdedilmesi gerekmektedir. Ancak bazı emlakçılar, mal sahibinin ortada olmamasına ve kendisine vekâlet vermemesine rağmen mal sahibi adına kapora alıyor ve sözleşmenin kurul(a)maması halinde ise bu kaporalara el koyuyor. Bunu yaparken de sözleşmenin kurulmaması halinde kaporanın iade edileceğini söylemesine rağmen, alıcılarla yaptığı sözleşmeye alıcının tek taraflı olarak vazgeçmesi halinde vazgeçen tarafın tazminat ödeyeceğine dair madde koyuyor. Böylece alıcının pey akçesi niyetiyle verdiği bedeller, cayma parası olarak kararlaştırıldığı gerekçesiyle iade edilmiyor. Üstelik kapora bedelinin nasıl ve ne şekilde alındığının ayrıntılı olarak belirtilmemesi halinde ödenen bedelin kapora bedeli olduğu ispatlanamıyor, senetle kapora verilmesi halinde bu senetlerin ciro edilerek icra takibine konu edilmesi, böylece vatandaşın hem senet bedelini hem de sözleşmede yer alan bu cayma tazminatlarını ödemesi söz konusu olabiliyor. Bunlarla uğraşmak istemeyen bazı vatandaşlar ise senedin bir kısmını ödeyerek senetlerini iade almaya çalışıyor. 

Bu yüzden, pey akçesi niyetiyle verdiğiniz yani sözleşme yapılmadığı takdirde geri alma umuduyla verdiğiniz paranın iadesini isteme hakkına sahip olmanız için, gerek mülk sahibi gerekse emlakçıyla yaptığınız anlaşmalarda, verdiğiniz bedeli kayıt altına almalı, bedelin tutarını, ödeme tarihini, ne niyetle, hangi taşınmazın satışı için kime verdiğinizi ve ödeme aracını (çek, senet, nakit, banka havalesi vs.) detaylı ve açık bir şekilde belirtmelisiniz. 

Kapora sözleşmesinde kaporanın hangi hallerde iade edilmeyeceğine dair düzenleme yapmanız mümkün olmakla birlikte, kaporanın iadesiyle ilgili bir düzenleme bulunmadığı takdirde, kaparo verenin haklı veya haksız hangi nedenle sözleşmeyi yapmaktan vazgeçtiğini bakılmaksızın bu paranın iade edilmesi gerekiyor. 

Kapora olarak senet verilmesi

Pey akçesi, kapora veya cayma bedeli veya hangi sebeple olursa olsun özellikle gayrimenkul danışmanları lehine senet düzenlememenizi şiddetle tavsiye ederim. Fakat senet düzenliyorsanız da bu senetin üzerine teminat senedi yazmasına, senedin boş olmamasına, düzenleme tarihinin, vadesinin ve tutarının belli olmasına, ciro edilememesine dikkat etmek gerekiyor. Senede imza atmadan önce görünür bir yerine veya arkasına “nama yazılıdır, ciro edilemez” şeklinde şerh düşebilirsiniz. Böylece adına senet yazılı kişi senedi ciro edemeyecek, böylece üçüncü şahıslara senet bedelini ödeme tehdidi altında kalmanızın önüne geçilebilecektir. Zira senetlerin sebebe bağlı olmaksızın düzenlenebilmesi nedeniyle, üçüncü kişiler senede dayanarak icra takibi başlatabilmektedir. 

Bunun için senedin kapora niteliğinde olduğuna ya da teminat seneti olduğuna dair bir kayıt düşmek faydalı olacaktır. Zira sizin kapora niyetiyle verdiğiniz senedin başka bir borç kapsamında verildiği iddiasıyla karşılaşmanız mümkün. Bu yüzden öncelikle kapora niyetiyle verdiğiniz senette bahsettiğim özelliklerin yer almasına dikkat etmenizi, daha sonra ise düzenlenecek bir kapora sözleşmesiyle bu senedin kapora niyetiyle verildiğinin kayıt altına alınmasını tavsiye ederim. Kapora niyetiyle vermiş olduğunuz senedin şartları oluştuğu halde iade edilmemesi halinde ise, vakit kaybetmeden borçlu olunmadığının tespiti için dava açıp senet üzerine tedbir kararı aldırmalısınız. Aksi takdirde, sebepten bağımsız olarak düzenlenen senetler başka birine ciro edilip takibe konulabilir ve borçlu olmadığınız bir parayı ödemek zorunda kalabilirsiniz. Ayrıca her zaman sizi dolandırmaya çalışan, haksız yere para tahsil etmeye çalışan bu kişiler hakkında savcılığa suç duyurusunda bulunabilirsiniz. 

Özetle; kapora vermeden önce, ilk başta özetlemeye çalıştığım şekilde gayrimenkul alırken dikkat edilmesi gereken hususları göz önünde bulundurmanızı, tam olarak fiyatta ve ödemelerde anlaşmanızı, satın almak istediğiniz gayrimenkulün özelliklerinden ve tarafların yükümlülüklerinden iyice emin olduktan ve tam olarak satın almaya karar verdikten sonra kapora sözleşmesi yaparak kaporayı resmi olarak yetki sahibi kimseye vermenizi ve mümkünse senet düzenlememenizi tavsiye ederim. 

Av. Kadir Kurtuluş