Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bina tamamlama sigortası güvence olarak kullanılmalı!

6306 sayılı Kentsel Dönüşüm yasası çıktığı günden itibaren etrafımızın adeta bir şantiyeye döndüğünü görüyoruz. Neredeyse tüm inşaatlarda kat karşılığı inşaat süreci yapılmak suretiyle inşa ediliyorlar. Müteahhit seçimi konusunda daha önce birçok defalar vatandaşlarımızı uyardık, ekonomik gücü olan müteahhitleri seçin, sözleşmelerinizi mutlaka kendinizi güvence altına alacak şekilde yapın diye. Ancak maalesef vatandaşlarımızın çoğunlukla hala bir inşaatı daha iyi ve güvenilir şekilde yapacak olan müteahhitte değil de biraz daha fazla metrekare, kira bedeli, taşınma parası veya ek bedel ödemeyi kabul eden müteahhitlere yönlendiğini görmekteyiz. Tabi bu durum karşımıza ekonomik olarak alt yapısı kuvvetli olmayan ve sat-yapçı dediğimiz müteahhitlerin kat karşılığı inşaat piyasasına egemen olması sonucunu doğuruyor. Bir kısım müteahhittin iyi niyetle giriştiği bu yol bazen sat-yap modeli nedeniyle satamamaları halinde ekonomik bir kısır döngüye kendilerini sokuyor ve maalesef inşaatlar yarım kalabiliyor, bitirilemiyor ve hatta hiç başlayamıyor. işte burada malikler kendilerini bazı güvenceler altında hissediyorlar ve nasıl olsa bu güvenceleri devreye sokarak kendimizi koruyabiliriz diyorlar. Oysa işte en büyük yanılgı burada başlıyor. Neden mi?

1)Kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmeleri tek taraflı fesh edilebilen sözleşmeler değildir. Yani müteahhit ekonomik olarak zor duruma düştü denilerek tek taraflı kat malikleri tarafından fesh edilemez mutlaka mahkemeye başvurularak feshin yapılması gerekir. 

2)Kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmelerinin mahkemeye başvurularak feshinin talebi halinde de her durumda fesih durum oluşmayacaktır. Mahkeme mevcut inşaatın geldiği durumu tespit ederek mevcut durum gününden itibaren müteahhittin sözleşme ile aldığı süre sonuna kadar bu inşaatı bitirip bitiremeyeceğine bakacaktır. Geriye kalan süre müteahhit tarafından inşaatın bitirilmesine yetiyorsa sözleşme yine fesh edilemez. 

3)Kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmelerinin mahkeme tarafından feshi süreci sonlanmadan malikler yeni bir müteahhit ile sözleşme imzalayamazlar. Türkiye yargı sürecinde Yargıtay dahil olmak üzere en az 2-2,5 yıl süren bir dava süreci oluşacaktır. 

4)Kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmeleri ile müteahhitte devredilen dairelerin ipotekli olarak da müteahhit tarafından satılması halinde de bu daireleri alanların kanuni hakkı çok sıkıntılıdır. Yani müteahhit iskan almadan önce bu daireleri satmış olması halinde maliklerin sözleşmenin feshi için açacakları dava neticesinde bu daireleri alanlar açısından tapular iptal edilerek arsa maliklerine geri döndürülecektir. 

5)Kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmeleri ile birlikte verilen BANKA TEMİNAT MEKTUPLARININ nakde çevrilmesi öyle kolay değildir. Bütün apartmanlarda hemen nakde çeviririz düşüncesi olsa da bu teminat mektupları konusunda müteahhitler tedbir almakta ve yargılama sonrasında nakde çevrilmektedir. Burada esas nokta müteahhittin yaptığı inşaatı bitirmemesi halinde sözleşmeyi fesh edecek mahkemenin müteahhittin yaptığı inşaat maliyet bedelini almasını sağlamaktır. 

Dolayısıyla kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi yaparken çok dikkatli olmak gerektiği gibi bu sözleşmeler için yapılacak teminatları da dikkatli bir şekilde almak gerekmektedir. Kamu maliyesinde olduğu gibi devletin aldığı teminat mektupları gibi kolayca nakde çevrilir zannedilen teminat mektupları yerine 28.05.2014 tarihi itibariyle hukuk hayatımıza giren 30 ve üzeri konutlarda zorunlu olan BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI yaptırma zorunluluğu getirilmelidir. BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI ile sıkıntıya giren müteahhittin binadan çıkarılarak seçenekli bir şekilde ya bina tamamlama sigortacısı kurum veya sigorta şirketinin onay vereceği bir müteahhit tarafından mahkeme süreci beklenmeksizin tamamlanması sağlanacaktır. Bize göre 30 konut ve altındaki tüm apartman maliklerinin de müteahhitlerine zorunlu kılması gereken bu BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI’nın bir an evvel, acilen poliçe haline getirilmesi ve piyasaya artık sunulması şarttır. Apartmanları ve en az 2-2,5 yıl malikleri evsiz, barksız bırakmayacak model bu olacaktır. 

Av.Ali Güvenç KİRAZ

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı