Kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi! 22-10-2014

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaatı yapılacak taşınmazda hangi dairenin devrinin yapıldığına ilişkin esaslara yer veriliyor. Peki, kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi mümkün mü? İşte yanıtı..

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi!

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile; inşaatta taşınmaz malın maliki taşınmazın belli bir hissesini veya yapılacak binadaki bazı bağımsız bölümleri inşaattan kendisine kalacak kısımlara karşılık müteahhide devrediliyor. Bu sözleşmelerin noterde düzenlenmesi gerekiyor.

Bu sözleşmelerde inşaatı yapılacak taşınmazda hangi dairenin devrinin yapıldığına ilişkin esaslara yer veriliyor. Aynı dairenin birden fazla kişiye devrinin engellenebilmesi için bu sözleşme tapuya şerh edilebiliyor.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi istemi:

……. İli, …….. İlçesi, ……… Mahallesi, …… ada 4 parsel ve …….. ada 2 parsel (İmar öncesi ……. 515 parsel) numaralı taşınmazlar …… ……. adına kayıtlı iken, taşınmaz üzerine, "…… 11. Noterliğinden tanzim edilen 05.06.1995 tarih ve ….. sayılı inşaat sözleşmesi gereğince ….. ……'un 8/24 hissesi ……. …….. ……… lehine İnşaat Sözleşmesi 14.03.1996 tarih, ….. yevmiye" şeklinde konulan kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi şerhinin malik vekili Av. …… ……. tarafından terkini talebinde bulunulmuştur.

Ancak bazı durumlarda bu istem reddedilebiliyor. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi reddi hukuki sebep ve gerekçeleri Tapu Müdürlüğü tarafından şu şekilde açıklanıyor:

2644 sayılı Tapu Kanunu' nün 26. maddesinin 7. ve 8. fıkralan, Noterlik Kanununun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin taraflardan birinin istemesi halinde taşınmaz siciline şerh verileceğini, şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerhin tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin olunacağını düzenlemiştir.

Kanunun bu hükmünü açıklamak üzere yayınlanan, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 03.03.2009 tarih ve 2009/6 sayılı Genelgesi, "satış vaadi veya arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin mevzuat çerçevesince, Noterlerce düzenlenmiş ve sözleşmenin şerh edilemeyeceğine dair aksine bir hüküm yok ise; şerh, taraflardan birinin talebi ile şerh edilebilir. Tapu siciline şerh edilmesinden itibaren 5 yıl sonra sözleşme şartlan yerine getirilmez ise tapu maliki talep etmesi ve terkin harcının yatınlması halinde terkin edilmesini isteyebilir. Şerhin terkin edilmesi halinde Türk Medeni Kanunu' nün 1019. maddesi uyannca lehtara bilgi verilmesi gerekmektedir. Aynca, satış vaadi veya arsa payı kat karşılığı sözleşmeleri şerh edildikten sonra şerhin süresi dolmadan, terkin harcı tahsil edilmek kaydı ile şerh lehtan tarafından talep etmesi halinde şerh terkin edilebilir." şeklinde düzenleme getirmiştir.

Kanun hükmünde, satış vaadi sözleşmeleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmeleri şerhlerinin belli şartların gerçekleşmesi halinde tapu idarelerince re'sen terkinine dair yükümlülük getirilmiştir. Bu şartlar, satış vaadi sözleşmelerinin şerhinde, şerhten itibaren beş yıl içinde satışın yapılarak tapuya tescil edilmemesi; kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ise beş yıl içinde irtifak hakkı tesis edilerek tapuya tescil edilmemesidir. Kanunda belirtilen bu işlemler, belirtilen süre içerisinde yapılmazsa şerhin idarece re'sen terkini ön görülmüştür.

Ancak, idarece tapu kütüğünde yapılan işlemler üzerinden geçen sürelerin takibi sorunu ile yapılacak terkin işleminin 492 sayılı Harçlar Kanununa göre harca tabi işlemler olması dolayısıyla, Kanunda öngörülen sürenin dolduğunun öğrenilmesi ve tespiti ile tapu harcının tahsilinin sağlanması için Genelgede şerh lehtan ve/veya taşınmaz malikinin talebi ve tapu harcının ödenmiş olması aranmıştır.

Kamu hukukunda idarenin takdir hakkına dayanarak yasalann vermediği bir yetkiyi kullanması ve bu kapsamda anılan kanun maddesinde yer almayan yeni bir düzenleme getirmesi düşünülemez. Normlar hiyerarşisine göre alt düzeyde yer alan bir norm geçerliliğini üst normdan alır ve ona uygun olmak zorundadır. Kanunda açıkça belirlenmiş bir hususa rağmen idarenin düzenleyici işlemleri arasında yer alan ve kanunun uygulamasına yönelik olarak düzenlenmiş olan bir genelge ile kanunun açıkça tanıdığı bir hakkın kullanılmasını engellemeye ya da daraltmaya yönelik bir düzenleme getirmek hukuken mümkün değildir. Malikin mülkiyet hakkının kullanımına, idarenin adsız düzenleyici işlemiyle (genelge) kanunda öngörülmeyen bir yükümlülük getirilerek durumunun ağırlaştınlması normlar hiyerarşisine aykın olacaktır -

Anılan Genelgedeki "sözleşme şartlan yerine getirilmez ise ..." şeklindeki, sözleşme şartlarının yerine getirilip getirilmediğinin tespiti yönündeki düzenlemenin, Kanuna paralel ve uygun olarak söz konusu sözleşmeler gereği 5 yıl içinde satışın yapılarak tapuya tescil edilmemesi ve/veya 5 yıl içinde irtifakı hakkı kurularak tapu siciline tescil edilmemesi şeklinde yorumlanması gerekir.

Yukanda belirtilen nedenlerle, satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri şerhlerinin terkini için talep aranmakla birlikte, kanunda belirtilen süre içinde yine kanunda belirtilen işlemler tapuda yapılmamışsa (şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılarak ve/veya irtifak hakkı kurularak tapuya tescil edilmemişse), talep edilmesi ve tapu harcının tahsilinin belgelenmesi halinde başkaca bir araştırmaya (sözleşme hükümlerinin yerine getirilip getirilmediğinin araştınlması gibi) gerek kalmaksızın şerhin terkini gerekir.

Somut olayda, ….. ……. ile …… ……. (……… ……….. ……….) arasında …………. 11. Noterliğinden tanzim edilen 05.06.1995 tarih ve ……… sayılı işlemle kat karşılığı inşaat ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin 14.03.1996 tarih ve …. yevmiye ile tapu siciline şerh edildiği, şerhin üzerinden 5 yıl geçmesine rağmen satışın yapılmadığı ve irtifak hakkı kurularak tapuya tescil edilmediği, sözleşmenin feshi için ……… 18. Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açıldığı, anılan Mahkemenin karannda sözleşmenin feshi şartlarının oluşmadığından davanın reddedildiği, kararda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin devamı veya terkinine ilişkin bir hüküm kurulmadığı, karann temyiz edilmekle bozulduğu ve halen derdest olduğu görülmektedir.

Kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmelerinin tapu siciline şerhi ve tapu sicilinden terkini ile sözleşmenin devam edip etmediği, fesh edilip edilmediği hususlan farklı kavram ve vakalardır.

Kat karşılığı inşaat ve /veya satış vaadi sözleşmelerinin feshi taraflar arasındaki bir iç sorun olup, sözleşme ve ilgili kanun hükümlerine göre tarafların anlaşması veya yargı karan ile belirlenecek olan bir husustur. Tapu siciline şerh edilen satış vaadi veya kat karşılığı inşaat sözleşmesinin terkininin şekil ve şartlan ise 2644 sayılı Tapu Kanunu'nda ve ilgili idari düzenlemelerde belirlenmiştir. Buna göre satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin terkininin şartı, şerh tarihinden itibaren beş yıl içinde satış vaadinde satışın yapılarak tapuya tescilin yapılmaması ve/veya kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ise beş yıl içinde irtifak hakkı kurularak tapuya tescil edilmemiş olmasından ibarettir.

Somut olay ve yasal durum karşısında, 05.06.1995 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 14.03.1996 tarih ve …. yevmiye ile tapu siciline şerh edildiği, şerh tarihinden itibaren Kanunda ön görülen sürenin dolduğu, bu süre içerisinde satışın ve/veya irtifak hakkının tesis edilerek tapu siciline tescil edilmediği, sözleşmenin feshedilip feshedilmediği hususu ile sözleşmenin feshedilmeyip yürürlükte olduğuna dair Mahkemece karar verilmesinin terkin isteminden farklı bir konu ve vaka olduğu, Mahkeme kararında söz konusu şerhin devamına ilişkin bir hüküm kurulmadığı, anılan şerhin terkinine ilişkin koşulların malik yönü ile gerçekleştiği anlaşıldığından, …… …….. (……. ………. ………….) lehine konulan "kat karşılığı inşaat sözleşmesi" şerhinin, gerekli harcı tahsil edilmek suretiyle terkin edilerek, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu' nün 1019. maddesine göre şerh lehtarına bilgi verilmesi gerekirdi.

Yukarıda açıklanan gerekçelerle, ……… Tapu Müdürlüğü tarafından 09.10.2012 tarih ve ……… yevmiye numarası ile reddedilen, Tapu ve Kadastro ……… Bölge Müdürlüğünce 27.12.2012 tarih ve 2012/…….. sayılı karar ile onanan karann yerinde olmadığı kanaatine varılmıştır.