Kat Mülkiyeti Kanunu esasınca konutlarda yapılacak değişiklikler!

Avukat Kadir Kurtuluş açıklıyor : Kat Mülkiyeti Kanunu Esasınca Konutlarınızda Bir Tadilat, Bakım Veya Onarım Yapmak İstediğinizde Hangi İdari Prosedürü izlemeniz Gerekmektedir? Ne Gibi Durumlarda Belediye Onayına İhtiyaç Vardır? Eğer Usule Uygun Olmayan Bir Uygulama Varsa  Muhtemel Davalar Ve Sonuçları Neler Olabilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu Esasınca;

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan değişiklikle beraber dairelerde yapılacak tadilatlar konusunda bazı yeni hükümlere yer verilmiştir. KMK uyarınca, daire sahiplerinden biri, diğer kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kat maliki, diğer kat maliklerinin onayı olmadan dairedeki kolon ve kirişleri kestiremez ve taşıma sistemine dâhilse duvarlarını yıktıramaz. Bu konu deprem rsikini azaltmak için de çok önemlidir.

Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks olarak tanımlanabilecek nitelikteyse ya da anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, kat maliki bunlardan faydalanmak istemeyebilir. Bu durumda faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir. Bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler (KMK m.43/1). Ayrıca, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payı oranında katılırsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanmasına engel olunamaz.

Ancak acilen onarım veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilirse kat maliklerinin rızası aranmayabilir. Bu husus KMK’nın 19. maddesinde düzenlenmiştir.

Yine KMK m.23 uyarınca, kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler söz konusu olduğunda, bunun için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar. Eğer bu müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların zarara uğraması söz konusu olursa, bu zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler.

Bina ile ilgili alınan bir kararı benimsemeyen daire sahipleri kararın iptali için dava açma hakkına sahiptirler. 

Belediye iznine gelince ise;

Bazen daire sahiplerinin dairede yaptıracağı tadilatlar için belediyeden tadilat ruhsatı alması gerekebilir. Genel prensip olarak dışarıdan görünen, metrekare değişikliğine yol açan ve bina taşıyıcı unsurlarını etkileyen tadilatlar için tadilat ruhsatı almak gerekmektedir.

Boya badana, fayans ve parke döşeme, elektrik ve sıhhi tesisat değişiklikleri gibi küçük tadilatlar, eğer tamamen iç kısımda kalıyorsa ve kiriş gibi taşıyıcı unsurlara dokunmuyorsa, ruhsata tabi değildir. 

Belediyeler ruhsat ve ekleri incelenerek eksik ve yanlış bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç 30 gün içinde tadilat ruhsatı verirler. Eksik veya yanlış varsa, müracaat tarihinden itibaren 15 gün içinde müracaatçıya eksik ve yanlışları yazı ile bildirilir. Eksik ve yanlışlar giderildikten sonra yapılacak müracaattan itibaren en geç 15 gün içinde tadilat ruhsatı verilir.

Eğer Usule Uygun Olmayan Bir Uygulama Varsa ;

KMK’nın getirdiği önemli düzenlemelerden biri 33. maddedeki “hakimin müdahalesi” hükmüdür. Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan fakat aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay içinde ve her halükarda karar tarihinden itibaren 6 ay içinde taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde iptal davası açabilir. Kurul kararının iptali davası, kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı da açılabilir. Kat maliki olmayan yönetici ise, kurul kararının iptali için dava açma hakkını haiz değildir.

Kat maliklerinden birinin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki de Sulh Hukuk Mahkemesinden hakimin müdahalesini isteyebilir. Bu durumda yönetici de icra takibinde bulunma veya dava açma hakkına sahiptir (KMK m.35/i).

KMK m.25’e göre, kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. 

Yine KMK m. 25 uyarınca, bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri, o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemeyebilirler. Bu durumda, davayı öteki kat malikleri açabilir ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.

KMK 25. maddesindeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak 6 ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak 5 yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.

Avukat Kadir Kurtuluş