Kent içinde kalan son araziler!

İstanbul son 10 yıldır büyük bir şantiyeyi andırıyor. Kentin dört bir tarafında yeni inşaat projeleri yükseliyor. Ancak inşaatçılar kent merkezinde arazi bulmakta giderek zorlanıyor. Bu noktada bir süredir imdada kent dışına taşınan veya kapanan fabrikaların ve işyerlerinin arazileri yetişiyor. Bu araziler üzerinde gerçekleştirilen konut ve ofis projeleri, bölgelerine de değer kazandırıyor. Fakat artık bu araziler de birer birer tükeniyor. Yaptığımız araştırmaya göre kent içinde böyle 27 arazi kaldı. Bu nedenle inşaat şirketleri, yıllanmış konut siteleri ile sanayi sitelerine de göz dikmiş bulunuyor. 

Türkiye'nin en büyük kenti İstanbul, şehircilik faaliyetlerinde son yıllarda baş döndürücü bir hızla ilerliyor. Son 10 yıldır kentin dön bir yanı şantiye alanını andıran bir hareketliliğe sahne oluyor. 

Deprem gerçeği, dev altyapı projeleri, konut hamleleri, kentsel dönüşüm yasası ve gayrimenkule yabancı ilgisinin artması bu yapılaşma hamlesini tetikleyen başlıca etkenleri oluşturuyor. 

Nüfusu 14 milyonu aşan kentte arsa stokunun yetersiz kalması, geçmişte fabrika bölgeleri olan bazı semtlerin dönüşmesi ve buralarda modern konut, ofis ve karma projelerin yükselmesi sonucunu doğuruyor. Levent, Kağıthane, Bomonti, Ayazağa, Merter, Zeytinbumu, Kartal gibi kent merkezine yakın ya da gelişim aksında olan bölgeler bu süreçte öne çıkıyor. Fakat bu bölgelerdeki arazilerde birer birer tükeniyor. Bu nedenle kalan son araziler iyice değer kazanmış bulunuyor. 

Bu haftaki kapak çalışmamızda kentin içinde kalan son arazileri mercek altına aldık. Yaptığımız araştırmaya göre, İstanbul'da kent içinde kalmış ve müşteri bekleyen 27 arazi var. Çoğu eski sanayi tesislerine ait olan bu arazilerin büyüklükleri 16 bin metrekare ile 242 bin metrekare arasında değişiyor. Bu araziler, inşaat şirketlerinin iştahını kabartıyor. 

Haberimizde aynca müteahhitlerin peşinden koştuğu yıllanmış 18 konut sitesi ile şehir dışına taşınma ihtimali olan en gözde 10 sanayi sitesine ilişkin bilgiler de bulacaksınız. Bu konut ve sanayi sitelerinin arazileri de önümüzdeki yıllarda yeni inşaat projelerine sahne olacak gibi görünüyor. 

DÖNÜŞÜMÜN GETİRİSİ 

Kent içinde kalmış arazilerde gerçekleştirilen projeler, sadece bu arazilerin sahiplerine değil, o bölgede yaşayanlara da fayda sağlıyor. Yeni projeler bulundukları bölgelerin de değerini artırıyor. 

Örneğin Bakırköy'de Veliefendi'nin yakınlarındaki eski boya ve mensucat fabrikalarının bulunduğu bölge özel proje alanı olarak ilan edilmiş ve imara açılmıştı. Buradaki Bozkurt Mensucat fabrikasının yerine yapılan The İstanbul Veliefendi, bölgedeki ortalama m2 fiyatlarını 2'ye katlayıp 2 bin 500 lira civarından 5 bin lira civarına çıkardı. 

Markalı konut üreticilerinden Ağaoğlu da, bölgede yer alan Kilim Mensucat fabrikasının yerini alarak Ağaoğlu Bakırköy 46 projesini geçtiğimiz aylarda satışa sunmuştu. Bu projenin de bölgedeki fiyatları yukarı taşıyacağı tahmin ediliyor. Ağaoğlu Grubu Yönetim Kumlu Başkanı Ali Ağaoğlu, fabrika dönüşümlü projenin daha lansman aşamasında bölgedeki gayrimenkul piyasasını yukan çektiğini, tamamlanıp hizmete girdikten sonra bölgenin daha da değerleneceğini söylüyor. 

Yine kentsel dönüşüme imza atan DAP Yapı ise Kağıthane'deki eski Polisan boya fabrikasını dönüştürerek Dap Z Ofis projesini gerçekleştirdi ve bölgenin bin TL civarında olan ortalama m2 fiyatlarının 4 bin TL'lere ulaşmasını sağladı. Proje ile bölge diğer gayrimenkul geliştirme şirketlerinin de merceği altına girmiş oldu. 

Önümüzdeki dönemde bölgede yapılacak yenilenme çalışmalan ile m2 fiyatlarının daha da yukarılara taşınması beklentiler arasında. Dap Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz, Z Ofis ve Bumerang projelerinin Çağlayan bölgesinin gelişimine önemli katkılar sağladığını söylüyor. 

CENDERE PRESTİJ KAZANDI 

Şişli Ayazağa'da Cendere Yolu üzerinde bulunan eski Evyap fabrikası arazisi, çevresinin yıldızını parlatan en dikkat çekici dönüşüm projelerinden biri olarak öne çıkıyor. Proje ile Cendere Deresi ıslah edilirken Maslak Metrosuna Türkiye'nin ilk özel metro bağlantısının da yapılması planlanıyor. Bölgede inşaatı süren ve Artaş, Aydınlı Gnıp ve Keleşoğlu inşaat tarafından hayata geçirilen Vadi İstanbul projesi, 900 TL olan ortalama m2 fiyatlarını şimdiden 3 bin TL'lere çıkarmış durumda. 

Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, projenin hala inşaat aşamasında olduğuna dikkat çekerek, önümüzdeki dönemde bölgedeki m2 fiyatlarını daha da yukan taşıyacağını vurguluyor. 

İndeks Bilgisayar, bağlı ortaklığı Teklos'un mülkiyetinde bulunan Istanbul-Ayazağa'daki 40 bin metrekarelik arazinin en uygun koşullarda projelendirilmesi için Seba Vadi ile sözleşme imzaladı. Yüzde 46,5 Teklos, yüzde 53,5 Seba Vadi inşaat gelir paylaşanı öngörülüyor. Hasılat paylaşımı sonucunda Teklos'un elde edeceği asgari hasılat tutarının 88,5 milyon doların üzerinde olacağı tahmin ediliyor. Bu ticari öngörünün haricinde, Ayazağa bölgesinin en önemli lokasyonlanndan olan sözünü ettiğimiz arazi üzerine geliştirilecek proje, önemi gittikçe artan aksta esen rüzgarı hızlandıracak. Başta Koton olmak üzere bölgede ağırlıklı olarak tekstile dayalı pek çok işletmenin yer aldığı büyük parseller bulunuyor. Yatırımcı iştahını yükselten bu parsellerde, kısa sürede yerleşimin çok eskiye dayandığı bölgedeki dinamiği artıracak farklı projeler gerçekleşmesi kuvvetle muhtemel. 

MERTER'İN YENİ YÜZÜ 

Merter, İstanbul'un en eski yerleşim bölgelerinden biri. Bu yerleşime dayanak olan ise bölgenin ticari yapısı oldu. İlk etapta kerestecilerin bölgesi olarak bilinen Merter, 1980'li yıllarda pek çok önemli tekstilcinin doğduğu bir tekstil kümelenmesi şekline büründü. 

Bugün 7 binin üzerinde işletmenin bulunduğu bölgede daha düne kadar en büyük eksiklik otel ve akşam yaşamının olmaması idi. Eroğlu Yapı ve Doğa Şehircilik'in Merter Vakko fabrikası arazisinde hayata geçirdiği Platform Merter projesi, dönüm noktası oldu. İçinde yer alan rezidans, AVM ve otel konseptleri ile modern mimarisi önemli bir algı değişikliği yarattı. 

Yaptığımız araştırma Merter civarında 10'a yakın otelin projelendirildiğini gösteriyor. Yine en önemli 7-8 sokağın trafiğe kapatılacağı, yaya yolu olarak kullanıma açılacağı Merter'de onlarca bina da restorasyona sokulmuş durumda. Bir veya birden fazla hanın dış cephesinin tamamen değiştirildiği, gündüzün yanı sıra gece yaşamına hitap eden restoran konseptlerinin devreye alındığı belirtiliyor. 

ALTINYILDIZ MİLAT OLDU 

İkinci köprünün devreye alınıp TEM Otoyolu'nun inşa edildiği dönemde adı sonradan Basın Ekspres Yolu olarak belirlenen TEM/E-5 otoyol bağlantısı dahilindeki 7,5 kilometrelik bölgeye ilk gayrimenkul yatırımları 19901ı yıllann başında yapılmaya başlandı. 

Çok uzun süre fiyatlarda ciddi oynamaların olmadığı bölgede mevcut binaların fiyat ortalaması 900 ile bin 200 TL aralığında kaldı. İşyeri olarak kullanılan yeni yapılar özellikle outlet perakendenin gelişiminde öncü rol oynadı. 

Bölge için ilk büyük değişim harekatı Edip İplik Fabrikası üzerine kurulan 212 AVM oldu. Bölgedeki outlet tarzında hizmet veren ilk modern AVM olan bu projeyi, Starcity AVM izledi. Starcity'in tam karşısında bulunan 40 yıllık Altınyıldız'ın taşınıp arazinin karma bir konut projesine dönüştürülmesi çalışması ise bölgedeki değişimin en önemli adımı oldu. 

2011 yılında kimi daireleri 2 bin 800 TL metrekare fiyatı ile satışa çıkarılan projede ortalama fiyatların geçen iki yıl içinde 2 katına yaklaştığı bel i itiliyor. Bu durum mevcut binaların fiyatlarında da ciddi değişime yol açarken, asıl büyük etkisini bölgede yeni büyük çaplı gayrimenkul projelerinin art arda devreye alınmasında gösterdi. Bölgede rezidanstan karma projeye 10'a yakın büyük proje îstwest'ten sonra devreye alındı. İnşaatlan süren ve satışı devam eden projelerin lansman metrekare fiyatları 3 bin 500 TL'den 6 bin TL'ye kadar ortaya kondu. Bölgedeki diğer önemli dönüşüm projesi de Hürriyet Medya Towers'ın uzun yıllar hizmet yürüttüğü araziyi alan ve karma bir proje geliştiren Nurol Holding'in Nurol Park Güneşli projesi oldu. Projede en düşük metrekare fiyatlarının 4 bin 200 TL civarında olduğu kaydediliyor. 

OTEL OLACAK

İstanbul'un en değerli arazilerinden biri olarak nitelendirilen, Paşabahçe'de yer alan Tekel Fabrikası'nın arsası yaklaşık iki yıl önce 355 milyon dolara Torunlar GYO'ya satılmıştı. 55 bin metrekare alana kurulu olan ve Boğaz'ın en güzel yerlerinden biri olarak nitelendirilen araziye otel inşa etme çalışmalarını yürüten Torunlar Holding Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun, burada istanbul'un en özel otellerinden birini inşa ettiklerini ve uluslararası lüks bir zincire işletmeye vermek üzere görüşmeler yaptıklarını söylüyor. 

İstanbul'da kent içinde kalan değerli araziler incelendiğinde, Levent'teki İETT garajı arazisinden Beylikdüzü'ndeki Beko Fabrikası arazisine kadar çeşitli lokasyonlarda yer alan 27 arazinin 4,1 milyar dolarlık ekspertiz değerine ulaştığı gözleniyor. Değerleme uzmanlan tarafından hesaplanan bu rakamlar abamdan uzak rakamlar olurken, bu arazilerin satış sürecinde belirttiğimiz rakamlardan birkaç kat daha yüksek rakamlara da satılabileceğine işaret ediliyor. 

GÖZDE SANAYİ SİTELERİ 

Kapak haberimizde, kamu ve özel sektöre ait arazilerin yanı sıra istanbul'da faaliyet gösteren 149 sanayi sitesinin içinden kent merkezinde kalan ve gayrimenkul geliştiricilerinin ilgisini çeken 10 sanayi sitesini de mercek altına aldık. Aralarında Masko ve ÜVİES sanayi sitesinin de yer aldığı bu sitelerin toplam alanlan 1,6 milyon metrekare olurken ekspertiz değerleri de yaklaşık 1,8 milyar dolar olarak hesaplanıyor. 

Markalı konut üreticilerinin merceği altında yer alan sanayi sitelerinin de önümüzdeki yıllarda kent dışına taşınması, bulunduklan arazi üzerinde de konut, otel, AVM, karma proje gibi projelerin yükselmesi gündeme gelebilir. 

Fabrika dönüşüm çalışmaları ile dikkat çeken Teknik Yapı'nın yönetim kumlu başkanı Nazmi Durbakayım, Kartal'da bir maden ocağı, bir boya fabrikası, bir demir döküm fabrikası, bir antrepo olmak üzere dört eski sanayi tesisinin dönüşümünü gerçekleştirdiklerini söylüyor. 

Kartal'ın en dikkat çeken arazilerinden biri olan Anadolu Isuzu Kartal fabrikasının arazisi de geçtiğimiz aylar 191 milyon TL bedelle Esas Holding'e bağlı EAG Turizm ve İnşaat AŞ tarafından kentsel dönüşüm yapılmak üzere satın alınmıştı. 

ESKİ SİTELER DE DÖNÜŞECEK 

Fabrika dönüşümünün yanı sıra kent merkezinde kalan 30-40 yıllık siteler de markalı konut üreticilerinin iştahını kabartıyor. Bunun son örneği Etiler'deki Uçaksavar Sitesi'nde geçtiğimiz yıl yaşanmıştı. İstanbul'un en değerli yerlerinden biri olan Etiler'de yer alan Uçaksavar sitesinin sakinleri aralannda Ağaoğlu ve Varyap'ın da bulunduğu 46 farklı inşaat şirketi ile sitenin dönüştürülmesi için görüşmüştü. İnşaat şirketleri arasında yaşanan yoğun çekişmenin ardından ipi göğüsleyen Teknik Yapı, sitenin dönüşümü için ilk adımları atmıştı. 

Uçaksavar Sitesi'nde yaşanan değişim çalışmasının önümüzdeki dönemde İstanbul genelindeki birçok sitede de gerçekleşmesi bekleniyor. Bu amaçla Ağaoğlu, Teknik Yapı, Taş Yapı, Mutlu İnşaat gibi şirketlerin yam sıra Avnıpalı ve Ortadoğulu yabancı fonların da Tarabya Sanatçılar Sitesi, Yeşilköy'deki Toplu Konut Sitesi gibi sitelerle yakından ilgilendikleri vurgulanıyor. Nişantaşı, Cihangir, Bağdat Caddesi gibi İstanbul'un kıymetli bölgelerinde 30 yıldan bu yana butik kentsel dönüşüm çalışmalan yapan Keten İnşaat'ın Yönetim Kumlu Başkanı Ferhat Keten, İstanbul'un merkezinde yapılan kentsel dönüşüm çalışmalarının yabancıların da iştahını kabarttığını, kendilerine ortaklık teklifleri geldiğini söylüyor. 

GÖKHAN KARAHAN Re/Max Türkiye Genel Müdürü 

"Dönüşüm fiyatları yükseltiyor" "

Kentsel yenilenme çalışmalarıyla birlikte istanbul'da birçok semtte gayrimenkul fiyatlarında ve kiralarda yüzde 10-15 arasında artış gözlendi. Özellikle kentsel dönüşüm çalışmalarının hızlandığı Bağdat Caddesi, Kadıköy, Kartal, Pendik, Etiler, Tarabya ve İstinye'de fiyatların arttığına dair bu bölgelerdeki ofislerimizden bildirimler alıyoruz. Kentsel yenilenme çalışmalarıyla birlikte bu bölgede yenilenen gayrimenkullerin bölgelere daha da değer katmasını bekliyoruz.

" FERHAT KETEN Keten İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı

 'Yabancı ilgisi artıyor"' 

"Son yıllarda istanbul gayrimenkul piyasasında yaşanan gelişim yabancı yatırımcıların da iştahını kabartıyor. 

Özellikle Avrupa ülkelerinden başta Almanya olmak üzere yabancı yatırımcılardan ve fonlardan ortaklık teklifleri alıyoruz. 

Yabancılarla çalışmanın tek şartı esnek ve hızlı karar alabilmek. Çünkü inşaatta hızlı karar alabilmek büyük önem taşıyor. Bu süreçte de merkezi lokasyonlardaki değişimde fabrika arazileri öne çıkıyor.

" MURATUZUN Proje Beyaz Yönetim Kurulu Başkanı 

"istanbul'un ortalama m2 fiyatı 30 bin dolar"' 

"Kentsel dönüşüm çalışmalarının hız kazanması, fabrika dönüşümlerinin • m , gündeme gelmesine nec'en oluyor. Çünkü istanbul'da arsa stoku oldukça sınırlı. Paris, Londra gibi kentlerdeki m2 fiyatları düşünüldüğünde istanbul'un ortalama m2 fiyatlarının merkezi semtlerde önümüzdeki 10 yılda 30 bin dolarlar seviyesine çıkmasını bekliyoruz. Kimi fabrika sahipleri fabrika arazilerini satmak yerine orada inşaat projeleri geliştirmek üzere inşaat sektörüne bile girmiş durumda."

13 bölgenin prim potansiyelleri

1 LEVENT: İETT arazisi ve Merkez Bankası arazisi gibi arazilerin yer aldığı semt son yıllarda ofis projeleri ile öne çıktı. 

Bu semtin, istanbul'un m2 fiyatlarının yükseliş eğilimine girmesi durumunda en çok değerlenecek yerlerden biri olduğu belirtiliyor. 

2 OKMEYDANI: Merkezi konumu en büyük avantajı. Düne kadar var olan imar sorunu giderilmiş durumda. Eski ve çarpık yapılaşma kentsel dönüşümün de etkisiyle yerini hızla yeni yapılara bırakıyor. Semtin önümüzdeki birkaç yıl içinde yüzde 50'ye yakın prim yapması bekleniyor. 

3 MERTER: Vakko arazisine kurulan Platform Merter projesi ile değişim yaşayan Merter. Tamek arazisine yapılabilecek yeni nitelikli projeler ile yüksek prim potansiyeli barındırıyor. Bölge, otel projelerine de ev sahipliği yapacak. Kentsel dönüşüm beklentisi bölgeye ilgiyi artırıyor. Merkezi konumu ile birlikte yeni projelerde prim oranının yüksek olması uzak ihtimal değil. 

4 VELİEFENDİ: istanbul'un en gözde bölgelerinden biri. Yeşil alanının fazla olması, Veliefendi Hipodromu'nun varlığı (500 dönümlük arazisi şehir parkı yapılacak) ve yeni yolları prim potansiyelini yükseltiyor. Mevcut fabrikalar art arda gayrimenkul projesine dönüşüyor. En son Ağaoğlu Bakırköy 46 projesi kısa sürede prim yaptı. Bölgenin bir yıl içinde yüzde 30 daha primleneceği söyleniyor. 

5  PENDİK: Marintürk Marina'nın açılması Oile öne çıkan Pendik'in önümüzdeki dönemde konut, ofis ve otel projelerine ev sahipliği yapması, bunun da gayrimenkul piyasasını yukarı taşıması bekleniyor. Gayrimenkul uzmanlarınca bölgenin yüzde 50'lere varan oranda prim potansiyeli barındırdığı belirtiliyor. 

6 KARTAL Fabrika arazilerinin yoğun olduğu bölgelerden Kartal'ın dönüşüm projeleri ile yıldızının daha da parlayacağı ifade ediliyor. Hem konut hem işyeri/ofis olarak öne çıkması da sunduğu başka bir avantaj. Ulaşımının da kolaylaşmasıyla bölgenin önümüzdeki 2-3 yıl içinde yüzde 50'lere varan oranda prim yapabileceğine işaret ediliyor.

7 ÇEVRE YOLU: Vadi İstanbul projesi ile 4 dikkat çeken bölge önemli fabrikaları bünyesinde barındırıyor. En büyük parsel olan Evyap'ın üzerinde yükselen Vadistanbul, bölgenin çehresini tamamen değiştirdi. İBB tarafından Bilişim Vadisi ilan edilmesi önemini daha da artırıyor. Daha çok işyeri ve ofis projeleri ile öne çıkacak. Merkezi konumunun verdiği avantajla yüzde 30-40'lık prim potansiyeli barındırdığı belirtiliyor. 

8 BEYLİKDÜZÜ: Yapılaşmanın yoğun olduğu bölgenin metrobüs hattının gelmesi ile yükselişe geçen gayrimenkul piyasasının prim potansiyelini yakın vade için tamamladığına işaret ediliyor. 14 kilometrelik sahili ve yapılması planlanan film platosu bölgenin cazibesini artıracak. 

9BAĞLARBAŞI: istanbul'un en değerli semtleri arasında gösterilen bölgenin önümüzdeki bir yıl içinde yüzde 20'lik prim potansiyeli barındırdığına işaret ediliyor. 

10 ATAKÖY: İstanbul'un metrekare i "fiyatları en yüksek semtlerinden olan Ataköy'ün özellikle sahil kesimi hızlı bir değişim içinde. Galeria'nın da içinde olduğu konseptin yeni bir projeye evrilmesi durumunda bölgenin çehresi daha da değişecek. Yüksek primli bölgelerden biri. 

11 BASIN EKSPRESS YOLU: İstanbul'un ikinci Maslak'ı olarak anılan Basın Ekspres Yolu, konut, otel ve karma projelerle öne çıkıyor. Caddeye bakan ve iç kısımda yer alan 50'ye yakın tesis bulunuyor. Orjin gibi kimi tesis sahipleri birkaç yıl daha bekleyip bölgenin gelişiminden sonra projeleri devreye sokmayı planlıyor. Yakın dönem için yüzde 30'a yakın prim vaad ediyor. 

12 TOPKAPI: Fabrika ve iş merkezlerinin yoğun olduğu Topkapı ve civarı kentsel dönüşümün de etkisi ile çok öne çıkacak bir lokasyon. Orta vadede yürütülecek doğru yatırımlarla yüzde 100'ün üzerinde prim vaad ediyor. 

13 GAZİOSMANPAŞA: İstanbul'un en büyük kentsel dönüşümü bu ilçede. Kentsel dönüşüm çalışmalarının hız kazandığı semt, Viaport Venezia, Vialand ve Avrupa Konutları gibi projelerle bilinirliğini artırdı. Bölgenin merkezi konumu ve dönüşüm projeleri ile birlikte yüzde 50'lere varan oranda prim potansiyeli barındırdığına dikkat çekiliyor. 

EKONOMİST